상가 재계약 시점이 다가올 때마다 천정부지로 임대료가 오르는 것을 막기 위해 상가임대차보호법에서는 최대 증액 한도를 5%로 정해두었습니다. 또한, 한 번 증액이 있은 뒤 일년 간은 또다시 증액할 수 없다고 제한해두었습니다. 즉, 연 5% 이내에서 임차인과 임대인은 차임을 조정하시면 되는데요. 그러나 모든 임대차가 상가 임대료 5% 계산대로 증액하는 것은 아니라는 사실, 알고 계셨나요? 아마 많은 분들이 단순히 인상 한도만 알고 있지 어떤 상가가 이에 적용되는지까지는 모르셨을 텐데요. 자세하게 알아보도록 하겠습니다. 월세 인상 한도 제한을 받기 위해서는 2가지 조건에 모두 만족해야 합니다. 첫째는 계약갱신요구권이 있어야 한다는 것인데요. 장기간 한 장소에서 영업하여 이미 갱신요구권이 소멸된 곳은 임대인의 ..

당구장 권리금 건물주로 인해 문제가? 월요일인 오늘은 전국이 대체로 흐리고 비가 오는 곳이 있었다고 합니다. 비가 오는 날이면 많은 분들이 실내에서 시간을 보내실텐데요. 우리 주위에서 흔하게 볼 수 있고, 좋아하는 사람들을 만나서 함께 시간을 보낼 수 있는 실내 공간으로는 식당, 음식점 등 매우 다양할 것입니다. 대부분이 월세를 납부하면서 장사하고 있는 임차인들의 영업 공간이기도 합니다. 오늘은 임차인 L씨의 사례를 통해서 임대인의 방해 행위로 인해 발생한 당구장 권리금 분쟁 어떻게 해결할 수 있는지 알아보려고 합니다. 임대차 만기 6개월 전부터 종료 시점까지 상가임대차법은 세입자가 얼마나 오래 영업했든지와 상관 없이 영업적 가치를 금전적으로 회수할 수 있는 기회를 보호하고 있습니다. 임대차 만기 6개월..

10년까지 영업 가능한가요? 상가임대차 계약 갱신 청구권 행사 방법부터 10년 보호까지 임차인의 권리 중 제일 대표적인 것 중 하나는 바로 최초 계약일로부터 최대 10년까지 재계약을 할 수 있는 것입니다. 임차인을 보호하는 이 법에 의해 정당한 사유 없이는 건물주가 세입자의 연장 요청을 거부하거나 마음대로 내보낼 수 없기 때문이죠. 많은 분들이 알고 계신 것처럼 상가임대차 계약 갱신 청구권은 10년 간 보호받지만 모든 임차인이 그런 것은 아니라는 점은 주의해야 합니다. 생각보다 많은 분들이 10년 보호법의 적용을 받지 못하는데, 이를 제대로 파악하지 못하고 건물주의 퇴거 요청을 무작정 거부하다가 매우 상황이 악화될 수 있기 때문에 정확한 권리 파악이 중요합니다. 1. 법 개정 시점이 중요합니다! 그럼 임..

알아야 손해보지 않는다 권리금 계약서, 특약부터 주의할 점 정리! (상가 편) 임차인이 점포를 넘기려면 신규임차인과 양도양수의 조건을 협의한 뒤 이를 약속하는 서류를 작성하고 임대인에게 주선해 임대인과 후속임차인이 되려는 자 간에 새롭게 임대차계약이 체결돼야 합니다. 이 일련의 과정에서 아무런 문제가 없다면 좋겠지만 양수인(신규임차인)과 협의가 되지 않거나, 건물주가 신규임차인을 받아주지 않는 등의 일이 발생한다면 양도양수는 실패하게 됩니다. 다만, 양수인과 양도인 간 의견이 일치됐고, 기존 임차인인 양도인이 성실하게 영업해 점포에 많은 영업 상 가치가 형성돼 충분히 이를 넘기며 돈을 받을 수 있는 상황이라고 하더라도 만약 건물주가 훼방을 놓거나 비협조적으로 나온다면 임차인은 빈손으로 영업을 종료할 수밖..

명도소송 내용증명 보내야 하는 최적의 시기는 상가 임차인이 먼저 나가지 않는다면 일정 순간이 되면 건물주가 임차인을 내보내야 하는 순간이 오게 됩니다. 건물주가 더 이상 임대차계약을 이어갈 의사가 없다는 것을 통보했을 때 별다른 거부 없이 임차인이 상가를 반환한다면 좋겠지만 그렇지 않은 경우가 더 많죠. 오늘은 임대인이 상가의 점유를 회복할 때 어떤 법적 조치를 취해야 하는지 알아보겠습니다. 제일 첫 과정은 임차인에게 계약해지를 통보하는 것입니다. 다만, 여기서 고려해야 하는 것이 바로 임차인의 계약갱신요구권입니다. 건물주는 최초 임대차계약으로부터 최대 10년까지는 임차인이 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 재계약을 요청했을 때 적법한 이유 없이 거부할 수 없습니다. 다시 말하면 정당한 이..

법에 따라 대응하세요 상가 월세 인상한도 5% 어떻게 적용될까? 자리를 빌려서 장사를 시작할 때 여러 가지를 고려하겠지만 그 중에서 임대료가 가장 큰 고려 대상일 겁니다. 소상공인 커뮤니티 등을 확인하면 장사를 할 때 적정한 임대료는 영업 3일 치 매출정도라는 공식도 있죠. 임대차계약을 맺고 어느 정도 시간이 흘러 재계약이 시점이 다가올 때 쯤이면 임대인 측에서 월세를 재조정하자는 연락이 오는 경우가 많습니다. 이럴 때 건물주의 요구를 들어줘야 하는 것인지 아니면 내가 어떤 보호를 주장할 수 있을지 궁금증을 전하는 분들이 많아 오늘의 주제로 잡아봤습니다. 상가 임대료 인상 상한선이 5%라는 이야기는 들어보셨을 텐데 과연 어떤 경우 적용이 되는지 살펴보겠습니다. Q. 계약서를 작성할 때 "매년 10% 인상..

'100년 전통', '3대쨰 운영하는' 식당을 가보신적 있나요? 혹은 이와 같은 홍보 문구를 보신적이 있나요? 특히나 요즘 시대와 같은 상황에서는 사실 흔치는 않을텐데요. 많은 이유가 있겠지만, 타인의 소유의 건물에서 장사를 하다보면 원하는 만큼 마냥 영업을 할 수가 없기 때문입니다. 건물주와 분쟁이 생겨서 명도를 두고 다툼이 일어나기도 하고 혹은 임차인의 계약갱신요구권이 소멸되어 더이상 연장을 요구할 수 없는 경우가 생기는 등의 문제가 있기 때문입니다. 상가임대차보호법에 따르면 임차인은 최초 계약일로부터 10년 간 계약 연장을 주장할 수 있습니다. 건물주가 변경된 경우에는 어떨까요? 새로운 건물주와 다시 임대차계약을 체결하면 10년 동안 기간이 보장될까요? 답부터 말씀드리자면 아닙니다. 기타 사정과는 ..

상가임대차보호법 권리금 받는 법, 따로 있습니다 사회적 거리두기 조치 해제로 전국의 주요 상권들의 매출이 크게 증가하고 있다는 분석이 나오고 있습니다. 특히 이태원과 같은 지역들이 가장 수혜를 본 곳이라는 결과가 나왔는데요, 영업이 정상화되면서 이는 자연스럽게 가게 양도양수거래도 늘어나고 있습니다. 하지만 점포를 양도양수하는 것은 결코 쉬운 일은 아닙니다. 양도인과 양수인 간 거래가 아닌 임대인과 양수인 간 신규임대차계약까지 체결되는 과정을 거쳐야 하기 때문에 세 명의 이해관계가 얽혀있어 잘못하면 양도인은 점포를 넘기지 못하고 빈손으로 영업을 종료하게 될 수 있습니다. 다행히 상가임대차보호법 권리금 보호조항에 의해 건물주가 의도적으로 방해하는 경우 손해배상을 청구해 임차인이 구제받을 수 있습니다. 상가임..

계약해지 통보서 예상하지 못하게 받은 상가 임차인이라면 가장 많이 받게 되는 질문 중 하나를 꼽아보자면 "건물주가 재건축 예정이라며 나가라고 하는데, 진짜 나가야 하는 것인가요?"입니다. 여기서 이유만 조금 다르지 상가가 매매돼서, 건물주가 직접 상가를 쓸 예정이라서, 본인이 원하는 임차인을 구해서 등 수많은 이유로 임차인들은 갑자기 명도를 통보받는 일을 겪게 됩니다. 수많은 시설비를 들여 영업을 시작했는데 퇴거하라는 요청을 받게 된다면 당황스러울 수밖에 없겠죠. 이럴 때 임차인이 임대인의 요구를 거부하면서 영업을 이어나갈 수 있는 권리가 있는지 본 글에서 자세하게 알아보겠습니다. 임대인은 마음대로 임차인을 내보내거나 갱신 요청을 거부할 수 없습니다. 바로 임차인의 '계약갱신요구권'이라는 권리 떄문입니다..

임차인 권리금 보호기간 왜 중요할까 상가 건물에서 영업하고 있는 세입자의 영업적 가치는 법적으로 보장되고 있습니다. 다시 말해서 건물주가 정당한 사유없이 '방해'를 한다면 법적 책임을 임대인에게 물을 수 있는 것이죠 그러나 중요한 것은 임차인 권리금 보호기간 입니다. 아무때나 영업적 가치를 주장하실 수 있는 것이 아닙니다. 임대차 만기 6개월 전에서 종료 시점까지 양수인을 찾아서 점포매매계약서를 쓰고 임대인에게 신규 계약을 체결해줄 것을 요청해야 합니다. 이 과정에서 건물주가 정당한 사유 없이 임차인 권리금 보호기간을 무시하고 양도양수를 거부한다면 세입자는 손해배상 청구소송을 제기할 수 있습니다. 정당한 사유로 볼 수 없는 것들은 여러가지가 있습니다. 건물주가 상가를 직접 사용하겠다거나 재건축을 이유로 ..