상가임대차 계약 갱신 청구권 행사 방법부터 10년 보호까지

10년까지 영업 가능한가요?

상가임대차 계약 갱신 청구권 행사 방법부터 10년 보호까지

 

임차인의 권리 중 제일 대표적인 것 중 하나는 바로 최초 계약일로부터 최대 10년까지 재계약을 할 수 있는 것입니다. 임차인을 보호하는 이 법에 의해 정당한 사유 없이는 건물주가 세입자의 연장 요청을 거부하거나 마음대로 내보낼 수 없기 때문이죠. 

 

많은 분들이 알고 계신 것처럼 상가임대차 계약 갱신 청구권은 10년 간 보호받지만 모든 임차인이 그런 것은 아니라는 점은 주의해야 합니다. 생각보다 많은 분들이 10년 보호법의 적용을 받지 못하는데, 이를 제대로 파악하지 못하고 건물주의 퇴거 요청을 무작정 거부하다가 매우 상황이 악화될 수 있기 때문에 정확한 권리 파악이 중요합니다.

 

 

 

 

1. 법 개정 시점이 중요합니다!

 

그럼 임차인은 10년 보호법의 적용을 받고, 그렇지 않은 임차인은 어떻게 되는 것일까요? 이를 이해하려면 이 법이 개정된 내용을 알아야 합니다. 임차인이 최대 10년까지 갱신을 주장할 수 있는 이 권리는 원래 최대 5년까지만 보장됐습니다. 그런데 2018년 10월 16일, 이 법이 5년에서 현재와 같이 10년으로 늘어난 것이죠. 즉, 임차인의 권리가 더 강화된 것입니다. 

 

여기서 포인트는 '2018년 10월 16일(법 개정 시점) 이후 최초로 체결됐거나 갱신된 임차인'에게만 새롭게 개정된 10년 보호법이 적용된다는 것에 있습니다. 

 

위 조건을 두고 따져봤을 때 이 조건에 해당되는 분들은 상가임대차 계약 갱신 청구권 주장이 10년까지 가능하겠지만, 그렇지 않은 임차인이라면 최대 5년까지만 재계약이 가능합니다. 이를 확실하게 숙지하고 혹시 묵시적으로 갱신된 상황이거나 본인의 권리를 파악하기 복잡한 상황이라면 반드시 법률 전문가에게 검토를 받으시기 바랍니다.

 

 

 

 

2. 행사하는 방법은?

 

상가임대차 계약 갱신 청구권 행사하며 기간 종료 후 영업을 더 이어가고 싶은 분들이라면 이 권리를 어떻게 행사하면 될까요? 반드시 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 건물주에게 연장을 원한다는 의사를 밝혀야 합니다. 보통은 구두로 통보하거나 문자메시지 등을 활용하는 경우도 많지만 웬만하면 추후 확실하게 증거가 되는 내용증명을 보내는 게 좋습니다. 말로 의사를 표현했을 때 분명히 갱신을 요청했지만 이를 두고 다툼이 생겼을 때 상대방이 들은 적 없다고 발뺌한다면 이를 입증하기 쉽지 않기 때문이죠. 법적 다툼은 증거 싸움이기도 합니다. 그렇기 때문에 기간에 맞춰 본인이 재계약을 요청했다는 증거를 남길 수 있는 방법을 통해 기간 연장을 요청하시기 바랍니다.

 

임대차가 끝나기 6개월 전~1개월 전 사이에 건물주와 임차인 모두 장래의 임대차에 대해 아무런 논의나 의사표시를 하지 않았다면 묵시적 갱신 상태가 되는데, 환산보증금 범위 내 임차인이라면 자동연장 됐을 때 기간이 1년 늘어나는 등 권리 주장에 특별한 문제가 생기지 않지만, 환산보증금을 초과하는 임대차라면 묵시적으로 계약이 연장되는 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 남았다고 해도 임대인이 계약해지를 통보하면 상가를 반환해야 하기 때문에 묵시적으로 임대차가 연장되지 않도록 주의해야 합니다. 

 

또한 차임 3기 미납, 부정한 방법으로 임차했거나 임대인의 허락 없이 전대차를 체결한 경우 등 상가임대차보호법 제10조 각호에서 규정하고 있는 특별한 사유가 있는 경우 임차인은 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 등의 권리를 보호받지 못합니다. 

 

 

 

3.  임차인 C씨, 소송 통해 계약 존속 인정받아

 

임차인이 이렇게 상가임대차 계약 갱신 청구권 있다고 하더라도 임대인 측에서 이 권리를 침해해오는 경우가 많습니다. 임차인 C씨 역시 이런 일을 겪게 돼 상가변호사 닷컴을 찾은 분이었습니다. 의뢰인은 2017년 8월부터 경북 소재의 한 상가에서 음식점을 운영 중이었는데, 임대인에게 사실과 다른 무단전대, 무단 건물 증축 등을 이유로 계약해지를 통보받았고 C씨가 명도를 거부하자 상대방은 명도소송을 제기해왔습니다.

 

소송 과정에서 건물주 측은 사전에 의뢰인이 허락을 받은 뒤 진행한 인테리어 공사를 불법 증축이라고 주장하는 등 억지를 부렸고, 본 법무법인은 객관적인 증거와 법리를 기반해서 하나씩 반박해나갔습니다. 최종적으로 2021년 8월 11일, 대구지방법원 경주지원에서 화해권고결정이 내려졌고, 임차인 C씨는 계약이 존속하다는 점을 인정받는 동시에 1차 화해권고결정에서 나온 월차임 250만 원에 대해 이의를 제기한 뒤 이를 200만 원을 감액하는 데까지 성공했습니다. 

 

 

 

상가임대차 계약 갱신 청구권 행사 방법부터 10년 보호법의 적용을 받을 수 있는 조건 등에 대해 알아봤습니다. 분쟁을 겪게 됐다면 제일 먼저 거쳐야 하는 과정은 반드시 전문가에게 본인의 권리를 확인받는 과정이 돼야 합니다.

 

유선 통한 문의 가능합니다.