임차인의 계약갱신요구권 불가능한 상황에서도 연장에 성공?

 

 

'100년 전통', '3대쨰 운영하는' 식당을 가보신적 있나요? 혹은 이와 같은 홍보 문구를 보신적이 있나요? 특히나 요즘 시대와 같은 상황에서는 사실 흔치는 않을텐데요. 많은 이유가 있겠지만, 타인의 소유의 건물에서 장사를 하다보면 원하는 만큼 마냥 영업을 할 수가 없기 때문입니다. 건물주와 분쟁이 생겨서 명도를 두고 다툼이 일어나기도 하고 혹은 임차인의 계약갱신요구권이 소멸되어 더이상 연장을 요구할 수 없는 경우가 생기는 등의 문제가 있기 때문입니다.

 

상가임대차보호법에 따르면 임차인은 최초 계약일로부터 10년 간 계약 연장을 주장할 수 있습니다. 건물주가 변경된 경우에는 어떨까요? 새로운 건물주와 다시 임대차계약을 체결하면 10년 동안 기간이 보장될까요? 답부터 말씀드리자면 아닙니다. 기타 사정과는 관계없이 임차인이 들어온 날을 기준으로 10년 간 갱신을 주장하실 수 있는 것입니다.

 

 

 

 

그러나 안타깝게도 모든 임대차가 10년을 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 이건 또 무슨 소리인가 싶으실텐데요. 계약기간 관련 조항은 2018년 10월 16일에 개정되었습니다. 그 이전에는 5년으로 제한해두었는데요. 법이 개정되면서 10년으로 길어진 것입니다. 개정된 현행법에 적용을 받기 위해서는 개정일 이후 최초로 계약된 임대차거나 갱신 이력이 확실히 있는 임대차에 대해서만 적용됩니다.

 

조금 더 알기 쉽게 임차인의 계약갱신요구권을 설명하자면, 2017년 10월~2022년 10월 (60개월)을 한번에 계약한 상가는 개정일 이후에 갱신이력이 없기 때문에 2022년 10월에 더이상 연장을 요청할 수 없습니다. 그러나 2017년 10월~2019년 10월 (24개월), 2019년 10월~2021년 10월 (24개월), 2021년 10월~2023년 10월 (24개월) 이런식으로 계약한 경우라면 2018년 10월 16일 이후 갱신 이력이 있으니 10년을 주장할 수 있는 것이죠. 어렵지 않죠?

 

5년과 10년의 기간을 모두 넘긴 경우라면 더이상 기간 연장을 요구할 수 없습니다. 이때는 건물주의 동의 없이는 재계약이 불가능하다고 봐야 하는데요. 이런 상황에서 재계약을 위해서는 건물주의 동의를 이끌어 낼 수 있을만큼의 강력한 전략이 필요합니다. 단, 막무가내로 강요할 수 있는 부분은 아니기에 법률전문가의 세심한 코치를 받아 시작하시는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

경상남도 김해시의 한 상가 건물 임차인 L씨, 2016년에 총 60개월의 계약을 체결했습니다. 2021년 만기가 다가왔고, 건물주는 만기 시점에 맞춰 L씨에게 명도를 요구했습니다. 최우선 목표는 재계약이었으나, 강요할 수 없는 부분이었기에 L씨는 새로 들어올 사람을 찾아 주선하겠다고 선언했으나 건물주는 신규 임대차 조건으로 현저히 고액의 월세를 요구했습니다. 상식적으로 받아들이기 어려운 조건에 결국 L씨는 상가변호사 닷컴을 선임하여 권리금 회수 업무 대리를 요구했고, 건물주를 상대로 법적 압박을 펼쳐나갔습니다.

 

그러자 손해배상청구소송에 휘말리게 될 수도 있겠다고 판단한 건물주는 L씨가 임차인의 계약갱신요구권이 없지만, 이를 2년 연장해주는 조건으로 합의가 어떨지 물어왔고, L씨도 이에 동의하면서 2021년 7월 27일 합의 종결되었습니다.

 

 

 

 

갱신을 주장하는 과정에서는 임대인과 분쟁이 발생할 수 있으니 최소한 주의해야할 것들에 대해서 안내드리자면, 우선 연장 요청은 임대차 종료 6개월 전에서 1개월 사이에 하셔야 합니다. 계약 조건 변경 등에 대한 이야기를 나누고 정확하게 계약서를 작성하고 넘어가는 것이 좋겠습니다. 그리고 또 한 가지 가장 중요한 것은 본인 상가가 최대 몇 년까지 갱신을 요구할 수 있는 것인지 정확하게 알고 있어야 한다는 것입니다. 잘 모르면 건물주의 갑작스러운 명도 통보에 아무런 대응도 하지 못하고 나가야 하는 상황이 생길 수 있기 때문인데요. 이러한 불상사가 발생하지 않도록 미리밀 몇 년의 적용을 받는지 알아보시고, 혼자서 정확한 판단이 어렵다면 법률 전문가 혹은 기관을 통해서라도 임차인의 계약갱신요구권 확인해두시는 것이 좋겠습니다.