권리를 침해당하지 않으려면 임차인 보호법 내용을 정리해 봅시다! 상가 편 상가에 세를 들어 영업을 하다 보면 분쟁에 휘말리는 게 그렇게 놀라운 일은 아닙니다. 다툼이 발생하는 이유는 다양한데, 건물주와 임대료를 두고 합의가 되지 않아서, 임대차계약을 끝내면서 권리금을 회수하려고 하는데 임대인이 협조해주지 않아서, 보증금을 반환받지 못해서 등이 그렇습니다. 다행인 것은 무조건 세입자가 임대인의 요구를 들어줘야 하는 것은 아닙니다. 상가에서 영업하는 임차인 보호법이 있기 때문에 대항할 수 있는 힘을 가지게 되는데요, 오늘 글에서는 상가변호사의 시각에서 이 법에 대해 핵심만 알려드리도록 하겠습니다. 특히 임대차기간 중 정확하게 행사해야 하는 부분도 있기 때문에 영세업자라면 주목해 주시기 바랍니다. 1. 이 법..

임차인이 손해배상 청구를 하려면 상가 임대차 권리금 회수방해 받고 있다면 어떻게? 임차인은 영업을 종료하면서 점포를 넘길 수 있는데, 이때 그동안 형성해둔 유, 무형적 가치에 대한 금전을 지급받게 됩니다. 결국 가게를 일체 양도한다는 것은 임차인이 해둔 시설부터 각종 기계와 집기류, 영업 상 노하우와 레시피, 단골 고객 등을 전부 넘기게 되는 것이기 때문에 이를 이어받아 운영할 양수인은 그에 합당한 금액을 지급한 뒤 점포를 넘겨받아 직접 운영하게 됩니다. 결국 매출이 잘 나오는 곳이라면 양도받는 금액도 높게 책정되어 있을 것이고, 그렇지 않다면 무권리로 넘겨지는 곳도 있습니다. 그런데 가게를 넘겨받는 이 거래가 최종적으로 성사되려면 반드시 충족해야 하는 조건이 하나 있는데요, 바로 건물주가 신규임차인이 ..

무조건 1년 연장되는 게 맞을까요? 상가 묵시적 갱신후 임차인의 계약 해지 얼마나 지나야 될까 세입자는 최초 계약일로부터 최장 10년 간 재계약을 할 수 있는 권리가 있습니다. 이를 '계약갱신요구권'이라고 부르는데요, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 맞춰 건물주에게 재계약을 요청하면 되고, 특별한 사유가 있는 게 아니라면 건물주는 연장 요청을 거절하지 못하기 때문에 세입자의 의사 표현으로 인해 계약은 연장됩니다. 예를 들어서 2021년 5월, 기간을 2년으로 하는 임대차를 체결한 세입자가 있다고 가정해보겠습니다. 이번 계약이 종료된 이후에도 영업을 계속 하기를 희망한다면 2023년 3월을 기준으로 만기가 2개월 남았으니 건물주에게 임대차를 연장하겠다는 뜻을 전달하면 됩니다. 법에..

권리금 사기 당했다면 주목! 영업금지 가처분 어떻게 해야 인용받을 수 있을까 자영업을 시작해서 일정 궤도까지 가게를 안정화시키는 것은 매우 어렵습니다. 특히나 지금 같이 고금리, 고물가 상황에서는 더욱 그렇죠. 초기에는 시설에도 투자를 해야될 뿐만 아니라 손님들에게 가게를 홍보하고 알리는 동시에 메뉴를 개발하고 품목을 정하는 등 하나부터 열까지 모든 것을 새롭게 해야되기 때문에 신경쓸 게 이만저만이 아닙니다. 거기에 발생하는 비용까지 많이 들어가는데, 이를 장사를 하면서 모두 회수하고 실질적으로 이익을 발생하기까지란 매우 긴 시간을 투자해야 합니다. 심지어 시간만 있으면 어느정도 영업이 잘 되는 것이 보장되고 투자금을 회수할 수 있다면 괜찮겠지만 그렇지 않은 경우가 훨씬 많고, 영업을 하다보면 예상하지 ..

임차인의 권익을 지키기 위해 상가 임대차보호법 권리금 10년 그리고 판례 등 전부 알려드릴게요 임차인은 영업을 종료하면서 해당 자리에서 형성해둔 유, 무형적 가치를 금전으로 회수할 수 있습니다. 이 '가치'란 눈에 보이지 않는 노하우, 가게의 명성, 단골 손님, 레시피 등을 시작으로 인테리어 시설, 집기류, 기계와 같은 유형적인 부분을 의미합니다. 이를 전부 후속임차인에게 넘기는 조건으로 그에 상응하는 금전을 받게 되는 것인데요, 전반적인 과정을 보자면 먼저 적정선의 양도 금액을 정한 뒤 이를 지급하고 점포를 인수할 의사가 있는 양수인을 찾으면 양도양수계약을 체결한 뒤 임대인에게 후속임차인이 되려는 사람을 주선하게 됩니다. 그리고 최종적으로 건물주가 새로운 사람과 계약을 체결해주면 가게를 양도하고 나갈 ..

경제적 손해를 줄일 수 있는 방법이 있을까? 임차인 계약해지 내용증명 통보받았을 때 먼저 확인해 보세요 세입자가 상가에서 영업 중 갑작스레 나가라는 통보를 받는 것만큼 당황스러운 일은 없을 것입니다. 많은 초기 투자비용을 아직 거두지도 못했는데 임대인의 퇴거 요구로 업장을 옮겨야 한다면 엄청난 손실을 볼 수밖에 없겠죠? 다행히 상가임대차보호법에 의해 일정 기간 동안에는 건물주가 특별한 이유 없이 갱신 요청을 거부하거나 세입자를 내보낼 수 없습니다. 그러나 영세업자도 법으로 보호받는 것만을 믿고 권리를 행사하지 않거나 귀책사유를 만든다면 상황은 달라집니다. 오늘은 임차인 계약해지 내용증명을 받게 됐을 때 퇴거를 거부할 수 있는 권리가 있는지부터 대응 방안 등에 대해 알려드리려고 합니다. 상가세입자에게는 매..

중도금을 낸 상황인가요? 상가 분양 계약 해지 과연 취소할 수 있을까 내가 선택하고 결정한 일을 추후에 되돌리는 것은 쉽지 않습니다. 개인 간 약속이라 쉽게 되돌릴 수 있으면 좋겠지만 법률, 금전 관계가 얽혀있다면 마음대로 취소하는 게 불가능할 수도 있기 때문입니다. 많은 분들이 안정적으로 월세 수익, 시세차익을 얻기 위해서 등의 이유로 수익형 부동산을 투자하고 있습니다. 비록 수십 억의 비용이 들어간다고 하더라도 임차인에게 추후 임대료를 받으면 안정적으로 수익을 얻을 수 있고, 프리미엄을 붙여서 되팔 수 있다면 그냥 앉은 자리에서 수천, 수억 원의 수익을 얻을 수 있기 때문입니다. 하지만 긍정적인 미래만 보고 투자하기에는 그에 따르는 책임이 너무 많습니다. 원한다고 아무때나 취소가 되는 것도 아니고, ..

환산보증금 초과 임차인이라면 필독! 상가임대차보호법 묵시적갱신 연장 기간은 1년일까? 환산보증금 제도를 알고 계시나요? 임차인들을 보호하는 '이 법'은 제정의 목적에 맞게 일정한 기준을 통해 보증금과 월세를 비교적 낮게 내고 있는 영세 상인들에게만 모든 조항의 적용을 받을 수 있도록 기준을 정해두었습니다. 이 기준이 되는 것이 바로 환산보증금인데요, 계산 방법은 보증금 + (월세 x 100)입니다. 그리고 각 지역마다 법에서 정해둔 환산보증금 기준이 있습니다. 계산해서 나온 결과값을 지역 기준과 두고 봤을 때 초과하지 않는다면 모든 조항의 적용을 받을 수 있지만 기준 밖에 있다면 전체 법의 보호를 받을 수는 없습니다. 이렇게 글로 봐서는 쉽게 감이 안 오실 수 있으니 예시를 보여드리겠습니다. 서울에 위치..

건물주의 요구, 거절할 수 있을까 임대료 인상 공문 상가 임차인이 받았다면 어떻게 대처해야? 최근 월세 증액을 두고 서울 강남구 가로수길에서 벌어진 임대차 분쟁 사건을 아시나요? 건물주가 차임을 올려달라고 하자 세입자가 이를 거절했고, 보복성으로 소유주가 카페 입구에 컨테이너 박스를 두고 영업을 방해한 사건입니다. 금리가 워낙 높아 대출을 받아 상가를 매수한 건물주들은 결국 세입자들의 월세로 대출 이자를 내게 되는데, 금리가 점점 더 높아지면서 이자 감당이 어려워 임대인들이 월세를 올려줄 것을 요구하는 상황이 자주 발생하고 있습니다. 영세업자들이 영업하면서 제일 만나고 싶지 않은 순간 중 하나가 임대인에게 차임 증액을 요구받는 순간일 텐데요, 다행히 상가임대차보호법이 건물주가 과도하게 월세를 올리지 못하..

무사히 회수하기 위해! 상가 권리금 계약서 주의사항, 특약 등 정리해보겠습니다 한 자리에서 오랜 기간 영업을 이어오면 거기에 따르는 가치가 생깁니다. 당연히 업장의 모습을 갖추기 위해서는 각종 기계, 시설, 인테리어, 집기류 등 눈에 보이는 유형적인 부분부터 일정 기간 장사를 하면서 쌓이는 명성, 노하우, 단골 고객, 레시피, 영업 비밀 등이 생기죠. 이를 추후 장사를 끝내면서 후속임차인에게 넘기면 그에 대한 금전적 보상을 받을 수 있습니다. 아무래도 새롭게 점포를 열어서 장사하는 것보다는 이미 안정적으로 운영되고 있는 곳을 이어받는다면 어느정도 위험 부담을 줄일 수 있기 때문입니다. 이러한 이유 때문에 가게를 양도양수하는 거래는 활발하게 펼쳐지고 있는데, 세입자가 본인이 키워둔 점포를 넘기고 그에 상응..