임차인 보호법 내용 정리! 상가 중심으로

권리를 침해당하지 않으려면

임차인 보호법 내용을 정리해 봅시다! 상가 편

 

상가에 세를 들어 영업을 하다 보면 분쟁에 휘말리는 게 그렇게 놀라운 일은 아닙니다. 다툼이 발생하는 이유는 다양한데, 건물주와 임대료를 두고 합의가 되지 않아서, 임대차계약을 끝내면서 권리금을 회수하려고 하는데 임대인이 협조해주지 않아서, 보증금을 반환받지 못해서 등이 그렇습니다. 다행인 것은 무조건 세입자가 임대인의 요구를 들어줘야 하는 것은 아닙니다. 

 

상가에서 영업하는 임차인 보호법이 있기 때문에 대항할 수 있는 힘을 가지게 되는데요, 오늘 글에서는 상가변호사의 시각에서 이 법에 대해 핵심만 알려드리도록 하겠습니다. 특히 임대차기간 중 정확하게 행사해야 하는 부분도 있기 때문에 영세업자라면 주목해 주시기 바랍니다. 

 

 

 

 

1. 이 법의 적용대상은?

 

상가임대차보호법이 모든 세입자에게 적용되는 게 아니라는 점은 먼저 아셔야 합니다. 이 법은 사업자등록의 대상이 되는 건물을 영업용으로 사용하는 경우 적용받을 수 있습니다. 단순히 임대차계약을 체결하고 세를 들었다고 해서 모두 해당되는 게 아니라는 점이죠. 특히 상가를 빌려서 물건을 적재하는 창고로 사용하는 분들이라면 적용을 받을 수 없습니다. 창고라는 게 물건을 쌓아두는 것이지, 영업 행위가 발생한 게 아니기 때문입니다. 일반적으로 우리가 생각하는 음식점이나 미용실, 카페, 옷가게, 노래방 등이면 임차인 보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 

 

2. 환산보증금을 통해

 

상가임대차법은 영세한 상인들을 보호하기 위함을 목적으로 만들어진 법이기 때문에 '환산보증금'이라는 기준을 통해 일부 조항은 환산보증금 기준을 초과하는 세입자가 해당되지 않도록 하고 있습니다. 우선 보증금 + (월세 x 100)을 하면 환산보증금 계산이 가능합니다. 그렇게 나온 금액을 세를 들고 있는 상가의 환산보증금 지역 범위와 비교하면 초과하는지 확인할 수 있습니다.

 

제3자에게 임대차계약이 존속한다는 것을 주장할 수 있는 힘인 대항력, 세입자가 10년 간 임대차계약을 이어갈 수 있도록 하는 계약갱신요구권, 권리금 회수기회는 환산보증금과 무관하게 모든 사람들이 동일하게 보장받을 수 있습니다. 자세하게 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

3. 10년 계약갱신요구권, 어떤 방법을 통해?

 

일반적인 임대차계약을 보면 2~3년 정도의 기간을 체결합니다. 그렇다고 해서 계약기간이 끝나면 무조건 영업을 종료하고 나가야 하는 것은 아닌데요, 상가임대차법 제10조에 따라 세입자는 최초 계약일로부터 최대 10년 간 임대차를 연장할 수 있는 권리가 있습니다. 권리를 행사하는 방법은 간단한데요, 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인에게 재계약을 명시적으로 요청하시면 됩니다.

 

방법이 정해져있는 것은 아니고 상대방에게 의사가 전달되기만 하면 되는데, 제일 확실한 증거가 남는 방법인 내용증명을 보내 갱신을 통보하는 것을 권유드립니다. 구두로 요청하거나 전화통화로 했을 때 나중에 입증이 어려울 수 있으니 웬만하면 증거화 시킬 수 있는 내용증명을 활용하는 게 좋습니다.

 

4. 권리금, 임대인에게 책임이?

 

상가임차인 보호법 중 제10조의 4에는 권리금 회수기회에 대한 보장 내용이 나와있습니다. 세입자는 임대차기간을 종료하면서 그동안 영업 중 쌓아둔 유, 무형적 가치를 후속세입자에게 넘기면서 그에 대한 금전적 보상을 받을 수 있습니다. 이를 '권리금'이라고 부르는데요, 이를 회수하려면 임대인이 필수적으로 다음 사람과 임대차계약을 체결해줘야 하기 때문에 임대인의 동의는 필수적입니다.

 

정당한 이유 없이 건물주가 신규임대차계약을 체결해주지 않거나 후속임차인에게 과도하게 임대료 인상을 요구한다면 영세업자가 양도양수를 할 수 없겠죠? 이런 방해 행위가 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시점까지 사이에 발생한다면 상가주에게 손해배상 청구가 가능합니다. 이때 권리금소송을 제기하면 되고, 임대인이 적법한 사유 없이 방해했다는 증거가 뒷받침 돼야 승소할 수 있습니다.

 

5. 세입자로서의 의무도 성실하게

 

계약갱신요구권, 권리금 회수기회 등 임차인 보호법을 통해 보장받는 이 권리들은 세입자가 본인의 의무를 모두 이행해야 적용받을 수 있습니다. 만약 3기에 달하는 차임액을 연체한 사실이 있거나 목적물을 건물주의 동의 없이 타인에게 전대한 경우 등 이 법에서 결격 사유라고 정한 8가지 이유에 하나라도 해당된다면 보장받을 수 없으니 주의해야 합니다.  

 

 

경기도에서 귀금속판매점을
운영하던 N씨는..

 

상가변호사 닷컴의 의뢰인 N씨는 한 자리에서 20년 넘게 귀금속판매점을 운영해오고 있었습니다. 경기도에 위치한 상가였는데, 워낙 성실하게 가게를 일궈온 탓에 단골 손님이 빠르게 늘면서 사업은 안정을 찾았죠. 문제는 2020년 4월에 발생했습니다. 임대인이 20년이 넘었으니 임대료 인상 시 5% 제한도 없고 갱신을 해줄 의무가 본인에게 없다며, 재계약을 원한다면 보증금, 월세를 본인이 원하는 수준까지 올려달라고 통보해 왔습니다.

 

상대방이 요구하는 임대료 수준은 매우 과도했습니다. 해결 방법을 찾고자 N씨는 상가변호사 닷컴을 찾아와 법률 검토를 받았고, 무리한 연장보다는 권리금을 회수하는 게 적합하다는 판단 하에 본 사무소를 선임해 대응에 들어갔습니다.

 

 

 

 

본인이 요구한 임대료를 맞춰주지 않자 건물주는 상가를 반환하라며 건물인도 청구의 소를 제기했습니다. 이에 본 법무법인은 권리금소송을 제기하며 맞대응에 들어갔습니다.

 

결과적으로 본 사무소는 권리금소송에서 승소를 이끌어냈습니다. 담당 재판부인 의정부지방법원은 2023년 1월 18일, 임차인 N씨의 승소와 함께 건물주는 의뢰인에게 권리금 1,500만 원을 배상하라고 판결했습니다. 이처럼 상가임차인 보호법 알면 주장이 가능하지만 그 방법과 과정을 제대로 지켜야 합니다. 임대차 분쟁을 겪고 계시다면 문의하시기 바랍니다.