임차인 계약해지 내용증명 통보받았을 때 이것부터 확인하세요

경제적 손해를 줄일 수 있는 방법이 있을까?

임차인 계약해지 내용증명 통보받았을 때 먼저 확인해 보세요

 

세입자가 상가에서 영업 중 갑작스레 나가라는 통보를 받는 것만큼 당황스러운 일은 없을 것입니다. 많은 초기 투자비용을 아직 거두지도 못했는데 임대인의 퇴거 요구로 업장을 옮겨야 한다면 엄청난 손실을 볼 수밖에 없겠죠? 다행히 상가임대차보호법에 의해 일정 기간 동안에는 건물주가 특별한 이유 없이 갱신 요청을 거부하거나 세입자를 내보낼 수 없습니다. 그러나 영세업자도 법으로 보호받는 것만을 믿고 권리를 행사하지 않거나 귀책사유를 만든다면 상황은 달라집니다.

 

오늘은 임차인 계약해지 내용증명을 받게 됐을 때 퇴거를 거부할 수 있는 권리가 있는지부터 대응 방안 등에 대해 알려드리려고 합니다. 상가세입자에게는 매우 중요한 내용이 자세히 읽어보시기 바랍니다. 

 

 

 

 

1. 10년 보호법의 정확한 이해를 통해

 

우선 건물주가 마음대로 세입자를 퇴거시킬 수 없는 이유는 상가건물 임대차보호법 내 계약갱신요구권이 존재하기 때문입니다. 이 조항에 따르면 세를 든 사람이 임대인에게 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대차의 연장을 요청할 때 정당한 이유 없이는 임대인이 갱신 요청을 거절하지 못합니다. 이 권리를 세입자가 행사할 수 있는 기간이 최대 10년이기 때문에 최초 임대차 시작일로부터 10년 동안은 상가주가 원할 때 임대차를 종료하는 게 불가능한 것입니다.

 

영업을 오랜 기간 하다 보면 건물주와 세입자 모두 임대차기간이 종료돼도 특별하게 재계약서를 작성하지 않고 임대차를 묵시적으로 연장하는 경우가 많은데요, 환산보증금 내 세입자라면 자동 연장 상황에 놓이게 돼도 특별하게 권리 행사에 문제가 생기지 않기 때문에 괜찮지만 환산보증금을 초과하는 분들이라면 반드시 위에서 말씀드린 임대차 만료 6개월 전 ~ 1개월 전 사이 기간에 맞춰 건물주에게 임대차 연장 요청을 하시기 바랍니다. 

 

2. 구 법의 적용을 받는 세입자는?

 

또 하나 반드시 짚고 넘어가야 하는 포인트가 있는데요, 10년 간 세입자가 영업권을 보장받는 이 법은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결된 임대차 혹은 갱신된 경우에만 적용된다는 점입니다. 이 조건에 해당되지 않는 이외의 경우 5년까지만 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 과거에는 상가세입자가 최대 갱신이 가능한 기간이 5년이었습니다. 그러나 영세업자들이 처음으로 영업을 시작해 안정화시키고 실질적으로 수익을 내는 시기까지 5년은 너무 짧다는 지적이 이어졌고, 2018.10.16. 법이 개정되어 5년에서 10년으로 늘어나며 세입자의 권리가 강화됐습니다.

 

그런데 개정된 법은 모든 세입자들을 소급 적용시키는 게 아니라 '법 개정 시점 이후 최초로 맺어졌거나 갱신된 임대차'에 한해서만 바뀐 10년 보호법에 해당된다고 명시했죠. 예를 들어서 2018년 7월에 임대차기간을 5년으로 정한 경우라면 2023년 3월 현재 시점에 비춰봤을 때 세입자는 5년까지만 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 법이 바뀐 이후 최초로 체결되지도 않았고 재계약된 것도 아니기 때문입니다. 이처럼 모든 세입자들이 동일한 법의 보호를 받을 수 있는 게 아니기 때문에 임차인 계약해지 내용증명 받았다면 추가적으로 연장을 주장할 수 있는지부터 정확하게 판단해야 합니다.

 

 

 

 

3. 건물주가 변경됐다면?

 

많이 문의를 받는 부분인데요, 임대인이 변경돼서 새롭게 계약서를 작성한 경우 그때부터 다시 10년 보호를 받을 수 있는지에 대한 여부입니다. 정답은 아닙니다. 상가의 소유주가 달라지는 것과 전혀 무관하게 그냥 세입자가 처음 해당 상가에 들어와서 임대차계약을 시작한 날로부터 갱신요구권 행사 가능 기간을 따져보시면 됩니다. 

 

이와 비슷하게 재계약서를 작성한 시점부터 또다시 10년 보호를 따지는 게 맞냐고 물어보는 분들도 계시는데요, 이 역시 그렇지 않습니다. 계약서를 다시 쓰거나 소유주의 변경 등과 전혀 무관하게 세입자의 최초 임대차 시작일로부터 10년 혹은 5년을 세면 됩니다.

 

4. 영업 중 반드시 피해야 하는 일들

 

임차인 계약해지 내용증명 통보를 받으면 나가야 할 때도 있습니다. 세입자가 3기에 해당하는 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인의 동의 없이 타인에게 상가를 전대했을 때, 상가건물의 전부 혹은 일부가 멸실돼 임대차의 목적을 달성하지 못하는 경우, 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우 등 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각호에 규정된 8가지의 정당한 사유가 있을 때 건물주는 정당하게 임대차를 종료하거나 갱신 요청을 거절할 수 있습니다. 동시에 세입자는 권리금 회수기회 미보호 대상자가 되기 때문에 주의해야 합니다.

 

그렇기 때문에 임대차기간 중 월세를 3개월 치 이상 연체하거나 건물주의 허락을 받지 않고 전대차계약을 체결하는 등의 귀책사유를 만들지 않는 게 매우 중요합니다. 

 

 

 

경기도 이천 스크린골프장 H씨는..

 

2018년 10월 16일 법이 개정된 지 5년이 넘은 시점이지만 여전히 5년, 10년 보호법의 적용 대상을 두고 많은 분들이 헷갈리고 있으며 건물주와 세입자 간 분쟁이 끊이지 않고 있는 상황입니다. 경기도 이천의 한 상가에서 2017년 4월부터 스크린골프장을 운영하고 있던 임차인 H씨도 이와 관련된 다툼을 겪게 되었습니다. 최초 임대차계약 체결 당시 H씨는 오랜 기간 한 장소에서 영업을 할 마음에 임대인과 5년으로 임대차기간을 정했습니다.

 

5년이라는 시간은 생각보다 매우 빠르게 지나갔는데, 5년의 만기 3개월 전인 2022년 1월, 임대인은 임차인 계약해지 내용증명을 보내 퇴거를 요구해 왔습니다. 더 이상 갱신요구권을 행사할 수 없으니 영업을 중단하고 나가라는 것이었죠. 워낙 시설비를 많이 투자했기에 간절한 마음에 사례자는 상가변호사 닷컴을 찾았습니다. 그리고 법률 검토 과정에서 H씨는 10년 보호법의 적용을 받지 못해 상가를 건물주의 통보에 따라 명도해야 되는 것을 알게 되었습니다.

 

 

 

 

세입자 H씨가 퇴거를 하지 않고 버티자 임대인 측은 명도소송을 제기해왔습니다. 그래도 다행인 것은 의뢰인이 임대차기간 중 월세를 밀리거나 건물주의 동의 없이 전대차를 체결하는 등의 결격 사유가 없었기에 기간 연장을 주장하지는 못했지만 권리금을 보호받는 상황이었습니다. H씨는 영업이 잘 되는 상황이었기에 최우선적으로 갱신을 원했지만, 차선책으로 본 법무법인과 함께 권리금을 주장하게 되었습니다. 

 

소송이 진행되는 과정에서 양 측은 첨예하게 대립했습니다. 하지만 임대인은 H씨가 주선한 신규임차인과 임대차를 체결한다면 그로부터 10년 간은 정당한 이유 없이 내보낼 수 없다는 게 매우 부담스러운 상황이었죠. 그렇게 임대인은 서서히 물러나는 자세를 취했습니다. 그리고 최종적으로 2022년 11월 2일, 수원지방법원 여주지원의 화해권고결정에 따라 이미 5년을 채워 영업했고, 신 법의 적용을 받을 수 없어 추가적으로 연장이 불가능하던 세입자 H씨는 상가변호사 닷컴의 조력에 따라 1년 6개월의 임대차기간 연장에 성공했습니다.

 

이처럼 임차인 계약해지 내용증명 받는다고 해도 무조건 포기하거나 무조건 버티는 게 정답이 아닙니다. 각자의 임대차 상황에 따라 주장 가능한 권리가 다르기 때문에 반드시 임대차분쟁 전문가의 도움을 받아 현명하게 해결하시기 바랍니다.