상가 묵시적 갱신후 임차인의 계약 해지 얼마 뒤에 효력이?

무조건 1년 연장되는 게 맞을까요?

상가 묵시적 갱신후 임차인의 계약 해지 얼마나 지나야 될까

 

세입자는 최초 계약일로부터 최장 10년 간 재계약을 할 수 있는 권리가 있습니다. 이를 '계약갱신요구권'이라고 부르는데요, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 맞춰 건물주에게 재계약을 요청하면 되고, 특별한 사유가 있는 게 아니라면 건물주는 연장 요청을 거절하지 못하기 때문에 세입자의 의사 표현으로 인해 계약은 연장됩니다. 예를 들어서 2021년 5월, 기간을 2년으로 하는 임대차를 체결한 세입자가 있다고 가정해보겠습니다.

 

이번 계약이 종료된 이후에도 영업을 계속 하기를 희망한다면 2023년 3월을 기준으로 만기가 2개월 남았으니 건물주에게 임대차를 연장하겠다는 뜻을 전달하면 됩니다. 법에서 허용한 사유가 아니라면 아무리 임대인이 재계약을 거절한다고 해도 임대차는 세입자의 요청에 따라 연장됩니다.

 

그런데 재계약을 요청해야 하는 정해진 기간에 세입자도 아무런 의사를 전달하지 않고, 임대인 역시 해지를 통보하거나 임대차의 조건 변경 등의 통고하지 않았다면 어떻게 될까요? 자동적으로 끝날까요? 오늘은 상가 묵시적 갱신후 임차인의 계약 해지에 대해 알려드리겠습니다.

 

 

 

 

1. 기간이 늘어나는 형태는?

 

임대차의 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인과 세입자 모두 임대차의 종료, 조건 변경 등 아무런 통보를 하지 않았다면 자동 연장이 됩니다. 이때 환산보증금에 따라 연장되는 형태가 달라지는데요, 환산보증금 이내 점포라면 자동적으로 임대차가 연장됐을 때 기간은 1년 늘어납니다. 여기서 특이점은 상가 묵시적 갱신후 임차인의 계약 해지는 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 또한 환산보증금 기준 내에 있는 건물이 자동적으로 연장됐을 때 임대인은 계약을 종료할 수 없습니다. 

 

환산보증금 초과 점포는 형태가 많이 다르기 때문에 주의해야 합니다. 자동적으로 임대차기간이 늘어나는 경우 상가건물 임대차보호법이 아닌 민법의 적용을 받는 것부터 차이가 있습니다. 또한 기간이 1년씩 늘어나는 게 아니라 정함이 없이 쭉 연장되는 상태에 놓이게 됩니다. 여기서 제일 중요한 포인트는 위의 상황과 달리 민법을 통해 자동 연장됐다면 계약 당사자는 모두 해지가 가능합니다. 건물주가 통보한다면 6개월 뒤, 세입자는 통보 후 1개월이 지나면 임대차는 종료됩니다. 

 

 

 

 

2. 민법의 적용을 받는다면 주의하세요!

 

만약 환산보증금을 초과해서 민법의 적용을 받아 자동적으로 임대차가 늘어났다면 굉장히 주의해야 합니다. 위에서 말씀드린 것처럼 세입자는 최초 임대차의 시작일로부터 10년 간은 갱신할 수 있는 권리가 있습니다. 하지만 민법을 통해 자동적으로 임대차가 연장된 상황에서 건물주가 해지를 통보하면 세입자는 계약갱신요구권을 추가적으로 행사하지 못합니다. 10년을 채워 영업을 하지 않은 상황이라고 해도 그렇습니다.

 

대법원은 민법 상 자동 연장 됐다면 임대인이 세입자에게 계약을 종료한다고 통보하는 경우 갱신요구권 주장이 불가능하다고 판시했기 때문에 그렇습니다. 그럼 최악의 상황에서 임차인이 1,2년 정도만 영업을 하고 상가 묵시적 갱신후 임차인의 계약 해지 당해서 쫓겨나는 일이 발생할 수도 있겠죠? 그렇기 때문에 환산보증금 기준 밖에 있는 세입자라면 반드시 임대차가 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 맞춰서 갱신을 요청하시기 바랍니다. 

 

 

 

강원도에서 카페를 운영하던 K씨는..

 

상가 임대차를 전문적으로 다루고 있는 상가변호사 닷컴에서 진행한 사건입니다. 당사자는 강원도에서 2015년 6월부터 카페를 운영하고 있던 K씨인데요, 의뢰인은 영업 중인 건물이 2022년 11월 매각되면서 새로운 임대인에게 퇴거를 요구받으며 본 법무법인을 찾아오셨습니다. 법적인 검토가 진행됐는데, 의뢰인은 2015년 6월에 최초로 임대차계약을 체결한 뒤 2018년 6월에 마지막으로 1년 계약을 진행하고 종료 후 자동적으로 계약이 이어져오고 있었습니다.

 

당시 의뢰인은 환산보증금 기준 내에 있는 점포에 세를 들고 있었기 때문에 1년 씩 임대차는 연장되고 있었고, 10년 보호법의 적용을 받을 수 있어 2026년 6월까지 연장이 가능한 상황이었습니다. K씨는 즉시 본 사무소를 선임해 대응에 들어갔고, 추가적으로 계약 연장이 가능하다는 점을 들어서 임대인 측을 압박하기 시작했습니다. 

 

 

 

 

상가 묵시적 갱신후 임차인의 계약 해지를 건물주가 통보했다고 하더라도 환산보증금 기준을 초과하지 않았기에 의뢰인은 추가적으로 연장을 주장할 수 있는 상황에서 매우 유리한 상황에서 상대방에게 대응할 수 있었습니다. 워낙 확실한 법적 권리와 근거를 가지고 대응하자 임대인 측은 슬슬 합의를 요청해오기 시작했습니다. 본인이 다른 용도로 상가를 사용해야 되니 권리금 조의 명도보상금을 지급하겠다는 것이었습니다.

 

하지만 초반 건물주가 제시한 금액은 그동안 의뢰인이 해당 점포에 형성해둔 영업적 가치에는 터무니없이 부족한 금액이었습니다. 그렇게 상가변호사 닷컴은 권리금소송을 준비해나가면서 상대방과의 대화를 이어갔습니다. 그리고 최종적으로 2022년 12월 7일, 양 측은 협상에 성공했고, 임차인 K씨는 임대인에게 권리금 5,000만 원을 무사히 지급받을 수 있었습니다.

 

이처럼 상가 묵시적 갱신후 임차인의 계약 해지 요구받아 권리가 불안해진 영세업자들이 굉장히 많을 것입니다. 오늘 글에서 말씀드린 것처럼 모든 세입자가 동일한 법의 보호를 받는 것도 아니고 똑같은 권리가 있는 게 아닙니다. 자동 연장 상황에서 임대인에게 명도를 요구받고 있다면 서둘러 법률 전문가의 검토를 받아 행사 가능한 권리를 찾고 대응해나가시기 바랍니다.