상가 임대차 권리금 회수방해 받았을 때 대처 방법은

임차인이 손해배상 청구를 하려면

상가 임대차 권리금 회수방해 받고 있다면 어떻게?

 

임차인은 영업을 종료하면서 점포를 넘길 수 있는데, 이때 그동안 형성해둔 유, 무형적 가치에 대한 금전을 지급받게 됩니다. 결국 가게를 일체 양도한다는 것은 임차인이 해둔 시설부터 각종 기계와 집기류, 영업 상 노하우와 레시피, 단골 고객 등을 전부 넘기게 되는 것이기 때문에 이를 이어받아 운영할 양수인은 그에 합당한 금액을 지급한 뒤 점포를 넘겨받아 직접 운영하게 됩니다.

 

결국 매출이 잘 나오는 곳이라면 양도받는 금액도 높게 책정되어 있을 것이고, 그렇지 않다면 무권리로 넘겨지는 곳도 있습니다. 그런데 가게를 넘겨받는 이 거래가 최종적으로 성사되려면 반드시 충족해야 하는 조건이 하나 있는데요, 바로 건물주가 신규임차인이 되려는 사람과 계약을 체결해줘야 합니다.

 

양수인이 전 세입자의 점포를 넘겨받아서 운영하려면 동일한 건물의 세입자가 돼야 하기 때문입니다. 그런데 이 과정에서 건물주가 상가 임대차 권리금 회수방해를 한다며 신규임차인을 받아주지 않는다면 어떻게 될까요?

 

 

 

 

1. 보호기간 안에 발생했을 때만 인정되기 때문에

 

임대인이 합당한 사유 없이 새로운 계약을 체결해주지 않는다고 해도 너무 걱정하실 필요는 없습니다. 구제받을 방법이 있기 때문이죠. 상가건물 임대차보호법 제10조의 4를 보면 이 내용이 나와있습니다. 계약기간의 만기 6개월 전부터 종료 시까지 사이에 정당한 사유 없이 건물주가 임차인이 양도양수를 하지 못하게 훼방을 놓는다면 임차인은 건물주에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

건물주가 막지 않았다면 세입자가 다음 사람에게 점포를 넘기면서 그에 상응하는 금전을 받을 수 있었을텐데, 이를 임대인이 못 하게 했으니 세입자가 받을 수 있었던 돈을 임대인이 대신 물어주라는 것을 골자로 하는 법입니다. 주의할 점은 계약기간 내내 법의 보호를 받을 수 있는 게 아니라, 계약이 끝나기 6개월 전부터 끝나는 날까지만 보호받습니다. 그렇다면 권리금을 주장하기 전 본인의 계약 만기일자를 먼저 확인하는 게 우선이겠죠?

 

2. 계약갱신요구권 없어도 충분히 주장 가능합니다

 

자주 문의를 받는 내용입니다. 10년 넘게 영업을 하고 있는데 임대인이 나가라고 통보해 눈 앞이 캄캄하다는 것입니다. 이런 상황이라면 건물을 소유주에게 인도해줘야 하는 것은 맞습니다. 임차인은 최대 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신요구권을 주장할 수 있기 때문입니다. 이전에는 이 부분을 두고 논란과 다툼이 많았습니다. 임차인이 계약갱신을 추가적으로 할 수 없으면 권리금회수 역시 보호받을 수 없다는 것이죠.

 

하지만 대법원의 판결이 나온 이후에는 10년, 20년을 초과해서 영업을 하는 세입자라고 하더라도 상가 임대차 권리금 회수방해 받았다면 건물주에게 손해배상 청구가 가능하도록 법의 보호를 받을 수 있습니다. 다만, 이 법에서 정한 예외사유인 3기에 달하는 차임을 연체한 사실이 있거나 임대인의 허락을 구하지 않고 무단으로 타인에게 목적물을 전대한 경우, 고의나 중대한 과실로 건물을 훼손, 파손한 경우 등의 사유가 임차인에게 있다면 법의 보호를 받을 수 없습니다.

 

 

 

 

3. 증거가 제일 중요합니다

 

임차인이 권리금소송을 제기하게 된다면 결국 두 가지 포인트에서 사실상 승,패소가 갈리게 됩니다. 많은 사건을 진행하다 보면 법원은 세입자가 얼마나 건물주에게 후속임차인을 적극적으로 주선했는지, 임대인의 정당하지 않은 상가 임대차 권리금 회수방해가 발생했는지 입증할만한 증거가 얼마나 구체적인지를 제일 중점적으로 보는 경향이 있습니다. 바꿔 말하면 이 두 가지에 모두 부족함이 없어야 승소할 수 있다는 것입니다.

 

특히 후속세입자를 주선하는데 부족함이 많은 분들을 자주 볼 수 있는데요, 건물주 역시 본인의 점포에 들어와서 영업을 할 사람이 어떤 사람인지 알 권리가 있는데, 다음 사람에 대한 정보를 제대로 제공하지 않는다면 세입자가 오히려 임대인의 권리를 침해한 것으로 법원이 볼 수도 있습니다. 그렇기 때문에 권리금 손해배상 청구소송을 제기하게 되는 경우 종합적인 시각에서 다양한 입증 자료를 매우 구체적으로 제시하는 게 중요하겠습니다.

 

 

 

서울 강서구에서 편의점을
운영하던 임차인 K씨는..

 

상가변호사 닷컴에서 직접 진행한 사건입니다. 당사자는 2002년부터 한 자리에서 편의점을 운영하고 있던 임차인 K씨입니다. 약 18년이라는 긴 시간 동안 의뢰인은 점포를 운영했고, 자연스레 동네의 많은 손님들이 찾아 안정적으로 사업은 이어져가고 있었습니다. 그런데 2020년 4월, 해당 건물이 매매돼 임대인이 변경됐다는 소식이 들려왔습니다. K씨에게는 별다른 통보가 없어 의뢰인은 마음을 놓고 계속 영업을 이어갔습니다.

 

그런데 얼마 뒤 새로운 건물주는 내용증명을 보내왔고, 해당 건물을 리모델링 한 후 다른 용도로 사용하기 위해 매수한 것이라며, 계약을 더 이상 이어갈 생각이 없다며 퇴거하라는 통보를 해왔습니다. 임차인은 본인이 20년 가까이 일궈둔 사업을 포기할 수 없었고, 영업을 계속 이어갔습니다. 하지만 임대인의 명도 통보는 거세졌고, K씨는 본 법무법인을 선임해 대응에 들어갔습니다.

 

 

 

 

2021년 7월, 임대인은 명도소송을 제기해왔습니다. 이 과정에서 K씨 측은 상가 임대차 권리금 회수방해를 일삼았고 이에 대한 증거를 모두 수집했습니다. 그리고 얼마 뒤 상대방이 제기한 소송에 권리금소송을 반소로 제기했습니다.

 

서울남부지방법원의 판결이 2022년 12월 6일에 내려졌습니다. 임차인 K씨의 완벽한 승리였죠. 의뢰인은 담당 재판부로부터 청구했던 손해배상금액 1억 5,990만 원을 전액 인정받아 건물주에게 배상받을 수 있었습니다. 동시에 건물주는 임차인에게 보증금 1억 5천만 원을 지급하라는 판결이 내려졌습니다.