임차인이라면 필독! 상가 임대차 계약서 특약사항 무조건 효력이 있을까? 영업을 위해 점포를 빌리는 경우 임차인과 임대인은 임대료와 임차 기간, 그 밖의 기타 합의 내용을 서류를 통해 기록하게 됩니다. 그런데 이 서류에 간혹 임차인에게 일방적으로 불리한 내용이 기재되는 경우가 있습니다. 임차인은 반드시 해당 점포를 빌려야 하는 상황인데, 임대인이 원하는 내용을 기재하지 않으면 임차를 해주지 않겠다고 나오는 경우 임차를 위해 어쩔 수 없이 그런 내용을 넣은 경우도 있고, 특별하게 문제가 되지 않을 거 같아 서류를 모두 읽어보지 않고 서명했는데 나중에 건물주가 그 내용을 가지고 해지를 통보해오는 등 임차인의 권리를 침해하는 상황이 발생하기도 합니다. 하지만 다행히 임차인에게 불리한 내용은 효력을 발생하지 못할..

임대차 필수 정보 임차인 계약해지 통보 받았아면 어떻게 해야할까요 영업 중인 상가 세입자가 임대인에게 퇴거를 요구받는 것처럼 당황스러운 일도 없습니다. 점포가 자리를 잡아가려면 하루이틀로는 턱없이 부족하기 때문에 오랜 기간 동안 사업을 안정화시키기 위해 많은 노력과 시간, 비용을 투자해야 하는데, 하루아침에 나가라는 통보를 받으면 세입자는 눈 앞이 깜깜할 수밖에 없습니다. 다행히 상가임대차보호법에 의해 임대인이 마음대로 세입자의 갱신 요청을 거절하거나 퇴거를 요구하는 것은 불가능합니다. 하지만 상황에 따라 상가 세입자가 나가야 할 수도 있기 때문에 본인에게 어떤 권리가 있는지 정확하게 파악하는 게 중요합니다. 오늘은 세입자가 영업 중 임대인에게 명도를 통고 받는다면 방어할 수 있을지 알려드리겠습니다. 1..

10년 보호 누구나? 상가 계약갱신요구권 몇 년까지 주장할 수 있을까요 임차인이라면 '10년 보호법'에 대해서 한번쯤은 들어보셨을 것입니다. 임차인이 한번 임대차를 체결하고 영업을 시작하면 최대 10년까지는 영업을 할 수 있도록 보호하는 법을 의미하는데요, 참 이 법에 대한 문의를 많이 받습니다. 그 이유는 이 법이 본래 10년 동안 임차인의 영업권을 보장했던 게 아니라 5년까지만 보호했었는데, 법이 한번 개정되면서 10년으로 늘어났기 때문입니다. 법이 개정된 후 모든 임차인에게 동일하게 개정된 법에 따라 영업권을 10년 간 보장하면 아무런 문제나 논란이 없었겠지만 조건을 달아서 일부 임차인에게만 신 법의 적용을 받을 수 있게 적용 대상을 한정했기 때문에 지금까지도 임대인과 임차인 간 다툼이 끊이지 않고..

개념 정리 상가 임대차보호법 권리금 받지 못하게 방해받고 있으신가요 임차인이 영업을 종료하면서 본인이 운영하던 점포를 다른 사람에게 넘기고 그에 대한 대가를 지급받으려면 임대인이 임차인이 구한 신규임차인이 되려는 자와 새롭게 계약을 체결해줘야 합니다. 그래야 신규임차인이 기존 점포를 이어받아 그대로 운영할 수 있기 때문이죠. 이 과정에서 임대인이 협조해주지 않아 가게 양도양수가 좌절돼 경제적 손해를 보는 임차인이 매우 많습니다. 이런 일을 방지하기 위해 2015년 경 새롭게 법이 생겼는데, 어떤 내용인지 본 글에서 자세히 알려드리겠습니다. 1_보호조항부터 이해가 필요합니다. 상가 임대차보호법 권리금 조항은 제10조의 4에 있습니다. 이 법에 따르면 임대인이 계약이 종료되기 6개월 전부터 만기 시까지 사이..

상가임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등) 프랜차이즈 양도 양수 앞두고 있는 상가 임차인들 필독하세요! 임차인은 상가임대차계약을 체결한 뒤 일정 기간 동안 영업을 하면 점포에 유형적, 무형적 가치를 쌓게 됩니다. 시간이 흐를수록 단골 손님이 쌓이고, 가게에 대한 인지도가 높아지고 영업 상 노하우가 생기기 때문이죠. 이렇게 축적한 유, 무형적 가치에 대해 영업을 종료하면서 임차인은 후속임차인에게 점포를 넘기며 권리금을 회수할 수 있는데요, 최종적으로 후속임차인과 건물주 간 신규임대차계약이 성사되면 임차인은 권리금을 회수할 수 있습니다. 그럼 건물주가 정당한 이유 없이 신규임차인과 계약 체결을 거부한다면 임차인은 빈손으로 나갈 수밖에 없는 것일까요? 1_손해배상 청구, 언제? 상가건물 임대차보..

5% 적용 누구나? 상가 임대료 인상률 상한선 최대 몇 퍼센트일까 임차인들이 제일 걱정하는 순간 중 하나가 재계약이 가까워진 시점이 아닐까요? 건물주가 기존 임대차계약이 끝나고 재계약을 원한다면 월세를 올려달라고 요구하는 일이 매우 자주 발생하기 때문입니다. 임차인에게 월세란 영업이 잘 되는 것과 무관하게 내야 하는 고정지출이기 때문에 부담일 수밖에 없습니다. 다행인 것은 건물주가 원하는 수준까지 월세를 마음대로 올리는 것은 불가능한데, 무조건 그런 것도 아니라는 점에서는 관련된 조항을 꼼꼼하게 확인하는 과정이 필요해 보입니다. 1_환산보증금 기준 내 임차인 많은 분들이 상가 임대료 인상률 5% 제한이 있다는 것은 알고 계실 것입니다. 맞습니다. 건물주는 월세를 올릴 때 최대 5%를 초과해서 올릴 수 없..

사기가 의심됩니다! 분양 계약금 반환 그리고 해지 성공하려면 상가는 매력적인 투자처로 항상 손꼽히고 있습니다. 추후 가치가 상승해 차익을 얻을 수 있다는 점도 있지만 아무래도 가장 큰 장점은 매달 월세 수입을 올릴 수 있다는 것이죠. 하지만 한번 투자할 때 많은 투자금이 들기 때문에 신중하게 투자해야 합니다. 오늘은 상가 분양과 관련돼서 문제가 생기는 경우 이미 지급한 돈을 돌려받을 수 있는지?, 어떤 과정을 통해야 하는지 알려드리려고 합니다. 1_해제가 가능합니다. 보통 상가를 분양받으면 수억, 수십억이 들어가는 경우가 대부분이기 때문에 한 번에 대금을 치르지 않고, 계약금-중도금-잔금 순으로 지급하는 게 일반적입니다. 여기서 계약금까지만 내 단계라면 매수인과 매도인 모두 언제든지 해제가 가능합니다. ..

임차인이 월세를 밀렸다면? 상가 임대료 3기연체 시 대처방안에 대해 임대인이 월세를 받지 못하면 계약해지가 가능할까요? 상가임대차보호법 제10조 제1항 제1호에 따라 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실'이 있다면 임대인은 계약을 해지하거나 임차인의 계약갱신 요청을 정당하게 거부할 수 있습니다. 하지만 생각보다 많은 분들이 상가 임대료 3기연체 계산 방법 및 대응방안을 잘못 알고 계셔서 오늘 제대로 정리해보는 시간을 가져보겠습니다. 1_월세 3개월 치? 먼저 계산 방법부터 알려드리겠습니다. 이 법에서 규정하고 있는 상가 임대료 3기연체 뜻은 월세 계약의 경우 3개월 분의 해당하는 월세의 금액이 밀린 경우라고 생각하시면 됩니다. 꼭 3번의 횟수가 연속돼서 밀려야 되는 것도..

제대로 된 과정을 통해! 명도소송 절차 상가 임대인이라면 알아둬야 상가를 소유하고 있는 임대인 중 임차인을 내보내고 싶은 분들 계실 것입니다. 하지만 상가임대차보호법에 의해 임차인이 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 등을 보호받기 때문에 임대인이 원할 때 아무때나 임차인을 내보낼 수는 없습니다. 잘못 계약해지를 통보하다가 자칫 고액의 손해배상 책임을 지게 될 수 있기 때문에 주의가 필요합니다. 오늘은 임대인이 임차인을 퇴거시키고 상가를 돌려받으려고 할 때 어떤 과정을 거치게 되는지 알려드리겠습니다. 1_임차인의 계약갱신요구권에 따라 건물주가 임차인을 퇴거시키고 상가를 인도받으려고 할 때 제일 먼저 확인해야 하는 것은 임차인의 계약갱신요구권입니다. 이는 상가임대차보호법 제10조에서 규정하고 있는 임차인의 대..

환산보증금 확인 필요! 상가 묵시적 갱신 기간 몇 년으로 늘어날까? 임차인은 상가임대차보호법 제10조에 따라 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 이는 임차인이 희망하는 경우 계약기간을 연장할 수 있는 권리인데요, 임차인이 계약이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 임대인에게 재계약을 요청하는 경우 정당한 이유 없이 건물주는 재계약을 거부하지 못합니다. 임차인은 계약갱신요구권을 최초 계약의 시작일로부터 최대 10년까지 행사할 수 있습니다. 그러나 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결됐거나 갱신된 임대차만 갱신요구권을 10년 간 주장할 수 있고, 그 외의 경우라면 5년까지만 재계약이 가능합니다. 그런데 계약 만료 6개월 전~1개월 전 사이 임차인이 건물주에게 재계약을 요청하지 않았고, 건물..