상가 임대차 계약서 특약사항 무조건 효력이 있다?

임차인이라면 필독!

상가 임대차 계약서 특약사항 무조건 효력이 있을까?

 

영업을 위해 점포를 빌리는 경우 임차인과 임대인은 임대료와 임차 기간, 그 밖의 기타 합의 내용을 서류를 통해 기록하게 됩니다. 그런데 이 서류에 간혹 임차인에게 일방적으로 불리한 내용이 기재되는 경우가 있습니다.

 

임차인은 반드시 해당 점포를 빌려야 하는 상황인데, 임대인이 원하는 내용을 기재하지 않으면 임차를 해주지 않겠다고 나오는 경우 임차를 위해 어쩔 수 없이 그런 내용을 넣은 경우도 있고, 특별하게 문제가 되지 않을 거 같아 서류를 모두 읽어보지 않고 서명했는데 나중에 건물주가 그 내용을 가지고 해지를 통보해오는 등 임차인의 권리를 침해하는 상황이 발생하기도 합니다.

 

하지만 다행히 임차인에게 불리한 내용은 효력을 발생하지 못할 가능성이 매우 높습니다. 바로 상가임대차보호법은 강행규정이기 때문인데요, 본 글에서 자세하게 알려드리겠습니다.

 

 

 

 

※ 상가임대차보호법 제15조(강행규정)에 따르면 이 법의 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 나와있습니다. 강행규정이란 계약 당사자 간의 의사와 상관없이 강제적으로 따르게 적용되는 규범을 의미합니다. 상가임대차법도 강행규정이기 때문에 이 법에서 정해둔 임차인의 권리를 무시하는 내용은 효력이 없다는 것이죠. 

 

1_약속된 계약기간까지만 하고 영업을 종료한다?

 

매우 자주 볼 수 있는 내용입니다. 2-3년 정도로 임차 기간을 정하는 게 일반적인데, 이 기간 종료에 맞춰 더이상 연장이 불가능하다는 것을 의미하는 것이죠. 하지만 임차인은 상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)에 따라 최초 계약일로부터 최대 10년까지 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

임대차계약이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 임차인이 임대인에게 재계약을 요청하는 경우, 정당한 이유 없이는 임대인이 10년 동안은 임차인의 갱신 요청을 거부할 수 없기 때문에 임차인은 영업을 10년 간 안정적으로 이어갈 수 있습니다. 다만, 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결됐거나 갱신된 임차인만 영업권을 10년 보호받고, 그렇지 않은 임대차라면 최장 5년까지만 갱신요구권 행사가 가능합니다.

 

이처럼 임차인은 계약갱신요구권이라는 권리를 통해 최대 10년까지는 영업을 할 수 있는 권리가 있는데, 상가 임대차 계약서 특약사항 중 이를 무시하는 내용이 있다고 하더라도 효력을 발생할 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 상 강행규정 위반이기 때문이죠.

 

 

 

 

2_권리금은 일체 인정하지 않는다

 

역시 상가 임대차 계약서 특약사항 보면 거의 대부분 나와있는 내용입니다. 이 내용이 있는 이유는 임차인이 영업을 종료하면서 권리금을 회수하려면 건물주가 임차인이 주선한 신규임차인과 새롭게 임대차계약을 체결해줘야 하는데, 이렇게 되면 새로운 임차인을 건물주가 10년 간 마음대로 내보낼 수 없을뿐만 아니라 본인이 재건축이나 건물주가 직접 상가를 사용하는 등의 계획을 가지고 있는 경우라면 신규임차인을 건물주가 받아줄 수 없기 때문에 임차인의 권리금을 인정하지 않는다는 내용을 계약서에 써놓는 것이죠.

 

하지만 임차인은 상가임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)에 따라 계약이 종료되기 6개월 전부터 만료 시점까지 권리금 회수기회를 보장받습니다. 보호기간 내에 건물주가 임차인이 권리금을 회수하지 못하도록 정당한 이유 없이 방해하면 임차인은 건물주에게 권리금 배상을 청구할 수 있습니다. 

 

 

 

 

이처럼 임차인은 상가건물 임대차보호법에 따라 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 등을 보호받는데, 상가 임대차 계약서 특약사항에 이를 보호하지 않는 내용이 있다고 하더라도 상가임대차법은 강행규정이기 때문에 임차인에게 불리한 내용은 효력이 없습니다.

 

하지만 100% 모든 특약이 효력이 없는 것은 아니기 때문에 계약서 내 내용을 가지고 분쟁이 생겼다면 반드시 법률 전문가의 검토를 받아보시기 바랍니다.

 

 

 

 

3_임차인 C씨, 건물주에게 권리금 2억 원 지급받은 사건

 

상가변호사 닷컴에서 대리했던 사건을 소개해드리려고 합니다. 의뢰인은 서울에서 2016년 9월부터 음식점을 운영하고 있던 임차인 C씨인데요, 건물주에게 2021년 6월에 상가 임대차 계약서 특약사항 내에 '권리금은 일체 인정하지 않으며 재건축 시 임차인은 즉시 명도한다.'는 내용이 있다며 퇴거를 요구했고, 권리금 역시 회수할 수 없다는 입장을 밝혀왔습니다.

 

5년 간 일궈놓은 사업이기에 경제적 손해가 컸던 C씨는 상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임해 대응에 들어갔습니다. 의뢰인의 권리를 고지하는 동시에 상가임대차보호법은 강행규정이기 때문에 이에 반하는 내용은 효력이 없다는 것을 알리고, 계속 의뢰인의 권리를 침해하는 경우 소송을 제기할 것이라며 상가변호사 닷컴은 상대방을 강하게 압박했습니다.

 

그러자 건물주는 직접 권리금을 지급하겠다는 의사를 밝혀왔고, 2021년 12월 24일, 의뢰인(임차인 C씨)은 건물주에게 권리금 2억 원을 지급받게 되었습니다.  

 

이처럼 상가 임대차 계약서 특약사항 불리한 내용으로 문제를 겪고 있는 임차인분들이 많으실 것입니다. 이런 경우는 무엇보다 정확한 법률 판단이 제일 중요합니다. 법률 전문가가 아니라면 모든 상황을 정확하게 판단하기 어렵기 때문이죠. 유선 상 문의 가능합니다.