임차인 계약해지 통보 받았다면 어떻게 해야할까?

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임차인 계약해지 통보 받았아면 어떻게 해야할까요

 

영업 중인 상가 세입자가 임대인에게 퇴거를 요구받는 것처럼 당황스러운 일도 없습니다. 점포가 자리를 잡아가려면 하루이틀로는 턱없이 부족하기 때문에 오랜 기간 동안 사업을 안정화시키기 위해 많은 노력과 시간, 비용을 투자해야 하는데, 하루아침에 나가라는 통보를 받으면 세입자는 눈 앞이 깜깜할 수밖에 없습니다.

 

다행히 상가임대차보호법에 의해 임대인이 마음대로 세입자의 갱신 요청을 거절하거나 퇴거를 요구하는 것은 불가능합니다. 하지만 상황에 따라 상가 세입자가 나가야 할 수도 있기 때문에 본인에게 어떤 권리가 있는지 정확하게 파악하는 게 중요합니다. 오늘은 세입자가 영업 중 임대인에게 명도를 통고 받는다면 방어할 수 있을지 알려드리겠습니다. 

 

 

 

 

1_상가임대차보호법 제10조

 

위에서 말씀드린 것처럼 임대인이 마음대로 임차인 계약해지 통보 할 수 없는 이유는 상가임대차보호법 제10조에 따라 상가 세입자는 갱신요구권을 최초 임대차의 시작일로부터 최대 10년까지 주장할 수 있기 때문입니다. 이 법에 따라 임대차기간이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 세입자는 임대인에게 계약갱신을 요청하면 되고, 특별한 이유가 없다면 임대인은 세입자의 갱신 요청을 거부할 수 없습니다.

 

만약 건물주가 갱신 거절 통지를 해온다면 세입자는 우선 임대차가 끝나기 6개월 전~1개월 전 사이 기간에 명확하게 갱신을 요청해둔다면 이미 임대차는 갱신되기 때문에 그 뒤에 다퉈나가시면 됩니다. 임대인에게 갱신을 요청하는 방법이 특정돼있는 것은 아니지만 추후 분쟁이 발생했을 때 임대인 측에서 세입자의 갱신 요청을 받은 적 없다고 나오는 것을 대비해서 웬만하면 내용증명을 보내 확실하게 임대차 연장을 요청했다는 증거를 남겨두는 게 좋습니다.

 

2_10년 보호, 이런 경우만

 

갱신요구권을 행사할 때 주의해야 할 점은 모든 세입자가 10년 간 임대차를 이어갈 수 있는 것은 아니라는 점입니다. 임차인의 갱신요구권을 규정하는 이 법은 본래 10년이 아닌 최대 5년까지만 권리를 보장했었습니다. 2018년 10월 16일에 이 법은 개정됐고, 그러면서 상가 세입자의 권리가 강화돼 기존 5년에서 10년으로 갱신요구권을 행사할 수 있는 총 기간이 늘어났습니다.

 

그러나 법이 개정되면서 '2018년 10월 16일 이후 최초로 체결된 임대차 혹은 갱신된 임대차에 한해 적용한다.'는 조건이 함께 붙으면서 이 조건에 해당되지 않는 상가 세입자는 개정된 법(10년 보호법)의 적용을 받지 못하고, 개정 전과 같이 갱신요구권을 최초 임대차의 시작일로부터 최대 5년까지만 행사할 수 있게 되었습니다. 예를 들어 2018년 1월에 임대차기간을 5년으로 정한 세입자라면 2022년 10월을 기준으로 갱신요구권은 최대 5년까지만 행사할 수 있습니다. 법이 개정된 시점인 2018.10.16. 이후 최초로 체결됐거나 갱신되지 않았기 때문입니다. 

 

이처럼 모든 세입자가 갱신요구권을 10년 간 주장할 수 있는 게 아니라는 점을 기억하시고 건물주에게 임차인 계약해지 통보 받았다면 법률 전문가에게 본인의 권리를 확인받고 그에 맞는 대응 방안을 찾으시기 바랍니다.

 

 

 

 

3_더이상 연장할 수 없다면?

 

임차인 계약해지 통보 통해 건물주가 상가 명도를 요구했을 때 세입자가 갱신요구권을 행사할 수 없을 수가 있습니다. 오랜 기간 영업해 갱신요구권을 주장할 수 있는 권리가 소멸된 경우 그렇죠. 이런 상황이라면 더이상 영업을 이어갈 수는 없겠지만 임대차를 종료하면서 권리금 회수기회를 주장할 수 있습니다.

 

후속세입자를 구해 권리금계약을 체결한 뒤 건물주에게 신규세입자를 주선해서 신규세입자와 건물주 간 새롭게 임대차계약이 체결되면 권리금을 회수할 수 있는데, 상가임대차보호법 제10조의 4에 따라 임대차기간이 종료되기 6개월 전부터 만기 시점까지 사이에 임대인이 정당한 이유 없이 세입자가 권리금을 지급받는 것을 방해한다면 세입자는 건물주에게 권리금소송을 통해 손해배상 청구가 가능합니다.

 

4_권리 주장이 불가능한 상황

 

갱신요구권과 권리금 회수기회 모두 보호받지 못하는 상황도 있습니다. 바로 상가임대차법 제10조 제1항 각호에서 규정하고 있는 임대인이 정당하게 세입자의 갱신 요청을 거절할 수 있는 8가지 사유가 있을 때 그렇습니다. 여기에는 세입자가 3기에 해당하는 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인의 동의 없이 제3자에게 상가의 전부 혹은 일부를 전대한 경우, 부정하거나 거짓된 방법으로 임차한 경우 등이 포함됩니다. 

 

 

 

 

5_서울 강북구 음식점 세입자 L씨는..

 

그럼 임차인 계약해지 통보 받았다면 실질적으로 어떻게 대처해야 좋은 결과를 얻을 수 있을까요? 상가변호사 닷컴에서 진행했던 사건을 소개해드리겠습니다. 서울 강북구 소재 상가에서 2015년 4월부터 음식점을 운영하고 있던 세입자 L씨가 의뢰인입니다. 영업을 안정적으로 이어오던 중 2021년 3월에 임대인이 직접 상가를 사용한다고 명도를 통보해왔고, 이에 L씨는 즉시 본 법무법인을 법률 대리인으로 선임했습니다.

 

법적 검토 끝에 의뢰인은 권리금을 주장하게 됐는데, 건물주는 역시나 본인이 상가를 써야 된다며 신규세입자를 받아줄 수 없다고 거절했습니다. 이에 본 사무소는 임대인에게 권리금소송을 제기했죠. 권리금 손해배상뿐만 아니라 소송 비용까지 책임지는 등 궁지에 몰린 임대인은 합의의 손길을 내밀었습니다.

 

그렇게 최종적으로 임차인 계약해지 통보 받았지만 의뢰인 L씨는 상가변호사 닷컴과 대응한 끝에 2022년 6월 10일, 합의를 통해 임대인에게 권리금 1,650만 원을 지급받으며 무사히 분쟁을 종결시킬 수 있었습니다.