명도소송 절차 상가 임대인이라면 알아두세요!

제대로 된 과정을 통해!

명도소송 절차 상가 임대인이라면 알아둬야

 

상가를 소유하고 있는 임대인 중 임차인을 내보내고 싶은 분들 계실 것입니다. 하지만 상가임대차보호법에 의해 임차인이 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 등을 보호받기 때문에 임대인이 원할 때 아무때나 임차인을 내보낼 수는 없습니다. 잘못 계약해지를 통보하다가 자칫 고액의 손해배상 책임을 지게 될 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.

 

오늘은 임대인이 임차인을 퇴거시키고 상가를 돌려받으려고 할 때 어떤 과정을 거치게 되는지 알려드리겠습니다. 

 

 

 

 

1_임차인의 계약갱신요구권에 따라

 

건물주가 임차인을 퇴거시키고 상가를 인도받으려고 할 때 제일 먼저 확인해야 하는 것은 임차인의 계약갱신요구권입니다. 이는 상가임대차보호법 제10조에서 규정하고 있는 임차인의 대표적인 권리인데요, 임차인은 최초 계약일로부터 10년까지는 원하는 경우 영업을 이어갈 수 있습니다. 건물주한테 계약이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이 재계약을 요청한다면 특별한 사정이 없는 한 건물주는 재계약 요구를 거부할 수 없습니다. 

 

2018년 10월 16일 이후 최초로 임대차계약이 체결됐거나 갱신된 임차인이라면 계약갱신요구권을 10년 동안 행사할 수 있고, 이 조건에 해당되지 않는 임차인은 재계약이 최대 5년까지만 가능합니다. 법에서 인정한 정당한 이유가 있는 게 아니라면 계약갱신요구권이 있는 임차인을 건물주가 마음대로 내쫓거나 명도소송 절차 밟을 수 없습니다. 이를 모르고 다짜고짜 명도소송 절차 시작한다면 건물주는 승소할 수 없을뿐만 아니라 임차인의 권리를 침해해 건물주가 손해배상의 책임을 오히려 가지게 되는 상황이 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

 

2_권리금 회수기회 보호조항, 방해 행위란?

 

임차인이 일정 기간 이상 영업을 하면 계약갱신요구권이 없어지는 순간에 도달하게 됩니다. 그럼 건물주는 더이상 재계약을 해줄 의무를 가지지 않게 되죠. 만약 임차인이 갱신요구권 행사가 가능한 기간을 모두 채운 뒤에는 더이상 임대차계약 연장을 원하지 않는 건물주라면 임대차 만기 6개월 전~1개월 전 사이 기간에 맞춰 임차인에게 갱신 거절을 통보하면 됩니다. 

 

다만, 여기서 많은 임대인들이 실수하고 명도소송 절차 진행하는 게 임차인이 계약갱신요구권이 없다고 해도 권리금 회수기회는 보호받을 수 있다는 점입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의 4에 따라 임차인은 신규임차인을 구해 권리금을 받는 과정을 계약이 끝나기 6개월 전부터 만료 시점까지 보호받아 이 시기에 임대인이 적법한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해한다면 이에 따르는 손해배상 책임을 임대인이 가지게 됩니다.

 

즉, 법에서 인정받지 못한 정당하지 않은 이유로 보호기간 내 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해한다면 임차인은 권리금 손해배상 청구의 소를 임대인에게 제기할 수 있는 것이죠. 임대차기간을 10년 넘게 이어와 계약갱신요구권이 없는 임차인이라고 하더라도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있습니다. 단, 귀책사유가 있는 임차인이라면 권리금 회수기회, 계약갱신요구권 등 상가임대차법에 의해 권리를 보호받을 수 없습니다.

 

 

 

 

3_건물주, 이럴 때 임차인을 내보낼 수 있다!

 

상가임대차보호법 제10조 제1항 각호에서는 임대인이 정당하게 임차인의 재계약 요청을 거절하거나 계약을 해지할 수 있는 8가지 사유에 대해 규정하고 있는데요, 여기에는 임차인이 3기에 달하는 차임을 연체한 사실이 있는 경우,  임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 양 측의 합의 후 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공했을 때, 임차인이 임대인의 허락 없이 상가의 전부 혹은 일부를 제3자에게 전대한 경우 등이 해당됩니다.

 

건물주가 명도소송 절차 밝게 되는 해지사유는 월세 미납입니다. 과거 임차인이 3개월 치 월차임을 연체한 뒤 이미 갚았다면 계약해지 사유가 아니지 않냐는 문의를 매우 많이 받습니다. 하지만 이미 연체된 사실이 발생했기 때문에 추후 임차인이 전액 혹은 일부라도 갚아서 3기 미납 상태를 해소했다고 하더라도 건물주는 추후 정당하게 재계약을 거절할 수 있으며 동시에 임차인의 권리금 회수기회도 보호해주지 않아도 됩니다. 

 

 

 

 

 

4_임대인 D씨, 건물인도 청구의 소 승소와 동시에 임차인이 청구한 권리금 전액 방어 성공!

 

상가변호사 닷컴은 상가 명도를 전문적으로 다루고 있는 법무법인입니다. 월세가 3개월 치 이상 미납됐거나 임차인이 동의를 받지 않은 무단 전대를 진행하는 등의 명도소송을 시작으로 임대인이 임차인에게 권리금 손해배상을 청구받은 사건 등을 대리하고 있는데요, 얼마 전 종결된 임대인 D씨의 사건을 소개해드리겠습니다.

 

의뢰인이 소유하고 있는 서울 소재의 상가에는 2013년 2월부터 카페를 운영하던 임차인이 있었는데, D씨는 이 임차인을 내보내기 위해 더이상 임대차를 유지할 의사가 없다는 것을 통보했지만 임차인이 권리금 계약을 체결했으니 신규임차인과 계약을 체결해달라고 요청해 상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임했습니다. 그리고 신속하게 법적 검토가 끝난 뒤 명도소송 절차 밟게 되었습니다. 

 

임차인에게 건물인도 청구의 소를 제기하자 예상대로 임차인은 권리금 손해배상 청구의 소를 반소로 제기해왔습니다. 하지만 담당 재판부인 서울남부지방법원은 2022년 6월 29일, 해당 소송에서 모두 의뢰인(임대인 D씨)의 승소를 선고하며 D씨는 임차인이 청구한 권리금 전액 배상의 책임 없이 상가를 돌려받으며 무사히 사건을 마무리짓게 되었습니다.