상가 임대료 3기연체 시 대처방안은?

임차인이 월세를 밀렸다면?

상가 임대료 3기연체 시 대처방안에 대해

 

임대인이 월세를 받지 못하면 계약해지가 가능할까요? 상가임대차보호법 제10조 제1항 제1호에 따라 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실'이 있다면 임대인은 계약을 해지하거나 임차인의 계약갱신 요청을 정당하게 거부할 수 있습니다. 

 

하지만 생각보다 많은 분들이 상가 임대료 3기연체 계산 방법 및 대응방안을 잘못 알고 계셔서 오늘 제대로 정리해보는 시간을 가져보겠습니다.

 

 

 

 

1_월세 3개월 치?

 

먼저 계산 방법부터 알려드리겠습니다. 이 법에서 규정하고 있는 상가 임대료 3기연체 뜻은 월세 계약의 경우 3개월 분의 해당하는 월세의 금액이 밀린 경우라고 생각하시면 됩니다. 꼭 3번의 횟수가 연속돼서 밀려야 되는 것도 아닙니다. 누적된 미납 금액이 3개월 분의 월차임에 해당되면 계약해지의 요건이 성립됩니다. 

 

쉽게 예를 들어보겠습니다. 월세를 100만 원으로 하는 상가임대차계약이 있다고 가정해보겠습니다. 임차인이 월세를 100만 원이 아닌 50만 원씩만 지급하고 있습니다. 이런 상황이 3개월 간 반복되면 3개월이 되는 순간에 건물주는 계약해지가 가능할까요?

 

아닙니다. 월세를 50만 원씩 3개월을 미납하면 미납액은 150만 원이 되는데, 이 법에서 규정해둔 '3기의 차임액'이란 3회분에 해당하기 때문에 누적된 미납금액이 300만 원이 돼야 임대차를 해제할 수 있습니다. 정리하자면 3기는 횟수를 기준으로 하는 게 아닌 월세의 3회분이 누적돼서 미납 상태가 될 때 건물주는 계약 해제가 가능합니다. 

 

 

 

 

2_즉시 계약해지, 무조건 가능하다?

 

이 부분도 오해가 많습니다. 건물주는 임차인이 상가 임대료 3기연체 상황이라면 계약을 해지할 수 있는 게 맞지만 상황에 따라 즉시 계약해지가 가능할 때도 있고 그렇지 않을 때도 있습니다. 건물주가 임차인에게 3개월 치의 월차임을 받지 못했고, 즉시 임대차를 종료하고 싶다면 건물주가 임차인에게 나가라고 통보하는 그 순간에도 3개월 분의 월세가 미납된 상태여야 합니다. 

 

만약 3개월 치 월세를 임차인이 내지 않았고, 건물주가 계약해지를 통고하기 전에 일부 혹은 전액을 갚아서 건물주가 퇴거를 통보하는 순간에는 3개월 미납 상황이 아니라면 즉시 계약해지는 불가능합니다. 다만, 계약기간이 종료된 후에는 건물주가 정당하게 갱신을 하지 않아도 되니, 임대차계약이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이 임차인에게 3개월 치 월차임을 지급하지 않았던 사실로 계약갱신을 거절한다며 퇴거하라는 통보를 하면 임대차는 기간에 맞춰 종료됩니다. 

 

정당하게 건물주가 퇴거를 통보했음에도 불구하고 임차인이 일방적으로 퇴거를 거부한다면 건물주는 명도소송을 제기해 승소판결을 받은 뒤 집행권원을 확보한 뒤 임차인을 퇴거시키면 됩니다. 이런 과정 없이 강제로 임차인을 상가에서 퇴거시키려고 하거나 집기, 기계 등을 제거하는 행위는 절대 해서는 안 됩니다.

 

 

 

 

 

3_명도소송, 하루라도 빨리 진행해야 손해 막는다!

 

임차인이 상가 임대료 3기연체 한다고 하더라도 보증금이 있으니 큰 문제가 없을 것이라며 대응을 미루는 임대인들이 굉장히 많습니다. 법적 절차를 밟는다는 것이 마냥 쉬운 일은 아니기 때문이죠. 하지만 그렇게 두고 보다가 결국 보증금이 모두 사라지는 순간이 온다면 보증금을 넘어서 미납한 월차임을 임차인에게 지급받는데 더욱 복잡한 법적 절차를 또다시 밟아야 합니다. 그렇기 때문에 3개월 치 월세를 받지 못한 임대인이라면 즉시 조치를 취하는 것을 권유드립니다.

 

임대인 B사는 서울의 한 상가를 소유하고 있었는데, 이 상가에는 사무실로 임차 중인 임차인이 있었습니다. 2020년 초부터 임차인 측은 월세를 미납하기 시작하더니 2020년 4월 기준 3개월 치의 월차임이 미납됐고, 신속하고 정확하게 해결하기 위해 임대인 B사는 상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임했습니다.

 

 

 

 

4_두 달 만에 임차인 내보내기 성공했습니다.

 

명확하게 계약해지 사유가 발생했고, 임차인 측에서 명도를 거부하는 상황이었기에 재빨리 법적 검토를 마친 뒤 본 법무법인은 임차인을 상대로 명도소송을 제기했습니다. 소장을 받은 임차인 측에서는 그제서야 상가를 명도한다는 의사를 전달해왔고, 절대로 퇴거하지 않겠다던 임차인을 상대로 임대인 B사는 상가변호사 닷컴 선임 두 달 만에 임차인을 내보내고 상가를 돌려받을 수 있었습니다.

 

상가 임대료 3기연체 상황이 발생했을 때 제일 핵심 포인트는 결국 즉시 대응에 들어가는 것이죠. 시간만 계속 흘러가서 보증금까지 없어진다면 최악의 상황을 맞게 되는 것입니다. 유선 상 문의 가능합니다.