상가 임대차 묵시적 갱신 후 권리금 회수기회 보호 받으려면

사업자등록의 대상이 되는 건물에서 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 임차인은 상가임대차법의 보호를 받게 됩니다. 영업을 시작하려고 점포를 알아볼 때 좋은 상권에 단골고객이 많은 곳을 찾게 되죠.

이미 운영을 하고 있는 상가에 들어가기 위해서는 기존 세입자와 양도양수계약을 하고 권리금을 지급하게 되는데요. 비싼 대가를 지불 후 잘 영업하여 오랜 기간 고객도 더 늘리고 상가의 가치를 충분히 상승시켰다면 ‘나’ 역시 다른 사람에게 가게를 넘길 때 그 대가를 잘 받아야 할 것입니다.

하지만 임대인의 훼방으로 권리금양도양수계약이 파기되는 등 권리를 보장 받지 못하여 법적분쟁으로 발전하는 경우가 많습니다.

 

2018년 10월 16일 상가임대차법이 개정됨에 따라 임차인은 최대 10년까지 계약갱신의 요구를 가지게 됩니다. 때문에 한 번에 장기계약을 하기 보다는 단기적으로 짧게는 2년~3년 계약 후 재계약 여부를 결정할 수 있으며 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절 할 수 없습니다. 그렇다면 법적으로 최대 10년까지만 계약갱신을 주장할 수 있으니 해당 기간 이상 영업할 경우 권리금 회수기회 보호도 받지 못할까요? 그렇지 않습니다. 영업가치의 경우 계약기간과 무관하게 보호 받을 수 있습니다.

하지만 아무 때나 권리를 행사할 수 있는 것이 아닙니다. 갱신을 요구하거나 영업종료를 희망하고자 할 때는 만기일 6개월 전부터 1개월 전까지 가능한데요. 임대인도 마찬가지입니다. 만약 양측 모두 이 시기를 놓쳤다면 어떻게 될까요? 이 때는 환산보증금을 확인해 보셔야 하는데 환산보증금 이내의 상가라면 1년간 동일 조건으로 상임법상 상가 임대차 묵시적 갱신이 되며 초과할 경우 민법상 묵시적 갱신으로 기간은 따로 정해져 있지 않습니다.

환산보증금은 보증금과 월세로 계산되는데요. 계산방식은 보증금+(월차임X100)으로 자동연장 된 경우 결과의 값이 해당 지역 기준 이상인지 이하인지 여부에 따라 계약 종료일자가 달라지니 꼭 확인해 보셔야 합니다.

 

환산보증금을 초과하지 않는 상가 임대차 묵시적 갱신 상태라면 일차적으로는 1년 뒤가 만기일인데요. 앞당기고 싶다면 임차인만 임대인에게 해지 통보가 가능하며 3개월 후 효력이 발생합니다. 반면 초과할 경우 양측 모두 해지 통보가 가능합니다. 이 때는 임차인이 요청한 날부터 1개월 뒤, 임대인이 요구하였을 때는 6개월 뒤 효력이 발생되므로 차이점을 잘 알아두실 필요가 있습니다.

권리금 회수기회 보호 받고자 한다면 해지 통보 후 변경된 만기일 까지 신규임차인을 구하여 권리금계약서를 작성하고 새 세입자에 대한 정보(보증금 및 월차임 지급 능력, 동종업계 경력, 건물주가 요구하는 내용 등)를 알리며 적극적인 주선행위를 하시면 되는데요.

하지만 보통 후임자를 찾으려면 6~7개월 정도가 소요되므로 시간이 없어 권리금을 제대로 받지 못하는 상황이 생길 수 있으니 성급하게 해지 통보를 하기 보다는 법률 전문가와 상담을 받고 해지 통보시기를 결정하는 것부터 도움을 받는 것이 안전합니다.

환산보증금 초과하는 상가가 묵시적 갱신이 되었을 때는 임대인도 해지 통보 할 수 있기 때문에 계약기간이 10년 경과하지 않았어도 나가야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 이러한 상황에 처하게 되면 계약을 연장하지 못하는 문제뿐만 아니라 권리금 회수 할 시간이 없어서 권리금도 포기하고 나가야 하는 상황으로까지 이어질 수 있어서 위험하죠. 때문에 환산보증금 초과 상가는 묵시적 갱신 상태로 계약을 지속하는 것 보다는 시기에 맞추어 갱신 요청을 통해 재계약서 쓰는 것이 안전합니다.

 

정상적으로 권리를 행사 할 수 있는 기간임에도 신규임대차계약을 해주지 않아 권리금을 받지 못하도록 방해 하는 상황이 여럿 발생되는데요. 어떠한 경우들이 있는지 알아보겠습니다.

먼저 건물주가 상가를 직접 사용하겠다고 하는 경우입니다. 이때는 신규임차인을 구하지 못하니 소유주가 직접 임차인에게 권리금에 상응하는 합의금을 지급해주어야 합니다.
또 다른 사례로는 새로 영업하려는 자에게 주변시세보다 현저히 높은 보증금과 월세를 요구하는 경우, 정당한 사유 없이 업종을 제한하는 경우, 재건축을 할 예정이다. 등 이 있습니다.

이 때는 증거를 잘 모아두셔야 하는데 단 한 번의 방해 행위가 있었다고 해서 임차인의 권리금 회수기회 보호를 방해 했다고 단정 짓기는 어렵기 때문입니다. 피해에 대한 입증 책임은 모두 상인이 부담하여야 하므로 확실한 대응이 필요하다면 상가변호사의 도움을 받아 진행하시는 것을 권유 드립니다.

 

경상북도에서 2016년부터 음식점을 운영하던 S씨는 최초 계약기간을 3년으로 설정하였으며 만기시점까지 관계자간 아무런 이야기가 없어 상가 임대차 묵시적 갱신 상태로 영업을 계속해왔습니다.

점포를 사용하다 보니 건물 누수가 발생하여 건물주에게 공사를 해줄 것을 요청을 했지만 소유주는 이를 방치하였으며 S씨에게 고지하지 않고 마음대로 주차장 공사를 하는 등 지속적으로 영업을 방해 해 왔지만 단골 고객을 위해 성실히 영업을 이어 갔습니다.

그러나 임대인 측에서는 계약당시 알리지도 않았던 재건축을 거론하며 일방적으로 나가라고 통보를 하였고 임차인은 권리금 손해배상 청구 소송을 제기 하게 됩니다. 이후 상대방은 의뢰인이 명도를 거부한다며 건물인도 청구 소송을 제기 했는데요. 

본 법무법인은 소송 과정에서 영업방해를 입증할 수 있는 증거들 모두 수집하여 제시 하였으며 자신이 더 불리하다고 느낀 건물주측은 합의를 제안하였습니다.

분쟁이 길어질 수 도 있었지만 2022년 12월 21일 당사자 간 합의를 통해 S씨는 권리금 명목의 합의금 2,000만원과 보증금 1,500만원까지 지급받으며 무사히 점포를 정리할 수 있었습니다.

 

불합리한 상황에 놓여 전략을 세워 빠르게 대응이 필요하시다면 상가전문 변호사의 도움을 받아 해결해 보시는 것은 어떠신가요? 법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴)는 다양한 승소사례를 바탕으로 의뢰인분들이 놓인 상황을 구체적으로 파악하여 잃어버린 권리를 되찾을 수 있도록 도와드리겠습니다.