재건축 명도소송 분쟁 없이 상가 세입자 내보내기 원한다면

임대차 관계에서 임차인은 상대적 약자에 속합니다. 때문에 상가임대차법을 통해서 여러 보호를 받고 있죠. 건물주와 세입자간 사이가 좋은 경우도 많지만 오랜 기간 동안 계약을 존속하다보면 서로의 이익을 챙기기 위해 갈등이나 분쟁이 생기기 쉽습니다.

 

2018년 10월 16일 이후 임차를 시작하였거나 갱신 이력이 있는 임차인은 계약기간동안 월차임 연체나 특별한 귀책사유가 없을 경우 최초 계약일로부터 최대 10년간의 영업권을 보장 받게 되며 만기일 6개월~1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있죠. 이 경우 정당한 사유 없이 건물주는 거부 할 수 없는데요. 하지만 사정이 생겨서 내보내야하는 상황이 분명 있을 수 있는데 이 때 올바른 대책은 무엇일까요?

 

 

건물주는 상가를 빌려주고 매달 일정금액의 월세를 받는 대신 임차인이 상가를 잘 사용·수익할 수 있도록 해야 할 의무가 있습니다. 예를 들어 영업을 하던 세입자의 가게에 누수가 발생 하였을 경우 장사에 피해가 없도록 시설을 고쳐주어야 하죠. 하지만 건물이 오래되어서 비싼 비용을 지불하면서 계속 공사를 하게 되면 건물주 입장에서는 경제적 손해가 크기 때문에 대수선을 생각해 보지 않을 수 없습니다.

 

재건축 명도소송 언제 가능할까요?

법률에서는 세 가지로 분류하고 있습니다. 먼저 첫 번째는 임대차 계약서 작성 당시 공사의 시기 및 기간, 도면 등을 임차인에게 상세히 고지하고 그 내용대로 시행하는 경우, 두 번째는 건물이 노후화 되었을 경우인데요. 이 때는 단지 지어진지 오래되었다는 사유만으로 가능한 것이 아니라 안전진단을 통해 D~E등급을 받아야지만 합법적으로 상가 세입자 내보내기가 가능합니다. 마지막으로는 다른 법령에 따라 건물 철거가 진행되는 경우인데요. 대표적으로 시행주체가 국가인 경우가 이에 해당됩니다.

 

 

 

 

그렇다면 사전 계획도 없었고 안전등급 기준에도 부합하지 않는데 상가 세입자 내보내기 불가능한건지 궁금하신 분들이 많으실 텐데요. 계약관계 중 임차인의 귀책사유가 없었는지 확인해보시기 바랍니다. 법률에서는 설명하고 있는 다음의 사유들에 해당된다면 계약갱신요구권을 행사할 수 없으므로 건물을 인도 받을 수 있습니다.

 

대표적인 예로 차임 연체입니다. 월세는 가장 기본약속인데요 3기 이상의 임대료 연체 사실이 있을 경우 즉시 계약해지가 가능합니다. 만약 중간에 일부를 갚았다면 즉시 계약해지는 어렵다 하더라도 이력만으로도 재계약을 거부 할 수 있으니 차임을 잘 지급하였는지 확인해보시는 것이 우선입니다. 이외에도 소유주의 동의 없이 무단전대 하였을 경우, 사기 또는 기망행위로 임차하였을 때, 건물의 전부 또는 일부가 멸실 및 훼손되어 임대차 목적을 달성 할 수 없는 경우, 임차인이 목적물을 고의 혹은 중대한 과실로 파손시켰을 경우 등이 있습니다.

 

 

 

꼭 재건축 명도소송을 진행하지 않더라도 당사자 간 협의를 통해 상당한 보상을 제공한 후 상가 세입자 내보내기도 가능한데요. 하지만 서로 생각하는 금전 보상의 기준이 다르기 때문에 이 때도 분쟁이 발생되기 쉽습니다. 또한 스스로 앞에서 설명 드린 내용에 해당된다고 생각하여 스스로 나서기 보다는 법률 전문가와 함께 전략적으로 대응 계획을 수립하시는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

강동구의 한 건물을 청년주택으로 재건축 하고자 매수한 C사는 다수의 상가 세입자 내보내기 상황에서 여러 방법을 알아보던 중 잘못하면 손해배상 청구 소송을 당할 위험이 있음을 인지하게 되어 전문가의 도움을 받아 안전하게 재건축 명도소송 진행하고자 본 사무소를 찾아 오셨습니다. 여러 점포가 임차해 이었는데 오늘은 그 중 음식점 임차인 명도에 성공하였던 사례를 소개해 드리겠습니다. 본 법인은 관련 서류들을 면밀히 검토하였는데요.

 

해당 건물이 지어진지 오래되어 노후도가 심하다는 사실을 알게 되어 우선 안전진단을 시작하였습니다. 결과는 예상대로 D~E등급이 나왔죠. 이 결과를 바탕으로 세입자에게 안전사고 우려로 인하여 상가 대수선이 필요함을 근거로 더 이상의 계약갱신이 불가함을 내용증명을 통해 주장해 나갔습니다. 하지만 임차인은 영업권을 주장하며 점유를 이어 나가면서 소송까지 이어지게 되었죠. 이후에도 법원의 판결이 나올 때 까지 사건을 대리하였습니다. 결과적으로는 2021년 5월 11일 C사는 건물을 안전하게 인도 받을 수 있게 되었습니다.

 

 

 

상가임대차법은 임차인을 강하게 보호 하고 있습니다. 하지만 명백한 귀책사유가 있다면 상가 세입자 내보내기 가하죠. 다만 스스로의 판단보다는 법률 전문가와 논의를 통해 전략을 세워 대응하실 것을 추천 드립니다. 특히나 오늘 소개해드린 재건축 명도소송 준비 중이라면 처음부터 전문 변호사와 함께 하시는 것이 좋습니다.