상가임차인 보호법 계약 갱신 청구권 인정받기 위해서는?

직장인들은 보통 9시에 출근하여 18시에 퇴근을 하게 됩니다. 잔여 업무가 남아있을 경우 야근도 많이 하게 되는데 매일 똑같은 일상이 반복되다보니 쉽게 번아웃(burn-out)이 오기도 쉽죠. 때문에 직장생활을 그만두고 자신의 가게를 차리는 것을 꿈꾸는 분들이 많습니다.

 

하지만 아이템 선정부터 타겟은 누구로 할 것인지, 상권은 어디가 좋은지 다양한 것들을 따져보고 계획을 세워야 하기 때문에 쉬운 일도 아닙니다. 그래서 보통은 기존에 영업이 잘 되는 상가의 각종 시설 및 인테리어, 영업상 노하우, 단골손님, 거래처 등을 넘겨받는 조건으로 권리금을 내고 인수하는 경우가 많은데요. 매출이 높은 매장이라면 권리금도 높게 형성될 수 있기 때문에 비싸게 주고 들어갔다면 오랜 기간 장사하여 가치를 더 늘려야 할 것입니다.

 

 

 

 

상가임차인 보호법에서는 세입자가 안정적인 영업행위를 할 수 있도록 최대 10년까지 계약 갱신 청구권 행사를 인정하고 있는데요. 내용에 대해 모른다면 임대인이 갑자기 상가를 비워달라고 했을 때 적절히 대응하지 못해 경제적 손해가 발생 할 수 있습니다. 그렇다면 모든 점포가 10년을 보장받을 수 있을까요? 이를 확인하기 위해선 계약서를 다시 한 번 확인하셔야 합니다. 18.10.16 이후 계약하였거나 갱신 이력이 있는 임대차에 한하여 최초 영업일로부터 10년간 보호를 받을 수 있으며 그 외의 경우 5년까지만 보호가 되기 때문입니다.

 

 

 

 

계약서를 검토하셨다면 이제 연장 의사를 밝혀야 하는데요. 아무 때나 권리 주장이 가능한 것이 아니라 만기일 6개월~1개월 전까지 행사할 수 있습니다. 방법으로는 전화나 문자메시지 카톡 등 무관하며 의사만 밝히면 법적으로 효력이 있지만 추후 소유주가 확인하지 못했다고 나올 상황을 대비하여 도달여부를 확인할 수 있는 내용증명을 통해 입장을 밝히는 것을 가장 추천 드립니다. 내용을 전달 받은 건물주는 정당한 사유 없이 계약 갱신 청구권을 거절할 수 없는데요.

 

다만 세입자가 차임을 3기 이상 연체한 이력이 있거나, 동의 없는 무단 전대, 사기 또는 부정한 방법으로 임차한 경우, 재건축 및 리모델링(계약 당시 고지하고 계획에 따르는 경우, 건물의 노후화로 D~E의 안전등급으로 사고 우려가 있을 때, 시행주체가 국가인 경우)목적물이 자연재해 등으로 멸실 및 훼손 되었을 때, 임차인이 고의 또는 과실로 파손하였을 경우, 서로 합의하에 상당한 보상을 제공한 경우, 그 밖의 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 거절이 가능합니다. 따라서 나의 권리 주장을 위해서는 차임연체 등 귀책사유를 만들지 않는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

관계자간 만기일자를 깜빡하고 있다가 기간 내 아무 말 없이 그냥 넘어 가서 계약이 묵시적으로 연장이 되었다면 어떻게 될까요? 이때는 해당 점포가 속해 있는 지역의 환산보증금을 확인하여야 하는데요. 범위 내에 있다면 기간이 동일 조건으로 1년간 늘어났다고 보면 되며 초과한다면 약정기간 없이 늘어났다고 보시면 됩니다. 만기일에 차이가 있는 만큼 계약을 해지 할 수 있는 권리도 다른데요. 기준 내 점포의 경우 임차인만 해지 통보를 할 수 있으며 통보 후 3개월 이후 계약이 종료됩니다. 초과 상가는 양측 모두가 해지 할 수 있으며 임차인은 3개월 소유주는 6개월 이후 종료 할 수 있습니다. 따라서 상가임차인 보호법을 통해 권리주장을 확실히 위해서는 본인의 상가의 기준 초과여부를 미리 확인하시고 재계약서를 잘 써두시는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

부산광역시에서 카페를 운영하던 N씨는 몇 년 지나지 않아 건물주가 갑작스럽게 건물 전체를 리모델링 하겠다며 막무가내로 나라라고 통보를 받게 되었습니다. 그동안 월세를 밀린 적도 없었으며 계약 당시 고지 받은 내용도 없었기 때문에 N씨는 소유주에게 상가임차인 보호법 토대로 더 영업을 할 수 있도록 계약 갱신 청구권을 보장해달라고 하였지만 통하지 않았습니다. 결국 경제적 손해를 조금이라도 줄이고자 전문가의 도움을 받기로 하였는데요.

 

본 법무법인에서는 사전에 고지되지 않은 재건축은 합당한 사유가 될 수 없음을 적극적으로 주장하였으며 연장요구에 대해 협조를 거부할 시 손해배상을 청구할 수 있다고 상대방을 압박했습니다. 하지만 이러한 대응에도 건물주는 쉽게 입장을 꺾지 않았는데요. 결국 소송까지 이어졌으나 결과적으로 2023년 5월 9일 부산지방법원은 의뢰인의 손을 들었으며 2천 4백만 원을 지급받으라는 승소 판정을 받게 되었습니다.

 

 

 

 

상대적 약자인 세입자를 위한 상가임차인 보호법을 꼭 숙지하신 후 불리한 상황이 생겼을 때 확실하게 권리를 주장해 나가시기 바랍니다. 오늘 소개 해드린 사례와 같이 계약 갱신 청구권과 관련하여 서로 의견이 좁혀지지 않는 다면 법적대응이 불가피합니다. 스스로 준비하기보단 경험이 풍부한 상가전문 변호사와 함께 준비 하시는 것을 추천 드립니다.