상가 임대차보호법 임대기간 10년, 자동연장 모두 알려드립니다

임차인은 얼마나 영업이 가능할까?

상가 임대차보호법 임대기간 10년, 자동연장 모두 정리해보기

 

조금씩 여름이 지나가고 있다는 것이 체감되는 요즘입니다. 비가 내리더니 아침, 저녁으로는 더위가 한풀 꺾였습니다. 이렇게 가을, 겨울이 오고 2023년이 저물어가겠죠. 오늘은 임차인분들이 궁금해하시는 계약갱신요구권에 대해 설명드리려고 합니다. 사실 아무리 영업장을 잘 꾸며두고 사람이 많이 온다고 해도 임대인이 더 이상 계약을 유지하지 않겠다고 퇴거를 요청하면 한 순간에 이 모든 것들은 물거품될 수 있습니다. 그럼 투자금을 회수하지도 못해 손해를 보게 되고, 가게를 다른 곳으로 이전하는데 또 비용을 투자하게 되어 큰 손실을 볼 수밖에 없습니다.

 

이러한 일이 발생한다면 영세업자들의 손해가 커질 수 밖에 없어 상가 임대차보호법 임대기간 최대 10년까지 연장이 가능하도록 계약갱신요구권을 규정하고 있습니다. 주장하는 방법은 매우 간단합니다. 임차인이 계약의 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 건물주에게 갱신을 원한다는 의사를 밝히시면 됩니다.

 

 

 

 

1. 계약갱신요구권 행사 방법은?

 

재계약을 요청하시는 경우에는 내용증명을 보내는 게 제일 확실한 방법입니다. 문자메시지를 보내거나 전화통화를 통해 갱신을 요청해도 되지만 워낙 임대인과 임차인 간 계약기간을 두고 분쟁이 많이 발생하기 때문에 추후 임대인 측에서 재계약 통보를 받은 적 없다고 나오는 것을 대비해서 내용증명을 보내두시라고 조언드립니다. 아무리 내용증명을 보내고 기간에 맞춰 갱신을 요청했다고 하더라도 어차피 건물주가 재계약을 거부하면 무용지물이 아닌지 우려하시는 분들이 많으실텐데요, 정당하게 계약갱신요구권 행사가 가능한 임차인이 시기에 맞게 이 권리를 주장했다면 정당한 거절 사유가 없는 한 상가 임대차보호법 임대기간 연장된 것으로 간주됩니다.

 

다만, 이렇게 재계약을 확실하게 요구해둔 뒤 임대인이 퇴거를 계속해서 통보하는 상황이라면 계약해지 사유가 적법하지 않다는 것을 두고 적극적으로 다투면 됩니다. 

 

2. 법 개정일을 기점으로

 

하지만 상가 임대차보호법 임대기간 10년을 모든 세입자들이 적용받을 수 있는 것은 아니라서 주의를 해야 합니다. 이 법은 원래 5년까지만 보장이 됐었는데, 이를 2018년 10월 16일에 개정해 지금과 같이 10년으로 연장했습니다. 하지만 법 개정일 이후 최초로 계약이 체결됐거나 재계약 된 이력이 있는 임차인에게만 개정된 10년 보호법 적용이 된다는 조건이 붙었습니다. 이로 인해 2018년 10월 16일 전에 처음으로 맺어졌고 이 시점 이후 갱신된 적도 없는 세입자라면 구 법의 적용을 받아 최대 5년까지만 갱신이 가능하다는 점을 주의하시기 바랍니다. 

 

또한 상가 임대차보호법 임대기간 자동연장 된 경우 환산보증금 이내 임차인이라면 10년 보호법의 적용을 받는데 문제가 없지만 초과하는 계약의 경우 대법원의 판례에 따라 계약갱신요구권 행사가 불가능하기 때문에 환산보증금 지역범위를 넘어서고 있다면 반드시 계약의 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이 시기에 맞춰서 임대인에게 계약 갱신을 요청해두시기 바랍니다.

 

 

 

 

3. "한 자리에서 오랜 기간 영업 중인데 건물주가 나가라고 합니다!"

 

사실 이 문제를 겪고 계신 분들이 제일 많을 것이라고 생각됩니다. 10년 넘게 장사를 하고 있는데 임대인이 계약해지를 통보하는 것이죠. 이런 경우 상가 임대차보호법 임대기간을 더 늘려달라고 세입자가 주장하지는 못합니다. 대신 권리금 회수 등의 다른 대안을 통해 경제적인 손해를 줄일 수 있습니다.

 

계약의 만기 6개월 전부터 종료 시점까지 임대인이 임차인의 권리금 회수를 정당한 사유 없이 방해하는 경우 임차인이 임대인에게 손해배상 청구가 가능하기 때문에 합당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 건물주가 거부하는 등의 상황이라면 법률가와 함께 권리금소송을 준비하시기 바랍니다. 

 

 

충북 편의점 임차인 Y씨는..

 

법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴)에서 진행한 사건을 소개해드리려고 합니다. 사례의 주인공은 충청북도에서 편의점을 운영하던 Y씨인데요, 20년 넘게 장사를 하며 인근 지역에서 터줏대감의 역할까지 하셨다고 합니다. 그런데 2022년 10월 경 문제가 시작됐습니다. 건물주가 점포를 직접 쓸 계획이 있어서 그만 영업을 정리하고 나가달라고 통보를 해온 것입니다. 

 

그렇게 Y씨는 본 법무법인의 검토를 받기 위해 방문하셨는데요, 20년을 초과해서 영업을 했기에 더 이상 상가 임대차보호법 임대기간 연장을 주장할 수는 없었습니다. 대신 3기에 달하는 차임 미납, 임대인의 동의를 받지 않은 무단전대 등의 특별한 사정은 없었기에 권리금 회수는 가능한 상황이었습니다. 그렇게 그동안 의뢰인이 형성해둔 유, 무형적 가치를 회수하기 위해 대응을 시작한 상가변호사 닷컴.

 

 

 

 

건물주 측은 임차인이 해지통보에 응하지 않자 얼마 뒤 명도소송을 제기해왔습니다. 그리고 얼마 뒤 신규임차인을 구해 새롭게 계약을 체결해달라고 요청했지만 완강하게 거부했고, 방해 행위를 모두 모아서 본 측은 건물주에게 권리금 손해배상 청구소송을 반소로 제기했습니다. 이 과정에서 임대인 측에서는 의뢰인이 충분히 영업을 하면서 투자금을 회수했기 때문에 권리금까지 보장해줄 의무가 없다고 주장했고, Y씨 측은 정당하게 회수할 수 있는 권리금을 상대방이 합당한 사유도 없이 거절해 경제적 손해가 발생했다며 배상책임의 의무가 있다고 주장했습니다. 

 

그리고 2023년 5월 18일, 청주지방법원은 조정을 결정해 최종적으로 건물주는 임차인 Y씨에게 권리금 2,000만 원을 배상하고 보증금 전액 6,000만 원을 지급하라고 주문했습니다. 결국 임대인이 적법하지 않은 권리금 방해 행위를 했다는 것을 법원이 인정한 것이죠. 이처럼 상가 임대차보호법 임대기간 10년 초과한 상태에서 임대인에게 계약해지를 통보받는 분들이 굉장히 많으실 것입니다.

 

 

 

 

법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴)에도 제일 많이 문의가 오는 내용 중 하나입니다. 이런 경우 특별한 귀책사유가 없다면 오늘 사건에서 보여드린 Y씨처럼 권리금 회수가 가능하니 전문변호사의 검토를 받고 현실적이지만 나에게 제일 적합한 방안을 찾아 적극적으로 다퉈 나가야 합니다.

 

상가 분쟁을 겪고 계시다면 언제든지 국내 최초의 상가 전문 법무법인인 법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴)으로 연락주시기 바랍니다.