권리금 계약서 못 쓰고 있는 상가 임차인 주목!

건물주의 방해 행위에 맞서 싸우기 위해

권리금 계약서 못 쓰고 있는 상가 임차인이라면?

 

임차인은 영업을 종료하면서 장사를 하는 기간 동안 쌓아놓은 유, 무형적인 영업 상 가치에 대해 후임자를 구해 양도하면서 금전을 지급받게 됩니다. 그런데 이렇게 가게를 양도양수 하기 위해서는 임대인의 허락이 필수적이죠. 내 가게를 넘겨받는 사람이 실질적으로 다음 임차인이 돼야 하기 때문입니다. 그렇다고 점포를 넘기는 게 무조건 임대인의 손에 달려있는 것은 아닙니다. 정당한 이유 없이 신규임차인을 받아주지 않는 등 방해 행위가 발생한다면 임차인은 건물주를 상대로 손해배상 청구가 가능하기 때문입니다. 

 

즉, 적법하지 않은 방해 행위로 양도양수가 실패해 받지 못하게 된 금액을 임대인에게 지급하라고 민사소송을 제기하게 되는 것인데요, 하지만 무조건 손해배상 청구가 가능한 것은 아니기 때문에 오늘 글에서 권리금 계약서 실패하게 되었을 때 어떻게 대응해야 하는지 정리해드리겠습니다. 

 

 

 

 

1. 임대차기간의 만기일자를 찾아

 

가게를 양도하기로 마음먹었다면 제일 먼저 확인해보셔야 하는 게 계약의 종료일입니다. 위에서 말씀드린 건물주에게 권리금 손해를 청구하려면 필수적으로 성립돼야 하는 두 가지 조건이 있는데요, 먼저 보호기간 내에 방해 행위가 발생해야 하는 것입니다. 상가건물 임대차보호법이 세입자의 양도양수를 보호하는 기간은 임대차가 종료되기 6개월 전부터 종료 시점까지입니다. 여기서 '보호'라는 의미가 바로 임차인이 합당하지 않은 사유로 임대인에게 점포를 넘기는 것을 가로막혔을 때 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는 권리를 부유받는 것입니다. 

 

만약 임대차가 시작된 시점으로부터 한 달 정도밖에 지나지 않았는데 바로 양도양수를 하려고 한다면 임대인이 협조해줘야 할 의무가 없습니다. 만기일로부터 6개월 전 ~ 종료일까지 사이에만 방해를 해서는 안 되기 때문입니다. 만약 상가주가 너무나 협조적인 경우라면 특별하게 법적 다툼이 일어날 일이 없을 것이기 때문에 아무때나 진행하시면 됩니다. 그러나 문제가 이미 발생했거나 발생할 가능성이 높은 분들이 지금 이 글을 읽고 계실텐데요, 조금이라도 문제가 예상되는 분들이라면 반드시 보호기간에 맞춰 신규임차인을 주선하는 등의 절차를 밟으시기 바랍니다. 아무리 방해를 입증할 수 있는 증거를 잘 수집해놨다고 하더라도 보호받을 수 있을 때 발생한 일이 아니라면 무용지물입니다. 

 

 

 

 

2. 귀책사유를 만들지 않도록

 

보호기간만큼이나 임차인이 상가 권리금 계약서를 쓰기 전 주의해야 할 부분은 임대차기간 중 3기에 달하는 차임 연체(월세 계약의 경우 3개월 분의 월세를 미납한 사실이 있는 경우), 임차인으로서의 의무를 현저히 위반했거나 거짓이나 부정한 방법을 임차했을 때, 고의나 중대한 과실로 상가건물을 파손, 훼손했거나 당사자 간 합의 후 건물주가 상당한 보상을 제공한 경우, 임대인의 허락을 받지 않고 타인에게 목적물을 전대했을 때 등의 사유가 있다면 상가임대차법에 의해 양도양수를 보호받을 수 없습니다.

 

특히 무단으로 상가를 전대하거나 3개월 치에 달하는 월세를 연체하는 부분에 대해 쉽게 생각하는 경우가 많은데요, 실제로도 매우 고액의 영업적 가치가 형성되어 있는 곳인데 과거 3기 미납 이력이 있어 빈손으로 나가게 되는 분들이 많은 문의를 주시고 있습니다. 반드시 이 내용을 임대차기간 중 숙지하시고 월세를 3개월 치 이상 미납하지 않는 등 주의하시기 바랍니다.  

 

 

 

 

3. 손해배상 청구, 어떻게?

 

대표적으로 건물주들의 방해 행위의 유형을 보면 본인이 직접 건물을 쓴다는 이유로 신규임차인을 거절하거나 새 임대차계약의 조건으로 현저히 고액의 임대료를 요구해 우회적으로 방해할 때, 법에서 허용되지 않는 재건축을 이유로 거부하는 경우 등인데요, 이러한 이유로 권리금 계약서 쓰지 못하는 분들이라면 이러한 방해 행위에 대한 증거를 수집해 권리금소송을 제기하게 됩니다. 

 

하지만 법원은 단순히 방해 행위로만 손해를 인정하는 것이 아닌 임차인이 적극적으로 후임자를 건물주에게 주선하고 충분히 새로운 세입자가 될 사람에 대한 정보를 제공했는지, 임차인으로서의 의무를 다했는지 등 종합적으로 사건을 판단합니다. 그렇기 때문에 경험이 많은 상가, 임대차 전문변호사의 조력을 받아 나에게 최대한 유리한 증거를 수집하고 법리적으로 주장해나가야 합니다. 

 

 

 

경기도 용인
자동차판매점 임차인 S씨는..

 

 

상가변호사 닷컴의 조력을 받아 권리금소송 승소 후 약 8,200만 원을 배상받았던 S씨의 사건을 오늘 소개해드리려고 합니다. 의뢰인은 2006년 9월부터 수도권에서 자동차판매점을 운영하고 계셨습니다. 워낙 성실하게 사업을 일궈나가왔기에 단골 손님과 많은 거래처를 확보했고 안정적으로 영업을 이어나갔습니다. 그러던 2019년 7월, 개인 사정으로 인해 점포를 넘기는 것을 계획하게 된 의뢰인은 건물주에게 이 사실을 밝히고 협조를 요청했습니다.

 

하지만 임대인은 기존 임대차계약보다 훨씬 높은 임대료 조건을 요구하며 여기에 맞춰줄 사람만 계약을 체결해주겠다며 우회적으로 거부 의사를 밝혔습니다. 그리고 얼마 뒤부터는 상가를 반환할 것을 요구하기 시작했고, S씨가 퇴거를 거부하자 명도소송을 제기해왔습니다. 그렇게 상가변호사 닷컴을 선임한 S씨는 본 법무법인의 조력을 받아 건물주에게 권리금 손해배상 청구소송을 반소로 제기했습니다.

 

 

 

 

다툼의 과정에서 임대인 측은 의뢰인의 영업을 방해하는 등 맹공을 퍼부었고, 이에 대한 증거도 모두 확보한 본 법무법인은 추가적으로 이에 대한 손해배상도 청구했습니다. 긴 싸움 끝에 2023년 7월 6일, 수원지방법원에서는 결과가 나왔는데, 담당 재판부는 해당 권리금소송에서 임차인 S씨의 승소를 선고하며 임대인은 의뢰인에게 권리금과 업무방해로 인한 위자료를 합쳐서 총 8,200만 원을 지급하라고 주문했습니다. 완벽하게 법원으로부터 상대방의 방해 행위를 인정받은 것입니다. 

 

이처럼 법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴)에서는 국내 최초의 상가 전문 법무법인만이 드릴 수 있는 전문적인 조력과 서비스를 제공해드리고 있습니다. 의뢰인 분들의 각 상황에 맞는 최적의 전략과 조력을 해드리고 있으니 해당 사건의 S씨와 같이 상가 권리금 계약서 임대인 때문에 쓰지 못하고 있거나 임대차 분쟁을 겪고 계시다면 본 사무소로 연락주시기 바랍니다.