명도소송 내용증명 보내서 해결이 가능할까?

신속하게 임차인 내보내기

명도소송 내용증명 보내면 해결될까?

 

건물주가 본인의 상가를 쓰고 있는 임차인을 아무때나 내보낼 수 없는 것은 다들 아실 것입니다. 임차인이 상가임대차보호법에 의해 10년 간은 점포를 쓸 수 있도록 보호받고 영업을 종료하면서 권리금 회수기회를 보장받기 때문에 아무리 소유한 건물이라고 해도 임대인 마음대로 해지가 불가능합니다. 그렇다고 해서 무조건 10년 간 임대차계약을 유지해야 되는 것은 아니고, 임차인이 3기에 달하는 월세를 미납한 사실이 있거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하는 등의 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유 8가지 중 하나라도 해당사항이 있다면 계약을 해지하고 상가를 돌려받을 수 있습니다.

 

그러나 적법한 이유를 통해 퇴거를 요구했는데도 상대방이 나가지 않는다면 결국 소를 제기하는 법적 조치를 취해야 합니다. 우리나라는 원칙적으로 스스로 문제를 해결하거나 방어하는 자력구제권이 인정되지 않기 때문에 사법기관의 판단을 구한 뒤 건물인도 청구의 소 승소 후 판결문을 근거해서 강제집행을 진행해야 합니다. 이런 과정을 통해 본인의 건물을 돌려받아야 하는데, 명도소송 내용증명 보내면 임차인 측에서 나갈까요?

 

 

 

- 해지를 통보하는 시점부터

 

우선 세입자를 내보내는 이 모든 과정의 가장 첫 단계는 계약해지를 통보하는 것입니다. 임대차계약의 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 맞춰서 임차인에게 퇴거를 통고하시면 됩니다. 위에서 말씀드린 갱신 거절이 가능한 적법한 사유가 있으면 재계약을 거절하고 상가를 돌려받을 수 있는데요, 특히 3기 차임 미납의 경우 임대차계약기간이 남았다고 하더라도 즉시 해지도 가능합니다. 

 

상대방에게 명도소송 내용증명을 보내 나가라는 뜻을 전달했는데 상가 인도를 거부한다면 결국 건물인도 청구의 소를 제기하게 됩니다. 간혹 합당하게 해지가 가능한 사유가 발생했으니 소송 없이 임차인의 짐을 빼거나 도어락 비밀번호를 바꾸는 등 상가에 접근하지 못하게 하는 등의 행위를 해도 되는지 여쭤보시는 분들이 계시는데요, 절대 이런 행동을 해서는 안 됩니다. 우리나라 법에 따라 반드시 사법기관의 절차를 거쳐 문제를 해결해야 됩니다. 명도소송 통해 목적물을 인도받으라는 판결문을 확보한 뒤 이를 가지고 강제집행을 진행해야 합니다. 

 

 

 

- 점유이전금지가처분, 어떤 효과가?

 

명도소송 내용증명 발송해도 상대방이 나가지 않을 때 진행하는 건물인도 청구의 소. 이때 같이 하게 되는 게 있는데요, 바로 점유이전금지가처분입니다. 이런 경우가 있습니다. 승소한 뒤 판결문을 가지고 집행을 하려고 보니 임차인이 변경되고 다른 사람이 상가를 점유하고 있는 것입니다. 소 진행 중 이미 다른 사람에게 가게를 넘기고 임차인이 나가버린 것이죠. 이런 경우 소송 당사자가 아니기 때문에 그 판결문을 가지고는 강제집행을 할 수 없습니다. 다시 새롭게 소를 진행한 뒤 승소하고 판결문을 확보하는 과정이 필요합니다.

 

이러한 상황을 방지하기 위해서 점유이전금지가처분을 함께 진행해야 됩니다. 소가 진행되는 중간에 상가의 점유를 타인에게 옮기지 못하도록 가처분 신청을 하는 것이죠. 그럼 승소를 하고 집행을 하려고 봤을 때 점유자가 변경되어 있는 상황을 방지할 수 있습니다. 

 

 

상가변호사 닷컴의 의뢰인
건물주 K씨의 사건

 

법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴)은 국내 최초 상가 전문 법무법인으로 잃어버린 의뢰인들의 권리를 되찾아드리고 있습니다. 특히 월세를 제대로 받지 못해 경제적 손해를 보고 계신 건물주 분들을 대리해 신속하고 정확하게 상가를 돌려받을 수 있도록 명도소송 내용증명을 시작으로 전 과정을 빠르게 진행해드리고 있습니다. 월차임을 받지 못하는 상황이 지속된다면 결국 보증금이 모두 사라져 결국 임대인만 손해를 보기 때문에 3기에 달하는 차임이 미납됐을 때 즉시 대응에 들어가는 게 좋습니다.

 

본 법무법인의 의뢰인인 K씨는 서울 강남구 소재의 상가를 소유하고 있었는데 해당 건물에서 약 10년 간 임차를 하던 세입자가 4개월 치에 달하는 월세를 밀리자 상가변호사 닷컴을 찾아오셨습니다. 명확하게 계약해지가 가능한 상황이었죠. 얼마 뒤 상대방에게 퇴거를 통보했는데 임차인 측은 영업을 지속한다며 상가를 반환하지 않았습니다.

 

 

 

 

시간이 흐른다면 의뢰인의 손해가 지속될 수밖에 없었기에 2023년 5월, 본 사무소는 명도소송 내용증명 발송 후 상대방에게 건물인도 청구의 소를 제기했습니다. 그리고 약 한 달 뒤 상가세입자 측에서는 합의를 요청해왔습니다. 판결이 나온다고 해도 어차피 의뢰인의 승소가 확실시되는 상황이었기 때문이죠. 임대인 K씨 역시 승소를 선고받기까지 몇 개월을 더 기다려야 했고 강제집행을 하는데 추가적인 비용이 발생하는 것을 고려했을 때 신속하게 합의를 통해 점포를 돌려받는 게 현명하다고 판단한 뒤 합의 요처을 수용했습니다.

 

그리고 최종적으로 2023년 6월 12일, 건물주 K씨는 본 법무법인을 선임한지 약 2개월이 된 시점 임차인을 내보내고 안전하게 상가를 돌려받고 임대 활동을 다시 시작할 수 있었습니다. 상가 분쟁은 상가,임대차 전문변호사의 조력을 받아야 합니다. 이와 관련된 사건을 많이 다뤄봤기 때문에 돌발상황에서도 유연하게 대처할 수 있으며 다양한 판례를 보유하고 있어 유리한 전략을 세울 수 있기 때문입니다. 오직 상가를 전문으로 하는 법무법인 제이앤케이에 문의주셔서 침해당한 권리를 되찾으시기 바랍니다.