상가임대차보호법 환산보증금 초과 임차인 어떤 차이점이 있을까?

임대료 5% 인상, 묵시적 갱신 내용 확인하기

상가임대차보호법 환산보증금 초과 임차인 어떤 차이점이?

 

점포를 빌려서 영업을 할 때 제일 문제가 되는 요소 중 대표적인 것은 계약기간과 임대료 인상입니다. 건물주가 갑작스레 나가라고 요구를 하거나 월세를 과도하게 올려달라고 하면 세를 든 입장에서는 당황스러울 수밖에 없습니다. 방어하지 못한다면 장사를 접어야 될 수도 있고 과도하게 임대료가 오르면 결국 영업을 지속하지 못하게 되겠죠. 이러한 일을 방지하기 위해 법은 임대인이 무리한 요구를 하지 못하도록 기준을 정해 영세업자들을 보호하고 있습니다. 

 

임대료 인상 시 최대 5%를 초과해서 올리지 못하게 제한을 하고 있으며 계약기간은 최초 임대차의 시작일로부터 최대 10년까지는 연장이 가능하도록 하고 있으며 계약기간이 종료된 이후에 별도로 임대차계약서를 다시 작성하지 않았다고 해도 계약이 계속 연장되는 것으로 보고 임차인이 갑작스럽게 내쫓기는 것을 방지하고 있는데요, 중요한 점은 상가임대차보호법 환산보증금 제도를 통해 이러한 법의 보장을 받을 수 있는 대상을 한정하고 있기 때문에 본인이 기준에 들어가는지 명확하게 파악해야 합니다.

 

 

 

 

1. 공식부터 확인하세요

 

먼저 확인하는 방법부터 알려드리겠습니다. 월세에 100을 곱하고 그 값을 보증금과 더하시면 됩니다. 만약 보증금이 2,000만 원이고 월세가 100만 원이라면 1억 2천만 원이라는 값이 나옵니다. 그 다음으로는 이렇게 계산해서 나온 본인의 환산보증금을 세를 들고 있는 건물이 위치한 지역의 기준과 비교해야 되는데요, 서울특별시의 2023년 8월 기준은 9억 원 이하입니다. 환산보증금이 1억 2천만 원이라면 9억 원 이하이기 때문에 초과하지 않는 임차인이 됩니다.

 

결국 월세 5% 인상 제한 등의 조항은 영세한 세입자들을 보호하기 위함을 목적으로 만들어졌기 때문에 일정 기준을 통해 비교적 보증금과 차임이 소액인 세입자들을 보호하고 있습니다. 다행인 것은 대항력, 계약갱신요구권 10년, 권리금 회수기회는 지역기준을 넘거나 넘지 않는 것과 무관하게 모두 동일하게 보장됩니다.

 

2. 임대료 5% 인상, 정확한 기준은?

 

상가임대차보호법 환산보증금 초과 임차인과 그렇지 않은 분들이 가장 크게 차이나는 것 중 하나입니다. 기준 내에 있는 점포의 경우 세입자가 계약갱신요구권 행사가 가능한 상황이라면 건물주가 월세를 올릴 때 최대 5%를 초과해서 인상할 수 없으며 한번 증액했다면 1년 이내에 또다시 올릴 수는 없습니다. 그러나 기준 밖에 있는 경우 5% 제한의 적용을 받을 수 없습니다. 다만, 임대인이 증액을 할 때 정당한 사유가 있어야 되기 때문에 환산보증금 기준 밖에 있다고 해서 무조건 100%, 200%를 인상해줘야 되는 것은 아닙니다. 

 

만약 세입자가 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 상황이라면 임대인은 본인이 요구한 임대료 인상을 거절했다는 이유로 세를 든 사람을 내보내지는 못하기 때문에 도저히 양 측이 월세를 두고 의견이 일치하지 않는다면 법원에 적정선의 월차임을 확인받는 소송을 제기해야 됩니다.

 

 

 

 

3. 묵시적 갱신, 민법의 적용을 받을 수도 있으니

 

다음으로는 자동 연장에 대해 알려드리겠습니다. 세입자가 계약기간의 종료 후 연장을 원하거나 건물주가 재계약을 원치 않는 경우라면 모두 계약의 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 통보해야 합니다. 만약 양 측에서 이 시기에 아무런 의사를 통보하지 않았다면 계약은 묵시적 갱신 상태가 되는데요, 상가임대차보호법 환산보증금 기준 내에 있는 분들이라면 자동적으로 계약이 연장됐을 때 기간은 1년 명확하게 늘어나고 이 기간에는 임대인이 해지통보를 하지 못합니다. 세입자 측에서만 계약해지가 가능하며 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 

 

그러나 환산보증금 초과 임차인이라면 이 법이 아닌 민법의 적용을 받아 자동적으로 갱신되는데요, 건물주가 임대차계약기간이 종료된 이후 세입자가 건물을 사용, 수익하는 것에 대해 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않는다면 계약은 자동적으로 연장되며, 기간의 정함이 없이 갱신되는 상태에 놓이게 됩니다. 

 

 

 

 

4. 계약갱신요구권 행사 어렵습니다. 주의하세요!

 

민법에 따라 자동 연장 되는 경우 세입자가 조심해야 하는 이유는 두 가지입니다. 우선 묵시적 갱신 상태에서 임대인도 해지통보가 가능합니다. 나가라는 통보를 받았다면 6개월 뒤 계약이 해지되며 세입자 측에서 종료를 통보한다면 1개월 뒤 계약은 해지됩니다. 그런데 10년 간 영세업자는 계약갱신요구권을 행사할 수 있는데요, 민법에 의해 묵시적으로 연장된 상황이라면 10년을 아직 채우지 않아서 추가적으로 연장이 가능하다고 하더라도 이 권리를 행사하지 못합니다.

 

대법원에서 이러한 내용을 담은 판결을 내놨기 때문에 세입자라면 매우 주의해야 하며, 재계약을 원한다면 반드시 계약의 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인에게 확실하게 갱신을 요청하시기 바랍니다. 

 

 

 

권리금 조의 합의금
1억 1천만 원은
어떻게 회수했을까?

오늘 글 내용에서 말씀드린 것처럼 제대로 권리를 주장하기 위해서 가장 기본이 되는 것은 상가임대차보호법 환산보증금입니다. 임대인이 요구하는 것에 대해 방어가 가능한지 유무를 판단하려면 결국 이를 제대로 알아야 하죠. 상가변호사 닷컴에서 대리했던 임차인 K씨 역시 본 사무소를 찾으셨을 때 제일 먼저 법률적인 권리 분석 시 임대차 현황을 꼼꼼하게 파악했습니다. 의뢰인은 2017년 5월부터 서울 마포구에서 음식점을 운영하고 계셨는데, 2023년 1월에 임대인으로부터 건물을 수리할 예정이라며 퇴거할 것을 요구받으셨다고 합니다.

 

상가전문변호사의 조력이 필요해진 K씨는 국내 유일의 상가 전문 법무법인인 상가변호사 닷컴을 찾아오셨고, 권리금 회수가 가장 현실적으로 적합하다는 판단을 받아 대응에 들어가셨습니다. 임대인 측에서는 신속하게 세입자를 명도시키기 희망했고 권리금을 주장한다는 내용증명을 보내는 등 적극적으로 권리를 주장하자 합의의 손길을 내밀었습니다.

 

 

 

 

결국 최대한 많은 금전적 보상을 받아야 그동안 의뢰인이 형성해둔 유, 무형적 가치에 대해 회수가 가능했기 때문에 본 법무법인은 최선을 다해 협상을 이끌어나갔습니다. 그리고 2023년 4월 10일, 최종적으로 임차인 K씨는 본 사무소의 조력을 받아 임대인에게 권리금 조의 명도합의금 1억 1천만 원을 지급받았습니다.

 

결국 K씨가 이러한 성공적인 결과를 얻을 수 있었던 것에는 철저하게 권리를 분석하는 것을 시작으로 전문가의 조력을 받아 적합한 대응방안을 찾았기 때문입니다. 상가 분쟁은 워낙 변수도 많고 유형이 여러가지이기 때문에 사건을 많이 다뤄본 노하우가 중요합니다. 이러한 분쟁을 겪고 계시다면 국내 유일의 상가 전문 법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴)에 문의주시기 바랍니다.