상가 임대차보호법 10년 소급적용부터 시행시기 등 완벽 정리

임차인이 최대 영업 가능한 기간은?

상가 임대차보호법 10년 소급적용 시행시기 등 총정리!

 

임차인이 영업 초기에 들여야 하는 투자비용은 부담일 수밖에 없습니다. 특히 요즘에는 금리가 상승하고 건자재값이 급격하게 상승하면서 인테리어 비용이 급격하게 늘어났고 각종 기계, 장비를 구매해야 될 뿐만 아니라 광고, 홍보에 들어가는 비용, 인건비 등 많은 투자를 해야 됩니다. 이를 추후 영업을 하면서 수익을 내고 투자했던 비용을 회수해야 되죠.

 

하지만 1-2년 정도만 영업을 하고 재계약을 거절당해 장사를 중단하게 된다면 투자비용을 회수하지도 못한 상태에서 가게를 이전까지 해야 하니 영세업자의 경제적 손해가 엄청나겠죠? 보통 계약기간을 일반적인 경우 2~3년 정도로만 하기 때문입니다. 이런 손해를 막기 위해 만들어진 게 바로 상가 임대차보호법 10년입니다. 그런데 무조건 이 법을 임차인이 적용받는 게 아니라는 점 알고 계신가요?

 

 

 

 

1. 계약갱신요구권의 개념부터!

 

임차인은 최초 계약일로부터 최대 십년 간 계약을 이어갈 수 있는 권리가 있는데, 이를 계약갱신요구권이라고 합니다. 이 권리를 행사하는 방법은 간단합니다. 건물주에게 계약이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요청하는 의사를 명확하게 밝히기만 하면 됩니다. 이때 정당한 이유가 있는 게 아니라면 건물주는 갱신을 거부할 수 없습니다. 이렇게 연장이 가능한 최대 기간이 십년입니다.

 

2. 이 법이 개정된 시기를 통해

 

그런데 상가 임대차보호법 10년 시행시기를 정확하게 알아야 합니다. 이 법은 본래 5년까지만 영세업자의 영업권을 보장했었습니다. 그런데 이 기간이 너무 짧다는 목소리가 많았고, 권리를 더 보장하는 방안으로 개정돼 현재와 같은 모습을 갖추게 된 것이죠. 개정된 시기는 2018년 10월 16일입니다.

 

그런데 법이 바뀌면서 모든 세입자를 새로운 법에 적용시키는 게 아니었습니다. 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결됐거나 갱신된 계약에 한해서 개정법의 적용을 받을 수 있다는 조건이 붙었죠. 다시 말하면 2018년 10월 16일 이전에 처음으로 맺어졌고, 이 시기 이후에 재계약 되지 않은 임차인은 상가 임대차보호법 10년소급적용 받을 수 없습니다. 

 

많은 분들이 이를 놓치고 있어 무조건 십년동안 장사를 할 수 있을 것이라고 생각하다 건물주에게 명도소송을 당하는 경우도 많습니다. 혹시 스스로 판단이 어려운 부분이라면 반드시 법률 전문가에게 권리를 검토받아보시기 바랍니다. 

 

 

 

 

3. 계약갱신요구권을 행사할 수 없을 수도 있습니다!

 

무조건 세입자가 영업권을 10년, 5년 보장받는 것은 아닙니다. 이 법에서 정한 8가지 정당한 사유 중 하나라도 해당된다면 재계약을 주장할 수 있는 권리 행사가 불가능합니다. 여기에는 임차인이 3기에 달하는 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인의 동의 없이 목적물의 일부 혹은 전부를 타인에게 전대했을 때, 당사자 간 합의를 통해 건물주가 상당한 보상을 제공한 경우 등이 포함됩니다. 

 

이러한 사유가 있다면 계약갱신요구권을 비롯해서 권리금 회수기회 등 세입자는 아무런 보호를 받을 수 없기 때문에 계약기간 중 3개월 분에 해당되는 월세를 미납하는 등 귀책사유를 만들지 않도록 주의하시기 바랍니다.

 

4. 더 이상 재계약 주장이 불가능하다면

 

임차인이 상가 임대차보호법 10년 넘겨서 영업을 계속 이어가다가 건물주에게 계약해지를 통보받는다면 어떻게 해야 할까요? 이런 경우 이미 십년을 초과해서 상가를 임차했기 때문에 영업을 종료해야 하는 것은 맞습니다. 그러나 위에서 말씀드린 8가지 결격사유 중 해당사항이 없다면 임차인은 권리금 회수기회를 보호받습니다.

 

나의 가게를 이어받을 신규임차인을 구해 건물주에게 주선한 뒤 두 사람 간 새롭게 계약이 체결되면 권리금을 받는 동시에 점포를 넘기면 됩니다. 그런데 이 과정을 건물주가 정당한 이유 없이 계약기간의 만기 6개월 전부터 종료 시점까지 사이에 방해 행위를 한다면 임차인은 권리금소송을 제기해 건물주에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 분쟁 상황을 겪게 됐을 때 어떤 권리가 있느냐에 따라 대응 방안과 전략이 달라지겠죠?

 

 

 

서울 안경점 임차인 K씨는..

 

상가변호사 닷컴의 의뢰인 임차인 K씨는 서울에서 20년이 넘게 한 자리에서 안경점을 운영하던 분이었습니다. 의뢰인은 워낙 성실하게 영업을 해왔고 입소문이 나서 인근에서 독보적인 안경점이 될 수 있었죠. 건물주와도 별다른 마찰 없이 20년 간 영업을 할 수 있었습니다. 그런데 2021년 가을 쯤 해당 건물의 소유주가 바뀌면서 문제는 시작됐습니다.

 

새로운 건물주가 찾아와 본인이 매매계약을 통해 해당 상가건물을 매수했으며 리모델링을 위해 매수한 것이기 때문에 영업을 종료하고 퇴거하라는 통보를 해온 것입니다. 이리저리 수소문해봤지만 K씨는 뾰족한 답을 듣지 못했습니다. 그리고 얼마 뒤 상가 전문 법무법인 상가변호사 닷컴을 알게돼 법적 판단을 받기 위해 방문하셨습니다.

 

 

 

 

이 과정에서 상가 임대차보호법 10년 초과해서 영업했기 때문에 추가적인 연장이 어렵고 권리금 주장이 가능하다는 판단을 받은 뒤 바로 사건 일체를 본 사무소에 위임했습니다. 본 측은 의뢰인이 권리금을 회수할 수 있는 전략을 세워 바로 상대방에게 권리금 회수에 협조를 요청하는 내용증명을 보내고 방해 행위 수집에 들어갔습니다.

 

하지만 상대방은 재건축을 하기 때문에 신규임차인과는 계약 체결이 불가능하다며 강하게 반발했고, 2022년 10월, 본 법무법인은 상대방에게 권리금소송을 제기했습니다. 그리고 담당 재판부인 서울동부지방법원으로부터 의뢰인은 권리금 손해를 인정받아 2023년 2월 17일, 임대인에게 손해배상액 2,000만 원을 지급받으라는 유리한 조정을 받을 수 있었고 양 측은 모두 이의를 제기하지 않아 확정됐습니다.

 

오늘은 많이들 문의하시는 상가 임대차보호법 10년소급적용 시행시기 등을 정리해봤습니다. 임차인의 권리 분석에 필수적인 내용이기 때문에 반드시 알고 있어야 하며 문의사항이나 궁금한 점이 있으시다면 유선 통해 문의주시면 됩니다. 감사합니다.