계약 갱신 요구권 행사 여부 확인서 무시당하고 있다면?

상가 임차인, 영업 중단의 위기에서

계약 갱신 요구권 행사 여부 확인서 효과가 없을 때!

 

상가에서 영업을 하는 세입자는 임대차의 최초 시작일로부터 최대 10년까지 연장할 수 있는 권리를 가지게 됩니다. 처음에 체결한 기간을 채운 뒤 연장을 거절당한다면, 장사를 시작할 때 들였던 인테리어 비용 등의 투자금을 회수하지 못하고 이전해야 될 상황에 처해 영세업자가 경제적 손실을 입게 될 가능성이 매우 높기 때문에 상가임대차보호법이 이를 방지하기 위해 10년 동안은 임대기간을 보장하게 되었습니다.

 

그런데 지금 이 순간에도 권리를 제대로 행사하지 못하거나 권리가 있어도 건물주에게 무작정 명도를 요구받고 올바르게 대처하지 못해 쫓겨나게 되는 임차인들이 많습니다. 오늘 글에서는 계약 갱신 요구권 행사 여부 확인서를 통해 권리를 행사하는 방법부터 임대인에게 퇴거를 요구받았을 때 어떻게 대응해야 하는지 알려드리겠습니다.

 

 

 

 

1. 행사 기간을 지켜서

 

제일 중요한 것은 시기에 맞춰 재계약을 건물주에게 요구하는 것입니다. 상가건물 임대차보호법에 따라 임차인이 임대차기간이 종료된 이후에도 연장을 원한다면 임대차의 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 갱신을 요청해야 합니다. 아무리 연장을 요구해도 건물주가 거절하면 나가야 되는 게 아닌지 궁금하신 분들 계실 텐데요, 이 법에 따라 정당한 이유가 있는 게 아니라면 상가 소유주는 세입자의 연장 요청을 거절하지 못합니다.

 

기간에 맞춰 명시적으로 임차인이 갱신을 요구했다면 아무리 임대인이 거부한다고 하더라도 거절의 사유가 정당하지 않다면 임대차는 연장됩니다. 만약 계약이 끝나기 6개월 전 ~ 1개월 전 기간에 세입자가 연장을 요청하지 않았고, 임대인도 별다르게 해지를 통보하거나 임대차 조건의 변경을 통고하지 않으면 임대차는 묵시적으로 갱신됩니다.

 

2. 묵시적 갱신이 위험할 수도 있으니

 

환산보증금 이내 상가라면 자동적으로 연장된다고 해도 기간이 1년 명확하게 늘어나고, 이렇게 갱신된 상황에서는 건물주가 계약해지를 할 수 없기 때문에 크게 권리에 문제가 생기지 않습니다. 하지만 환산보증금 초과 임차인은 자동 갱신 상황에서 계약 갱신 요구권 행사 여부 확인서 통해 추가적인 연장이 불가능합니다. 아직 10년을 채우지 않았다고 해도 그렇습니다. 

 

대법원의 판례에 따라 환산보증금 기준 밖에 있는 상가임차인은 계약 갱신이 불가능하기 때문에 임차인은 자동 연장 상태에서 임대인에게 퇴거를 요구받으면 6개월 뒤 상가를 비워줘야 합니다. 10년이 되지 않은 상태에서 퇴거를 해야 한다면 매우 큰 손해를 볼 수밖에 없겠죠? 그렇기 때문에 환산보증금 기준을 초과하는 분들이라면 기간에 맞춰 재계약을 명확하게 요청하는 게 매우 중요하겠습니다.

 

 

 

 

3. 무조건 10년 보호가 가능한 것도 아닙니다

 

위에서 잠깐 언급됐는데, 임대인도 세입자의 재계약 요청을 적법한 사유가 있다면 거절할 수 있습니다. 여기에는 임차인이 3기에 달하는 차임액을 연체한 사실이 있을 때, 건물주의 동의를 구하지 않고 타인에게 상가의 전부 혹은 일부를 전대한 경우, 고의나 중대한 과실로 건물을 훼손, 파손했을 때, 당사자 간 합의를 통해 건물주가 상당한 보상을 제공한 경우, 법에서 허용하는 3가지 상황의 재건축이 진행되는 경우를 포함해 8가지입니다.

 

여기에 하나라도 해당된다면 임차인은 10년 보호를 받을 수 없을뿐만 아니라 권리금 회수기회 역시 보장받을 수 없으니 임대기간 중 차임을 3개월 치 이상 미납하지 않으며 소유주의 허락을 받지 않고 무단으로 전대차를 체결하지 않도록 주의하시기 바랍니다. 

 

 

 

경기도에서 스크린골프장을 운영하던 L씨는..

 

상가변호사 닷컴은 상가 임대차, 권리금을 전문으로 다루는 법무법인입니다. 2013년 3월부터 경기도의 한 상가에서 스크린골프장을 운영하고 있던 사례자는 아낌없이 투자를 이어가며 사업을 발전시켜 나갔습니다. 단골손님도 많이 확보하며 안정적으로 매출도 발생했죠. 하지만 문제는 2022년 11월에 발생했습니다. 계약의 종료 4개월을 앞둔 시점 임대인으로부터 10년이 됐으니 더 이상 연장의 의사가 없다며 퇴거를 통보받은 것입니다.

 

해결 방안을 모색하고자 L씨는 본 법무법인을 찾아왔습니다. 법률 검토 결과 의뢰인은 계약 갱신 요구권 행사 여부 확인서를 주장할 수 없는 상황이었습니다. 10년 간 계약을 이어왔기 떄문이죠. 그렇게 차선책으로 L씨는 권리금 회수기회를 주장하게 됩니다.

 

 

 

 

대리를 맡은 상가변호사 닷컴은 전략을 세운 뒤 건물주에게 내용증명을 보내 권리금 회수에 협조를 요청했습니다. 상대방은 계속해서 거절의 의사를 밝혔습니다. L씨가 주선한 신규임차인과 계약을 체결하게 되면 10년 간 또 임대를 이어가야 됐기 때문에 건물주의 입장에서는 매우 부담이었죠. 그렇게 양 측은 협상을 시작했습니다.

 

최종적으로 2023년 3월 1일, 임차인 L씨는 본 사무소의 조력을 받아 추가적으로 계약 갱신이 불가능한 상황이었지만 3년 간 임대차를 연장하는데 임대인과 합의하며 영업을 계속 이어갈 수 있게 되었습니다. 이미 안정적으로 가게를 운영하던 L씨 입장에서는 본 측의 도움을 받아 계약 갱신 요구권 행사 여부 확인서 작성 후 3년 더 영업을 할 수 있게 되어 그로 얻는 경제적 이득은 매우 큰 상황이었습니다. 임대차분쟁이 발생했다면 올바른 전략을 세우는 것은 매우 중요합니다. 비슷한 상황에 처해계시다면 유선 통해 문의하시기 바랍니다.