임대료 미납 내용증명 통해 계약 해지 진행하려면

월세를 밀린 임차인을 대상으로

임대료 미납 내용증명 언제 보내야 할까?

 

건물주가 가장 난감한 상황 중 하나는 본인의 상가를 빌려 영업하는 임차인이 월세를 밀리고 안 낼 때입니다. 점포를 사용하는 조건으로 일정 기간을 정해 보증금과 월세를 지급하게 되는데, 보통 상가를 매수하는 임대인은 대출이자를 차임으로 갚거나 혹은 생활비로 사용하는 경우가 많기 때문에 세입자가 차임을 내지 않으면 자금 상 문제가 생기죠. 다행인 것은 상가임대차보호법이 건물주가 10년 간 임차인을 내보내지 못하게 하고 있지만 일정 수준 이상 월세를 밀리는 경우에는 예외적으로 보고 계약해지가 가능하다고 규정해두었습니다.

 

오늘 글에서는 건물주가 임대료 미납 내용증명 통해 계약 해지를 원하는 경우 언제부터 가능한지, 경제적 손해를 최소화 할 수 있는 방법은 어떤 게 있는지 알려드리겠습니다. 

 

 

 

 

1. 3기에 주목하자

 

임차인이 3기에 달하는 차임을 연체한 사실이 있다면 건물주는 계약 갱신을 거절할 수 있으며, 상황에 따라 즉시 해지도 가능합니다. 여기서 3기란 월세 계약의 경우 3개월 치에 달하는 금액을 의미합니다. 매월 지급되는 월차임이 300만 원이라면 누적해서 밀린 월세가 900만 원이 되는 순간부터 임대인은 임대료 미납 계약 해지 가능합니다. 간혹 3기를 두고 3번의 횟수로만 생각하는 분들이 계신데, 이렇게 된다면 계산을 잘못 할 수도 있습니다.

 

상가세입자 측에서 월세를 일부만 지급하는 경우도 있는데, 전액이 아닌 차임을 3번 연속 지급했다고 해서 계약을 해지할 수 있는 것은 아닙니다. 누적된 미납액이 3개월 분에 도달해야 건물주가 계약을 종료할 수 있습니다. 만약 300만 원의 월세 중 3번을 세입자가 절반만 입금했다면 3개월이 되는 순간에 임대인이 받은 월세는 900만 원 중 450만 원이겠죠? 이때는 계약해지가 불가능합니다. 그렇기 때문에 임대료 미납을 계산할 때 횟수가 아닌 누적된 밀린 금액을 확인하시기 바랍니다.

 

2. 계약해지를 할 수 있는 시기는?

 

상황에 따라 다를텐데 임차인이 월세를 3기분을 미납했고 앞으로도 성실하게 내지 않을 것 같다면 대부분의 건물주는 계약을 종료하는 것을 원하게 됩니다. 이때 중요한 것은 3기 연체가 발생된 순간 즉시 계약해지를 통보해야 임대차를 종료할 수 있다는 것입니다. 만약 해지를 통보하기 전 임차인이 전액을 변제하거나 일부라도 갚는다면 바로 해지는 불가능합니다. 대신 건물주는 추후 계약이 종료된 뒤 갱신을 거절해 더 이상 임대차를 이어가지 않아도 됩니다.

 

갱신을 거절하려면 임대차계약의 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 맞춰 해지를 통보하면 되고, 내용증명과 같이 의사를 표시했다는 것을 확실하게 증거로 남길 수 있는 방법을 활용하는 게 좋습니다. 

 

 

 

 

3. 임차인이 퇴거를 거부한다면

 

정당하게 건물주가 임대료 미납 내용증명을 보내서 퇴거를 요구했지만 세입자가 일방적으로 상가를 비우지 않는다면 어떻게 해야될까요? 아무리 정당한 해지사유가 발생했다고 하더라도 강제로 임대인이 집기류를 제거하는 등으로 상가를 비울 수는 없습니다. 원칙적으로 자력구제권이 인정되지 않기 때문입니다.

 

이런 경우에는 어쩔 수 없이 명도소송을 통해 승소 판결문을 확보하고 이를 근거로 강제집행을 해야합니다. 매우 복잡하게 느껴지시겠지만 다행히 월세연체로 인한 명도소송의 경우 일반적인 소송보다 결과가 이른 시일에 나오며 소송을 진행하는데 비용도 저렴합니다. 평균적으로 6개월 정도면 결과를 받아볼 수 있습니다.

 

 

 

11기에 달하는 월세를
받지 못한 건물주 P씨는..

 

보통 월세 연체가 누적되면 보증금이 사라지는 순간이 오게 됩니다. 만약 보증금까지 모두 사라지게 되면 밀린 차임을 받아내는 법적 조치를 추가적으로 취해야 되기 때문에 이 시기가 오기 전 신속하게 소송을 제기하는 것이 좋습니다. 서울 서대문구에 위치한 한 상가를 소유하고 있던 건물주 P씨도 월세를 받지 못하는 상황에 처했습니다. 의뢰인은 2020년 6월, 문제가 되는 해당 사건의 임차인과 임대차계약을 체결했습니다.

 

성실하게 월세를 지급하나 싶더니 상대방은 2022년 6월을 기준으로 11개월 치에 달하는 월세를 연체했습니다. 아무리 임대료 미납 내용증명을 보내도 임차인 측은 묵묵부답이었습니다. 이에 P씨는 상가변호사 닷컴을 통해 신속하게 세입자를 내보낼 수 있는 방법을 모색하게 됩니다. 

 

 

 

 

법률 대리를 맡은 본 사무소는 서둘러 소송 준비를 한 뒤 2022년 7월, 바로 임차인에게 건물인도 청구의 소를 제기했습니다. 그리고 의뢰인은 2023년 2월 2일, 서울서부지방법원에서 명도소송 승소를 선고받는 동시에 법원은 임차인에게 밀린 차임까지 모두 의뢰인 P씨에게 지급하라고 선고했습니다.

 

조금이라도 보증금이 남아있는 상황에서 P씨는 법률 전문가의 조력을 택했고, 빠른 시일 내에 승소판결을 받아 상가를 돌려받고 그동안 받지 못한 월세까지 모두 돌려받았습니다. 이처럼 아무리 임대료 미납 계약 해지를 통보한다고 해도 세입자가 나가지 않는 경우가 많을 것입니다. 이럴 때는 신속한 대응이 나의 손해를 가장 줄일 수 있는 최선의 방법입니다. 유선으로 문의 가능합니다.