상가 임대차보호법 권리금 10년 그리고 판례 등 모두 알려드립니다

임차인의 권익을 지키기 위해

상가 임대차보호법 권리금 10년 그리고 판례 등 전부 알려드릴게요

 

임차인은 영업을 종료하면서 해당 자리에서 형성해둔 유, 무형적 가치를 금전으로 회수할 수 있습니다. 이 '가치'란 눈에 보이지 않는 노하우, 가게의 명성, 단골 손님, 레시피 등을 시작으로 인테리어 시설, 집기류, 기계와 같은 유형적인 부분을 의미합니다. 이를 전부 후속임차인에게 넘기는 조건으로 그에 상응하는 금전을 받게 되는 것인데요, 전반적인 과정을 보자면 먼저 적정선의 양도 금액을 정한 뒤 이를 지급하고 점포를 인수할 의사가 있는 양수인을 찾으면 양도양수계약을 체결한 뒤 임대인에게 후속임차인이 되려는 사람을 주선하게 됩니다.

 

그리고 최종적으로 건물주가 새로운 사람과 계약을 체결해주면 가게를 양도하고 나갈 수 있게 되죠. 하지만 말처럼 쉬우면 좋겠지만, 임대인의 협조를 받지 못해 빈손으로 나가게 되는 영세업자들이 굉장히 많습니다. 상가 임대차보호법 권리금 받으려면 건물주의 동의가 필수적이기 때문입니다.

 

 

 

 

1. 건물주에게 대응할 수 있는 근거는

 

그래도 임차인이 구제받을 수 있는 방안이 아예 없는 것은 아닙니다. 2015년 신설된 이 조항에 따라 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시점까지 사이에 임대인이 정당한 사유 없이 세입자가 점포를 넘기는 것을 방해해 신규임차인에게 양도양수를 하지 못하게 된다면 세입자는 임대인에게 민사소송을 통해 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 소를 제기한다고 해서 무조건 배상을 받을 수 있는 것은 아니고, 건물주의 적법하지 않은 방해 행위가 발생했다는 것을 객관적인 증거를 통해 입증해야 합니다. 

 

2. 한 자리에서 오래 영업했습니다. 방법이 있을까요?

 

과거에는 이를 두고 논란과 다툼도 많았고, 실제로 하급심 판례도 갈리도 했습니다. 바로 장기간 임차를 하면서 계약갱신요구권이 없는 임차인이 양도양수를 보호받을 수 있는 것을 말이죠. 하지만 대법원은 오랜 시간 영업을 한 세입자도 상가 임대차보호법 10년 권리금 보장받을 수 있다고 판시했습니다. 이후 20년, 30년 간 영업한 세입자들도 충분히 점포를 넘기는 것을 보장받고 있습니다. 

 

하지만 이유 불문하고 법의 보호를 못 받는 경우가 있습니다. 바로 임차인이 이 법에서 정한 귀책사유가 있는 경우가 그렇습니다. 여기에는 임차인이 3기에 해당하는 차임을 연체한 경우, 건물주의 동의 없이 목적물의 일부 혹은 전부를 타인에게 전대했을 때(무단 전대), 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 건물이 멸실돼 임대차의 목적을 달성하지 못했을 때 등 8가지 사유가 포함됩니다.

 

특히 많은 세입자들이 월세를 3개월 치 이상 미납하거나 별 다른 문제가 없을 것이라고 안일하게 생각한 뒤 건물주의 허락을 받지 않고 타인에게 점포를 전대한 뒤 추후에 상가 임대차보호법 권리금을 주장하지 못하게 되는 경우가 많습니다. 실제로도 고액의 투자를 한 뒤 임대료를 3기 미납한 것을 사유로 양도양수를 보장받지 못하고 막대한 경제적 손해를 본 분들이 문의를 주시는데요, 이럴 때는 전문가도 과거의 연체 사실을 지우는 등의 특별한 방법이 없으니 계약기간 중 반드시 주의하시기 바랍니다.

 

 

 

경북에서 음식점을 운영하던 S씨는..

 

상가변호사 닷컴은 상가 임대차분쟁을 전문적으로 다루는 법무법인입니다. 전국에서 수많은 상가임대차보호법 권리금 판례를 보유하고 있는데요, 최근에 대리했던 임차인 S씨의 사례를 통해 조금 더 자세한 이야기를 나눠보겠습니다. 해당 사건의 당사자는 경상북도에서 2016년 11월부터 음식점을 운영하고 있었습니다. 큰 꿈을 안고 시작한 사업이었는데, 생각처럼 순탄하지 않았습니다. 영업 중 계속해서 임대인은 꼬투리를 잡으며 영업을 방해해왔습니다. 

 

하지만 많은 투자를 아끼지 않은 곳이었기에 오랜 기간 영업을 희망했던 사례자는 건물주의 방해가 있을 때도 성실하게 사업을 일궈나갔고 많은 손님들이 식당을 찾으며 사업은 한 해가 갈수록 더욱 안정을 찾아갔습니다. 하지만 쌓여왔던 문제가 2021년 2월 경 터졌습니다. 임대인 측에서 건물이 낡아서 공사를 해야겠으니 영업을 중단하고 나가라는 통보를 해온 것입니다.

 

삶의 터전과 마찬가지인 음식점을 운영하지 못한다는 청천벽력 같은 통보에 S씨는 상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임했습니다. 

 

 

 

 

선임된 직후 꼼꼼한 법리적인 검토 후에 본 사무소는 의뢰인이 상가 임대차보호법 권리금 주장할 수 있도록 조력을 시작했습니다. 상대방에게는 내용증명을 통해 신규 계약의 조건을 고지해줄 것을 요청했죠. 하지만 임대인 측은 강하게 반발하며 절대 후속임차인을 받아줄 수 없다는 의사를 고집했습니다. 사건의 모든 과정에서 건물주의 방해 행위를 모두 수집한 본 측은 2022년 9월, 준비를 끝내고 임대인을 상대로 권리금 손해배상 청구소송을 제기했습니다.

 

그리고 얼마 뒤 상대방은 의뢰인이 점포를 무단으로 사용하고 명도를 거부한다며 건물인도 청구의 소를 제기해왔습니다. 치열한 법적 공방은 계속됐지만 얼마 뒤 S씨 측은 승기를 잡을 수 있었습니다. 워낙 소유주의 방해 행위를 완벽하게 수집해오고 이를 뒷받침할 법적 근거를 지속적으로 소송 과정에서 제출했기 때문이죠. 

 

본인에게 완전하게 상황이 불리하게 흘러간다는 것을 느낀 건물주는 합의를 요청해왔습니다. 그리고 2022년 12월 21일, 양 측은 합의에 성공했고, 상가변호사 닷컴의 조력 끝에 결과적으로 임차인 S씨는 임대인에게 2천만 원의 권리금 조의 손해배상금과 보증금 1,500만 원을 지급받으며 무사히 분쟁을 종료할 수 있었습니다. 오늘 글에서 말씀드린 것처럼 상가 임대차보호법 권리금 10년 넘어도 충분히 보장받을 수 있습니다. 관련된 분쟁을 겪고 있다면 유선 통해 문의 가능합니다.