월세 인상 통보 받은 상가 임차인이라면 주목!

5% 제한을 결정하는 요소는?

월세 인상 통보 받은 상가 임차인이라면 주목하세요

 

매일같이 문의를 받는 것 중 하나가 임대료입니다. 임대인이 차임을 과도하게 올려달라고 요구해 이를 들어줘야 하는지 문의하는 임차인 분들이 굉장히 많으시죠. 과연 상가 임차인은 임대인이 요구하는 수준까지 차임을 올려줘야 하는 것일까요? 많은 분들이 아시는 것처럼 차임을 올릴 때는 5%를 초과해서 증액할 수 없습니다. 하지만 모든 임차인에게 5% 제한선이 적용되지 않는다는 점은 조심해야 합니다. 또한 5% 제한을 받을 수 있는 임차인이라고 하더라도 일정 기간 이상부터는 다시 적용을 받지 못하게 될 수도 있습니다. 이렇게만 보면 굉장히 복잡해 보이죠? 

 

오늘 글에서 5% 제한에 대해 매우 쉽고 간단하게 설명드리겠습니다. 상가 임차인이 영업하는데 월세 인상 통보 누구나 받을 수 있기 때문에 본 글을 주목해보시기 바랍니다.

 

 

 

 

1. 환산보증금 이내 임차인에게만

 

건물주가 임대료를 올릴 때 최대 5%를 초과해서 올릴 수 없는 것은 맞습니다. 다만, 이 법의 적용을 받으려면 임차인이 환산보증금 범위 내에 있어야 합니다. 환산보증금이란 상가임대차보호법 적용 대상을 나누는 기준이 되는 것으로 보증금 + (월세x100)을 하면 구할 수 있습니다. 그렇게 나온 계산 값을 상가가 위치한 소재지역의 환산보증금 범위와 비교하면 초과 유무 파악이 가능합니다. 예를 들어 2023년 1월, 서울에 위치한 상가에 보증금 1억 원, 월세 300만 원으로 임대차계약을 체결한 경우 환산보증금은 4억 원이고, 2023년 1월 기준 서울의 환산보증금 기준 금액은 9억 원 이하이기 때문에 이 예시는 환산보증금 범위 내의 상가가 됩니다. 

 

환산보증금 기준 내에 있는 경우 임대인이 차임을 증액할 때 최대 5%를 초과해서 올릴 수 없으며, 한번 올렸다면 1년 이내에 재차 올릴 수 없습니다. 임차인이 환산보증금 범위 내에 있기만 하면 무조건 월세 인상 통보 받았다고 해도 건물주가 무조건 5%를 넘겨서 올릴 수 없는 것은 아니며, 임차인이 계약갱신요구권을 행사 가능한 상황에 놓여있어야 합니다. 

 

2. 환산보증금 초과 상가

 

안타깝지만 임대료 증액 시 5% 제한의 적용을 받지 못합니다. 하지만 임대인이 200, 300% 올릴 수 있는 것은 아닙니다. 경제상황의 변화, 주변 임대료 시세 등을 고려해서 적정선에 한해 증액해야 합니다. 정리하자면 임대료를 올리는데 정당한 이유가 있다면 환산보증금 범위 밖의 건물주는 5%를 넘겨서 월세 인상 통보 가능합니다. 하지만 임차인이 건물주가 주장하는 차임 증액을 받아들이지 못할 수 있는데, 건물주는 계약갱신요구권이 있는 임차인이 임대료 증액을 거부했다는 이유로 갱신을 거절하거나 계약을 해지할 수는 없습니다.  

 

 

 

 

3. 갱신요구권이 없다면 이렇게 해보세요!

 

임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간을 모두 채워 영업했다면 임대료 5% 증액 제한의 적용도 받을 수 없습니다. 이 상태에서 임대인이 마음대로 월세 인상 통보를 해와도 임차인이 들어줘야 합니다. 하지만 당장 영업만을 두고 보는 게 아니라 추후 영업을 종료하면서 권리금 회수까지 고려한다면 무리한 수준의 임대료 증액을 받아들이는 것보다는 기존의 임대료 조건으로 권리금을 회수하고 나가는 게 훨씬 현명한 전략이 될 수 있습니다. 

 

물론 권리금을 회수할 때 건물주가 신규임대차계약의 조건으로 차임을 증액하는데, 기존 임대차계약과 같이 5% 제한이 있는 것은 아닙니다. 다만, 신규임차인에게 현저히 고액의 임대료 인상을 요구하는 행위는 방해로 간주되죠. 다시 말하면 임대인이 신규임대차를 체결할 때 5%를 넘겨서도 차임을 올려달라고 요구할 수 있지만 이게 임차인의 권리금 회수를 방해하려는 의도로 과도하게 요구한다면 이는 방해가 돼서, 임차인이 임대인에게 권리금 손해배상을 청구할 수 있는 것입니다.

 

임차인이 상가임대차보호법에 의해 권리금을 보호받는 기간은 계약기간이 종료되기 6개월 전부터 만료 시점까지입니다. 이 기간 내에 임대인이 신규임대차계약의 조건으로 과도하게 임대료 증액을 요구한다면 이를 방해 행위로 증명할만한 법적 근거를 모아서 임차인은 권리금소송을 제기할 수 있습니다.

 

 

 

 

4. 경기도 용인 편의점 임차인 Y씨는..

 

상가변호사 닷컴은 상가 임대차분쟁을 전문적으로 다루고 있는 법무법인입니다. 본 사무실에서 진행한 임대인에게 상가 월세 인상 통보 받았던 임차인 Y씨의 사건을 소개해드리겠습니다. 의뢰인은 2017년 7월부터 경기도 용인 소재 상가에서 편의점을 운영하고 있었는데, 영업 2년 차에 과도하게 임대료를 올려달라는 건물주의 요구를 받고 상가변호사 닷컴을 선임한 분이었습니다.

 

이번 한 번만이 아니라 영업 중 계속해서 임대료를 증액해 달라는 건물주의 요구에 Y씨는 영업을 더 이상 이어가는 게 무리라는 생각이 들었고, 본 사무소는 의뢰인이 권리금을 회수하고 영업을 종료하는 전략을 세워 조력에 들어갔습니다. 권리금을 주장하자 당연히 임대인은 협조하지 않았습니다. 하지만 본 사무소는 수많은 권리금 분쟁 사건을 다룬 노하우를 기반해서 임대인의 방해 행위를 모두 수집하고 점점 법적 압박 강도를 높여갔습니다.

 

최종적으로 상가 임차인 Y씨는 운영 중인 편의점을 양도양수하고 권리금 780만 원을 2022년 8월 22일, 회수수하게 되었습니다. 임대인에게 월세 인상 통보 수차례 요구받은 상황에서 무리하게 재계약을 진행하지 않고 전략을 우회해 권리금을 지급받으며 분쟁을 무사히 마무리지을 수 있었습니다.