임차인 계약해지 통보기간 맞춰야 하는 이유

명도가 필요한 건물주라면

임차인 계약해지 통보기간 맞춰야 하는 이유는?

 

건물주가 본인의 상가에서 영업하는 세입자와 더 이상 임대차를 연장하고 싶지 않아 질 때가 오면 더 이상 갱신의 의사가 없다는 것을 알려야 합니다. 하지만 아무 때나 해서는 안 된다는 사실, 알고 계셨나요? 상가임대차보호법에서 정해둔 시기에 맞춰 건물주가 본인의 의사를 표시해야 합니다. 만약 이 시기를 놓친다면 상가를 돌려받는 시기가 미뤄질 수 있습니다. 

 

오늘 글에서는 건물주가 임대차 연장 의사가 없을 때 언제 의사를 표현해야 하는지 정리하고, 시기에 맞춰 통고를 하지 않는다면 임대차가 얼마나 연장되는지 알려드리려고 합니다. 세입자를 명도 시킬 계획을 가지고 계신 상가 임대인이라면 주목해 보시기 바랍니다.

 

 

 

 

1. 시기가 중요합니다.

 

우선 임대인의 임차인 계약해지 통보기간은 임대차의 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이입니다. 물론 임대인이 갱신 거절 혹은 임대차 해지의사를 밝힌다고 해서 무조건 세입자를 내보낼 수 있는 것은 아닙니다. 세입자는 상가임대차보호법 제10조에 따라 최초 임대차의 시작일로부터 10년 간 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 임차인이 임대차의 종료 6개월 전 ~ 1개월 전 사이에 건물주에게 연장을 요청하면 법에서 인정한 정당한 이유가 있는 게 아닌 한 건물주는 갱신을 거절하지 못합니다. 

 

다만, 3기에 해당하는 차임 미납, 건물주의 동의를 구하지 않는 무단 전대, 부정하거나 거짓된 방법으로 임차한 경우 등 상가임대차법에서 인정한 임대인이 세입자의 갱신 요청을 거절할 수 있는 정당한 8가지 사유가 있는 경우 건물주는 임대차를 적법하게 이어가지 않을 수 있습니다. 이렇게 임대차의 연장을 거절할 수 있는 사유가 있다면 임대인은 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 세입자에게 내용증명을 보내 갱신을 거절할테니 상가를 인도하라고 통고하면 됩니다.

 

 

 

 

2. 시기에 맞춰 명도를 통고하지 않았다면

 

위에서 말씀드린 임차인 계약해지 통보기간인 임대차 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인이 명도를 요구하지 않고 세입자 역시 갱신을 요청하지 않았다면 임대차는 묵시적 갱신 상태에 들어가게 됩니다. 자동적으로 임대차가 연장되면 전 임대차의 기간과 동일하게 연장된다고 생각하시는 분들이 계신데 그렇지 않습니다. 

 

묵시적 갱신 시 얼마나 임대차가 연장되는지 파악하려면 우선 환산보증금을 확인해야 합니다. 환산보증금 기준 내에 있는 상가가 자동 연장되면 임대차기간은 1년 연장됩니다. 이렇게 연장된 상태에서 임대은 해지통보가 불가능합니다. 상가세입자만 해지를 할 수 있는데, 통고 후 3개월이 지나면 임대차가 종료되죠.

 

만약 환산보증금 초과 상가라면 묵시적으로 갱신됐을 때 상가임대차보호법의 적용을 받지 않고 민법에 따르게 됩니다. 민법에 의해 자동 연장 된다면 기한이 정해지지 않고 쭉 연장된 상태에 놓이게 되고, 임대인인과 세입자 모두 묵시적으로 갱신된 상황에서 해지를 통고할 수 있습니다. 건물주가 해지를 통보하면 6개월 뒤, 세입자의 경우 1개월이 지나면 임대차가 끝나게 됩니다.

 

 

 

 

3. 권리금 손해배상, 제일 중요한 포인트

 

결국 건물주가 어느 순간이 돼서 임차인 계약해지 통보기간 맞춰 퇴거를 요구했을 때 상가세입자가 권리금을 주장하는 경우가 많습니다. 3개월 치 월세를 미납한 사실이 있거나 무단으로 전대하는 등의 귀책사유가 없다면 10년, 20년을 넘게 영업한 세입자도 권리금 회수기회를 상가임대차보호법에 의해 보장받을 수 있습니다. 세입자가 후속세입자를 구해 임대인에게 주선했을 때 임대차의 종료 6개월 전부터 만기일 사이에 임대인이 정당한 이유 없이 신규임대차 체결을 거부하거나 신규 임대차의 조건으로 현저히 고액의 임대료를 요구하는 등의 방해 행위를 한다면 세입자는 임대인에게 손해배상 청구가 가능합니다. 

 

영업을 종료하면서 세입자가 권리금을 주장할 수 있었는데 임대인의 정당하지 않은 방해로 회수하지 못하게 된다면 이에 대한 배상을 임대인이 하게 되는 것이죠. 실제로도 세입자를 명도시키는 과정에서 방해 행위를 해서 고액의 손해배상 책임을 지게 되는 건물주 분들이 많습니다. 그렇기 때문에 명도 계획을 세웠다면 세입자의 갱신요구권뿐만 아니라 권리금 보호도 신경 써서 명도 전략을 세워야 합니다.

 

 

 

 

4. 건물주 S사, 세입자를 내보내기 위해

 

상가변호사 닷컴은 상가 임대차를 전문적으로 다루고 있는 법무법인으로 세입자를 내보내야 하는 건물주들을 대리해서 세입자의 권리를 침해하지 않고 명도시킬 수 있도록 조력하고 있습니다. 부산의 한 상가건물을 소유한 S사도 사측 소유의 상가를 직접 사용하기 위해 현재 음식점을 영업 중인 세입자를 명도시키기 위해 본 법무법인의 조력을 택했습니다.

 

대리를 맡은 상가변호사 닷컴은 전략을 세운 뒤 임차인 계약해지 통보기간 맞춰 퇴거를 요구했습니다. 마침 세입자 측에서 시기에 맞춰 갱신을 요청하지 않았기에 기세는 S사 측으로 기울었습니다. 퇴거를 요구받자 상대방은 권리금을 주장하기 시작했습니다. 이에 굴하지 않고 본 법무법인은 세입자의 권리금은 방해하지 않으면서 명도 시키는 절차를 순차적으로 밟아나갔고, 상대방에게 명도소송을 제기했습니다.

 

 

 

 

의뢰인은 세입자의 명도를, 세입자 측은 권리금을 강하게 주장하는 상황이었기에 소송은 2심까지 이어졌습니다. 그리고 마침내 의뢰인인 건물주 S사는 부산지방법원 제5민사부로부터 2022년 10월 20일, 해당 명도소송에서 승소를 선고받는 동시에 세입자의 권리금 손해를 책임지지 않아도 된다는 판결을 받았습니다. 무사히 세입자를 명도시키고 상가를 사용할 수 있게 됐죠.

 

세입자를 내보내는 것은 생각보다 간단하지 않습니다. 단지 임차인 계약해지 통보기간에 맞춰 퇴거를 요구한다고 해서 무조건 내보낼 수 있는 게 아니기 때문입니다. 상가를 인도받아야 하는 임대인이라면 법률 전문가의 조력을 받아 상가임대차보호법 상 세입자 권리인 갱신요구권, 권리금 회수기회를 고려한 현명한 전략을 세워 경제적 손해를 피하시기 바랍니다.