권리금 회수 보호 기간 모르면 받지 못하는 이유

임대차계약 종료 6개월 전부터 만기 시까지

권리금 회수 보호 기간 모르면 못 받는 이유는

 

안녕하세요, 오늘은 많은 분들이 놓치시는 부분에 대해 짚어드리려고 합니다. 상가임차인은 영업을 끝마치면서 후속임차인을 구해 가게를 넘기고 그 대가로 금전을 교부받게 됩니다. 영업이 잘 되고 매출이 활발하게 발생하는 곳이니 이를 이어받아 양도인이 운영하는 것에 대한 돈을 지급하는 것이죠. 무난하게 신규임차인과 양도양수계약을 체결하고 건물주가 신규임차인과 임대차계약을 받아들여주면 별다른 문제가 없겠지만, 보통 건물주에게 신규임차인을 주선하는 단계에서 문제가 생길 때가 많습니다.

 

건물주가 신규임차인과 계약을 거부하는 이유는 다양합니다. 새로운 임차인을 받아주면 10년 동안은 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있기 때문에 건물주의 마음대로 명도가 어려워서 그럴 수도 있고, 재건축, 리모델링 등의 공사 계획을 가지고 있어서, 신규임차인이 운영할 업종이 마음에 들지 않아서, 상가를 매매해서 소유주가 변경되기 때문에, 건물주가 직접 상가를 사용할 계획을 가지고 있어서 등이 그 이유입니다. 

 

 

 

 

1. 상가임대차법 제10조의 4, 어떤 내용이?

 

건물주가 신규임차인과 계약을 체결해주지 않으면 결국 임차인이 권리금을 회수할 수 없겠죠? 건물주가 거절하는 이유가 정당하다면 문제가 되지 않겠지만, 정당하지 않은 이유로 신규임대차계약 체결을 거부하거나 임차인의 양도양수를 방해해 임차인이 점포를 넘기지 못하게 된다면 임차인은 건물주에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 언제나 손해배상 청구가 가능한 것은 아니고, 상가임대차법 제10조의 4 권리금 회수 보호 기간 임대차계약 종료 6개월 전부터 만료 시점까지만 가능합니다. 이 시기가 아닐 때에는 건물주가 임차인의 점포 양도를 보장해 줄 의무가 전혀 없기 때문에 아무리 방해 행위를 건물주가 한다고 하더라도 권리금을 물어내라고 임차인이 청구하지 못합니다. 

 

많은 분들이 이 시기에 영업적 가치를 주장하는 게 어렵지 않다고 생각하실 수 있는데, 권리금 판례를 분석해본 결과 생각보다 많은 임차인들이 보호기간을 지키지 않아서 패소하는 경우가 많았습니다. 특히 임대차계약이 종료된 이후에 특별하게 재계약서를 작성하지 않고 묵시적으로 계약이 갱신될 때가 많은데, 이럴 때는 만기일을 특정하기가 까다로워지기 때문입니다. 따라서 권리금 회수 보호 기간을 파악하기 전 반드시 본인의 계약 만료일을 확인하시고, 자동적으로 계약이 연장되는 등 파악이 어려운 상황이라면 반드시 법률 전문가에게 자문을 구하시기 바랍니다.

 

2. 시기를 지키는 것뿐만 아니라

 

권리금을 주장할 때 임차인에게 또 하나 중요한 게 있습니다. 바로 3기에 해당하는 차임을 미납한 사실이 있거나 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 건물이 멸실돼 임대차의 목적을 달성하지 못할 때, 임대인의 동의를 구하지 않고 목적물을 제3자에게 무단으로 전대한 경우 등 임차인에게 귀책사유가 없어야 합니다.

 

이는 상가임대차보호법 제10조 제1항 각호에 있는 건물주가 임차인의 계약 갱신 요청을 거절할 수 있는 8가지 사유들인데요, 이 중 한 가지라도 해당되는 경우라면 임차인은 계약갱신요구권과 권리금을 포함한 모든 권리를 주장하지 못합니다. 그렇기 때문에 임차인이 양도양수를 주장할 때 권리금 회수 보호 기간과 더불어서 영업 중 귀책사유를 만들지 않도록 주의해야겠죠?

 

 

 

 

3. 승소하기 위해서

 

보호 기간도 준수했고, 특별한 귀책사유도 없는 임차인인데 권리금소송에서 패소하는 경우도 있습니다. 이런 경우 왜 그럴까요? 여러가지 이유가 있겠지만 제일 대표적인 두 가지 사유를 들어보자면 먼저 건물주의 방해 행위를 인정받을만큼의 증거를 임차인이 제시하지 못했을 때입니다. 간혹 건물주가 신규임차인을 거절하는 뉘앙스가 담긴 문자메시지, 통화녹음 하나만으로 소송을 제기하는 분들이 많습니다. 하지만 생각보다 법원은 건물주의 방해 행위를 매우 까다롭게 판단합니다. 단순히 한두 번 정도의 거절 의사로는 방해라고 판단될 가능성이 매우 낮죠. 그렇기 때문에 권리금소송을 제기하기 전 충분히 건물주의 방해 행위를 입증할만한 유의미한 증거를 수집하는데 많은 노력을 쏟아야 합니다.

 

다음으로 임차인들의 패소 이유를 들어보자면 적극적으로 신규임차인을 주선하지 않은 경우입니다. 신규임차인을 소개하는 선에서 주선 행위가 그쳐질 때가 많습니다. 하지만 건물주도 본인의 상가에서 영업할 임차인을 선택할 권리가 있기 때문에 임차인은 본인이 아는 선에서 신규임차인에 대한 정보를 건물주에게 최대한 성실하게 제공해야 합니다. 예를 들어서 신규임차인이 임대료를 성실하게 지급할 수 있는지, 동일한 업종을 운영해본 적이 있는지 등이 그렇습니다.

 

 

 

 

4. 이런 과정으로 소송은 진행됩니다.

 

상가변호사 닷컴은 상가 임대차분쟁을 전문적으로 대리하고 있는 법무법인입니다. 분쟁이 생겨 본 사무소를 방문한 의뢰인들을 어떻게 대리하고 있는지 실제 진행한 사건을 통해 소개해드리려고 합니다. 오늘 만나볼 사건의 주인공은 서울 종로구에서 2016년 7월부터 4년 간 고시원을 운영하고 계셨던 임차인 C씨입니다. 이 사건은 특이사항이 있었는데, 영업 중 건물주의 강력한 요청으로 의뢰인은 제소전 화해조서를 작성한 이력이 있으셨습니다. 그런데 건물주가 2021년 4월, 제소전 화해조서를 기반해서 해지를 통보해오며 분쟁이 발생해 C씨는 본 사무소를 법률 대리인으로 선임하셨습니다.

 

워낙 고시원은 시설비가 많이 들어가는 곳이기에 의뢰인 역시 많은 투자를 했었고, 본 사무소는 의뢰인이 권리금 회수 보호 기간 맞춰 후속임차인에게 점포를 넘기고 나갈 수 있도록 조력했습니다. 건물주는 당시 C씨를 내보내고 후속임차인을 절대 받지 않겠다는 의지가 강했고, 역시 임차인 C씨가 주선한 신규임차인과의 계약도 거부했습니다.

 

 

 

 

본 법무법인은 전 과정에서 C씨를 대리하면서 건물주의 방해 행위를 재판부로부터 인정받을 수 있는 증거들을 철저하게 모아뒀고, 이를 기반해서 권리금소송을 제기했습니다. 최종적으로 담당 재판부인 서울중앙지방법원은 2022년 6월 16일, 건물주의 방해 행위를 인정하며 건물주는 임차인 C씨에게 7,000만 원을 지급하라는 화해권고결정을 내렸습니다.

 

이처럼 양도양수 전 반드시 권리금 회수 보호 기간 확인해야 합니다. 그렇지 않으면 아무리 건물주가 의도적으로 임차인이 점포를 넘기지 못하게 방해해도 구제받을 수 있는 수단이 없다는 것을 다시 한번 확인하시기 바랍니다.