상가임대차보호법 환산보증금 왜 알아야 할까?

임차인이라면 반드시 알아야 합니다!

상가임대차보호법 환산보증금 왜 정확하게 알아야 할까요?

 

많이들 알고 계시는 임차인이 법으로 보장받는 임대료 인상 5% 제한, 묵시적 갱신은 모든 임차인이 동일하게 보장받는 게 아니라는 점 알고 계셨나요? 하루에도 수많은 문의를 받고 있지만 생각보다 남들이 법으로 보장받으니 아무런 의심 없이 나도 가능할 것이라고 잘못 생각하시는 분들이 굉장히 많습니다. 특히 이 세 가지 권리는 건물주와 직접적으로 임차인이 부딪히게 되는 요소인데, 다툼이 발생했을 때 임차인이 본인의 권리를 제대로 알지 못한다면 결코 분쟁에서 이길 수 없겠죠?

 

오늘은 임대료 인상 5% 제한, 묵시적 갱신에 대해 적용을 받을 수 있는 경우와 그렇지 않은 경우를 한 번에 정리해드리려고 합니다. 특히 임차인이라면 본인의 권리를 지키기 위해 반드시 알아두셔야 합니다.

 

 

 

 

1. 계산은 어떻게 하나요?

 

상가임대차보호법 환산보증금 우선 개념과 계산하는 방법부터 알려드리겠습니다. 상임법은 영세한 임차인들을 보호하기 위해 만들어졌는데, 환산보증금이라는 제도를 통해 영세한 임차인과 비교적 큰 규모의 점포를 운영하는 임차인을 분류했습니다. 그러면서 이 법 중 일부 조항의 적용 대상을 나눠둔 것이죠.

 

계산하는 방법은 보증금 + (월세x100)입니다. 그렇게 계산해서 나온 금액을 세를 들고 있는 건물의 환산보증금 지역 기준과 비교해 초과 유무를 파악하면 됩니다. 월세에 100을 곱한 뒤 보증금과 더한 금액이 지역 기준 내에 있으면 모든 법의 적용을 받을 수 있고, 이를 초과한다면 일부 조항은 적용을 받을 수 없습니다.

 

예를 들어서 2023년 1월에 보증금 1억 원, 월세 200만 원으로 계약을 체결한 경우, 환산보증금은 3억 원이고, 이 시기에 서울특별시의 기준 금액은 9억 원 이하이므로 이 계약은 환산보증금 범위 내로 들어오게 됩니다.

 

2. 임대료 인상 5% 제한, 어떻게 달라질까?

 

한 번쯤은 들어보셨죠? 이 법은 건물주가 월세를 올릴 때 최대 5%를 초과해서 증액할 수 없도록 제한하고 있습니다. 또한 한번 인상했다면 1년 이내에 또다시 올리지 못합니다. 그런데, 이 법은 상가임대차보호법 환산보증금 기준을 넘지 않은 임차인만 적용받을 수 있습니다.

 

초과하는 점포라면 건물주가 5% 넘겨서도 증액이 가능합니다. 그렇다고 해서 건물주가 환산보증금 초과 임차인에 대해 무작위로 임대료를 올릴 수 있는 것은 아닙니다. 주변 점포들의 임대료 시세, 경제상황의 변동 등을 고려해서 적정 수준으로 증액해야 합니다. 다시 말하면 정당한 인상의 이유가 있다면 건물주는 환산보증금 기준을 초과하는 임차인에게 5%를 초과해서도 임대료를 올릴 수 있습니다. 

 

 

 

 

3. 묵시적 갱신 매우 조심하세요!

 

특히 묵시적 갱신에 대해 많은 분들이 잘못 알고 계십니다. 임차인은 최초 계약일로부터 10년 간 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 보호받습니다. 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 건물주에게 재계약을 요청하면 건물주는 최대 10년 동안 이를 거절하지 못하고 재계약을 해줘야 합니다. 다만, 임차인이 3기 차임 미납, 건물주의 동의 없는 불법전대 등의 귀책사유가 있는 경우는 건물주가 계약을 해지하거나 갱신 요청을 거절할 수 있습니다.

 

만약 계약일자가 종료되기 6개월 전 ~ 1개월 전 사이 기간에 임차인도 갱신을 요청하지 않았고, 건물주 역시 계약 조건의 변동이나 해지통보를 하지 않았다면 계약은 묵시적 갱신 상태에 들어가게 됩니다. 이때 상가임대차보호법 환산보증금 초과하지 않는 임차인은 전 계약과 동일한 조건으로 연장되며, 계약기간이 1년 늘어납니다. 이렇게 1년 연장됐을 때 건물주는 계약해지를 통보할 수 없으며 임차인만 가능합니다. 임차인이 퇴거 의사를 밝힌 뒤 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.

 

이제 여기서부터 더 집중하시기 바랍니다. 환산보증금을 초과하는 점포는 묵시적으로 갱신됐을 때 상가임대차보호법이 아닌 민법의 적용을 받아 자동 연장됩니다. 이렇게 자동적으로 연장됐을 때 기간이 정해지지 않고 쭉 연장된 상태가 됩니다. 1년 늘어나는 게 아니라는 점을 주의하셔야 합니다. 또한 민법 상 자동연장 된 경우 건물주 역시 해지통보를 할 수 있습니다. 계약해지를 통고한 뒤 건물주는 6개월 후, 임차인은 1개월 뒤 계약이 종료됩니다.

 

또한 특히 주의해야 할 점이 대법원의 판례에 따라 상가임대차보호법 환산보증금의 지역 기준을 초과해서 민법에 의해 묵시적으로 갱신된 임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 못합니다. 아직 10년을 채워서 영업하지 않았다고 해도 그렇습니다. 그렇기 때문에 기간에 맞춰 재계약을 요청하는 게 매우 중요합니다.

 

 

 

 

 

4. 스크린 골프장을 운영하던 임차인 A씨는..

 

오늘 글에서 말씀드린 것처럼 임차인은 무조건 동일한 법의 적용을 받는 게 아닙니다. 그렇기 때문에 내가 어떤 법의 적용을 받고 어떤 권리가 있는지 파악하는 것은 매우 중요하고, 특히 분쟁 상황이라면 더욱 필수입니다. 상가변호사 닷컴의 의뢰인 임차인 A씨는 서울에서 2012년 3월부터 스크린골프장을 운영하다 변경된 건물주에게 월세를 두 배 인상을 요구받아 본 법무법인을 찾아오신 분이었습니다.

 

본 사무소는 즉시 상가임대차보호법 환산보증금 시작으로 의뢰인의 권리 분석에 돌입했습니다. 안타깝게도 의뢰인은 환산보증금 기준 밖에 있었기 때문에 임대료 인상 5% 제한의 적용을 받을 수 없었습니다. 건물주가 요구하는 임대료 재계약 조건으로 영업을 더 이어가는 것은 의미가 없었기에 본 법무법인의 조력에 따라 의뢰인은 권리금을 주장하게 됩니다.

 

하지만 재건축을 진행할 계획이 있었던 건물주는 신규임차인과의 계약 체결을 거부했습니다. 이에 상가변호사 닷컴은 임차인 A씨를 대리해 건물주를 상대로 권리금 손해배상 청구소송을 제기했습니다. 워낙 분쟁의 초기 과정부터 본 사무소와 철저하게 대응해나갔던 A씨는 서울중앙지방법원으로부터 2021년 6월 25일, 권리금소송에서 승소를 판결받았습니다. 그리고 담당 재판부는 건물주에게 임차인 A씨에게 손해배상액 8,500만 원을 배상할 것을 주문했습니다.

 

이처럼 임차인이 상가임대차보호법 환산보증금을 파악하는 것은 제일 기본 중 기본입니다. 제대로 된 나의 권리를 알아야 권리를 침해당하는 상황이 발생해도 제대로 대응할 수 있을 것입니다.