상가임대차 계약기간 5년, 10년 진실은?

갱신요구권 핵심 포인트

상가임대차 계약기간 5년, 10년 진실은

 

임차인은 한번 영업을 시작하면 최대 몇 년까지 할 수 있을까요? 많은 분들이 10년 간 영업할 수 있다고 알고 계실텐데요, 모든 임차인이 한번 임차를 시작하면 10년 동안은 있을 수 있을까요? 누구는 무조건 10년 간 가능하다고 하고, 누구는 5년이라고 하고 혼란스러운 분들 많으실 것 같습니다. 임차인에게는 '계약갱신요구권'이 존재하는데, 현행법에 따르면 최초 시작일로부터 10년 동안 갱신요구권을 통해 영업을 이어갈 수 있는 게 맞습니다.

 

하지만 모든 임차인이 10년까지 영업할 수 있는 것은 아니기 때문에 주의가 필요한데요, 오늘 글에서는 임차인이 최대 몇 년까지 상가임대차 계약기간 연장할 수 있는지 정리해드리겠습니다.

 

 

 

 

1. 갱신요구권, 어떻게 행사하나요?

 

상가임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 건물주에게 연장하고 싶다는 의사를 표현하시면 됩니다. 의사를 전달하는 방법이 정해져있는 것은 아니기 때문에 전화 통화, 문자메시지 등 모두 가능합니다. 하지만 워낙 분쟁이란 예상하지 못하는 순간에 우리를 찾아오기 때문에 갱신을 요청했다는 객관적인 증거를 남겨두기 위해 내용증명을 통해 갱신을 요청하는 것을 권유드립니다.

 

임차인이 만료 6개월 전 ~ 1개월 전에 정당하게 갱신을 요청했을 때 건물주는 법에서 인정한 사유 없이는 임차인의 갱신 요청을 거절할 수 없으며, 임차인이 이렇게 영업권을 보장받는 기간은 최초 계약의 시작일로부터 10년입니다. 간혹 건물주가 바뀌면서 새롭게 계약서를 작성한 경우 그때부터 다시 10년이 시작되는건지 문의하시는 분들이 많은데, 그렇지 않습니다. 건물주의 변경과 무관하게 임차인이 최초로 해당 점포에서 영업을 시작한 날로부터 10년을 계산하시면 됩니다.

 

2. 5년 보호 임차인

 

10년 간 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 있으려면 2018년 10월 16일 이후에 최초로 계약이 시작됐거나 갱신됐어야 합니다. 그렇지 않은 경우 갱신 요청을 최대 5년까지만 할 수 있습니다. 2018년 2월에 기간을 5년으로 정한 임대차의 경우 5년 보호법 적용 대상이 되겠죠? 2018년 2월에 최초로 시작된 후 지금(2022년 12월 기준)까지 한번도 갱신되지도 않았기 때문입니다. 왜 누구는 10년 보호를 받고 누구는 5년일까요?

 

이 법은 2018년 10월 16일에 한차례 개정이 됐습니다. 원래는 상가임대차 계약기간 5년까지만 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 있었는데, 5년만 영업권을 보호받는다면 이 기간 안에 상권을 발전시키고 영업을 안정시켜 실질적으로 수익을 발생하는데까지는 너무 짧다는 목소리가 많았고, 개정을 통해 지금과 같이 10년으로 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 늘어났습니다. 다만, 모든 임차인이 개정된 법의 적용을 받을 수 있는 게 아니기 때문에 권리 행사 전 정확한 판단이 필요합니다.

 

 

 

 

3. 이럴 때는 갱신 요청이 불가능합니다

 

임차인이 갱신요구권을 무조건 행사할 수 있는 것은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각호에서 정해둔 8가지의 사유가 있다면 임차인은 갱신요구권을 주장하지 못합니다. 여기에는 3기에 해당하는 차임 연체, 건물주의 동의를 받지 않은 무단 전대, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 등이 해당되는데요, 특히 보증금이 있어서 월세를 연체해도 상관 없다고 생각하다가 추후 권리 주장에 문제가 생기는 임차인 분들이 굉장히 많습니다.

 

영업 중 월세를 3기 이상 미납하거나 임대인의 허락 없이 전차인을 구해 전대차계약을 체결하는 등의 행위를 반드시 조심하시기 바랍니다. 이러한 사유가 있으면 갱신요구권 뿐만 아니라 추후 권리금 회수기회 등 모든 권리를 보호받을 수 없습니다.

 

 

 

 

4. 10년 넘게 영업했다면

 

위에서 말씀드린 내용으로 보면 임차인은 특별한 귀책사유가 없는 경우 최대 10년까지 영업을 이어갈 수 있는 권리가 있습니다. 그럼 10년을 넘겨 영업하면 갱신요구권을 행사할 수 없게 될텐데, 이때 건물주가 나가라는 통보를 해온다면 어떻게 해야 할까요? 안타깝지만 더이상 갱신이 불가능한 것은 맞습니다. 하지만 3기 차임 미납, 불법 전대 등의 귀책사유가 없다면 임차인은 영업을 종료하면서 권리금 회수기회를 주장할 수 있습니다.

 

신규임차인을 구해서 권리금을 지급받는 이 과정을 건물주가 상가임대차 계약기간의 종료 6개월 전부터 만기 시점까지 사이에 정당한 이유 없이 방해한다면 임차인은 건물주에게 권리금소송을 통해 손해배상 청구가 가능합니다. 갱신이 추가적으로 불가능한 상황에서 해지통보를 받았다면, 무리하게 연장을 주장하는 것보다는 차선책으로 권리금을 회수하는 게 현실적으로 가장 효율적인 방안이 될 수 있습니다.  

 

상가변호사 닷컴의 의뢰인인 임차약사 A씨도 10년 동안 약국을 운영하다 건물주에게 해지통보를 받아 본 법무법인을 선임한 분이었습니다. 2008년 9월부터 수도권에서 약국을 운영하다가 2022년 2월에 지금부터 건물주가 직접 상가를 사용한다는 게 해지통보의 이유였죠.

 

 

 

 

대리를 맡은 본 사무소는 임차약사 A씨가 상가임대차 계약기간 이미 갱신 주장을 할 수 없다는 것을 기반해서 권리금 회수를 위한 대응에 돌입했습니다. 그리고 A씨가 신규임차인을 구하고 건물주에게 주선하는 과정을 대리하며 적극적으로 의뢰인의 권리를 주장해나갔습니다. 역시 건물주는 신규임차인과의 계약 체결을 거부했죠. 상가변호사 닷컴은 이 일련의 과정을 모두 놓치지 않고 그동안 수많은 상가 분쟁을 대리했던 노하우를 기반해서 권리금소송을 준비하며 증거를 수집해나갔습니다. 그리고 2022년 6월, 건물주에게 권리금소송을 제기했습니다.

 

소송이 시작되자 본인이 고액의 권리금 손해배상 책임을 가지게 될 상황이라는 것을 느낀 건물주는 합의를 요청해왔습니다. 본 법무법인은 사건의 마지막까지 긴장을 놓지 않고 협상을 이어나갔고, 최종적으로 임차약사 A씨는 2022년 8월 3일, 건물주에게 직접 5,500만 원의 권리금과 보증금 전액을 지급받았습니다.