임대차 보호법 계약갱신요구권 상가의 행사 기간은?

누구나 10년이라고 방심하면 안 됩니다

임대차 보호법 계약갱신요구권 상가 행사 기간은 몇 년?

 

임차인이 한 상가에서 최대 영업이 가능한 기간은 몇 년일까요? 정해진 계약기간만 끝나면 바로 나가야 할까요? 임차인이 영업을 시작하기 위해서는 많은 금전적 투자가 필요하고, 투자금을 회수하기 위해서는 일정 이상의 기간이 필요합니다. 그럼 결국 최초 체결한 기간이 만료된 이후에도 영업을 이어가야 투자했던 금액을 임차인이 회수하고 수익을 낼 수 있을텐데요, 보통은 2년 정도로 계약기간을 정하게 되는데, 이 기간이 만료된 이후에도 임대차 보호법 계약갱신요구권 통해 임차인이 영업기간을 보장받을 수 있습니다.

 

임차인은 과연 최대 몇 년까지 영업을 할 수 있을까요? 또한 어떤 상황에서도 무조건 임대인은 임차인의 기간 연장 요청을 거절할 수 없는 것일까요? 오늘 글에서 자세히 알려드리겠습니다. 

 

 

 

 

1. 연장을 원하는 상가임차인이라면

 

우선 상가임차인은 최초 계약의 시작일로부터 최대 10년까지 영업을 이어갈 수 있습니다. 최초에 2년으로 기간을 정했다고 하더라도 임차인이 연장을 희망한다면 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 건물주에게 연장을 요청하면 정당한 이유 없이는 임대인이 연장 요청을 거절하지 못하기 때문입니다. 임대차 보호법 계약갱신요구권 있기 때문에 굳이 한번에 기간을 5년, 10년과 같이 장기로 정할 필요가 없습니다.

 

오히려 기간을 너무 길게 정했다가 부득이하게 영업을 이어가지 못하는 상황에 처한다면 더 난감해질 수밖에 없습니다. 원칙적으로 중도 해지가 법적으로 불가능하기 때문에 장기간으로 기간을 정한 임차인이 중간에 해지를 원하게 된다면 결국 임대인의 동의 없이는 계약기간 중간에 해지할 수 없습니다. 그렇기 때문에 2년 정도의 적당한 수준으로 임대차기간을 정하고 시기에 맞춰 건물주에게 연장을 요청하는 게 좋습니다.

 

2. 10년까지 누구나 가능하다?

 

모든 임차인이 10년까지 영업권을 보장받는 것은 아니라는 점을 주의해야 할 필요가 있습니다. 임차인의 영업권을 10년 간 보장하는 이 법은 과거 10년이 아닌 5년까지만 보장됐었습니다. 하지만 5년 기간 안에 영세업자가 사업을 안정화시키고 실질적으로 수익을 얻기까지 너무 짧은 시간이라는 지적이 이어졌고, 이를 2018년 10월 16일 개정해 과거 5년에서 현재와 같이 10년으로 연장시켰습니다.

 

새롭게 개정된 법을 모든 임차인에게 일괄 적용시키는 게 아니라 일부만 적용받을 수 있다는 것을 주목해야 하는데요, 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결됐거나 갱신된 임차인에 한해서만 10년 보장의 적용을 받을 수 있다고 신법의 적용대상이 한정되었습니다. 이 조건에 해당되지 않는 임차인은 기존과 같이 5년까지만 영업권을 보장받을 수 있게 되었죠. 

 

따라서 모든 임차인이 상가 임대차 보호법 계약갱신요구권을 10년 동안 보장받을 수 있는 게 아니라는 점을 파악하고 본인이 어떤 법의 적용을 받을 수 있는지 확인해야 올바르게 권리를 주장할 수 있습니다.

 

 

 

 

3. 10년 보장이 끝나면

 

재계약을 이어와 10년 간 영업을 했는데 더 이상 임차인이 연장을 주장할 수 없을 때 맞춰 건물주가 해지를 통보하는 경우도 많습니다. 이럴 때는 물론 임차인이 상가를 건물주에게 인도해야 합니다. 연장할 수 있는 권리가 이제 없기 때문이죠. 하지만 아무런 권리 보호를 못 받는 것은 아닙니다. 다행히 권리금 회수기회는 주장할 수 있습니다. 

 

나를 뒤이어 가게를 운영할 신규임차인을 구해 권리금을 지급받고 나갈 수 있는데요, 10년 넘은 장기임차인도 상가임대차보호법에 의해 권리금 주장이 가능합니다. 만약 임대인이 정당한 이유 없이 임대차의 종료 6개월 전부터 끝나는 날까지 사이에 권리금 회수를 방해한다면 임차인은 임대인에게 권리금소송을 제기해 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

다만, 오늘 글에서 말씀드리는 임차인의 권리인 임대차 보호법 계약갱신요구권 그리고 권리금 회수기회는 모두 임차인이 3기에 해당하는 차임 연체, 임대인의 동의를 구하지 않는 불법 전대, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 등의 귀책사유가 없어야 보장받을 수 있다는 점을 주의하시기 바랍니다.

 

 

 

 

치과를 운영하던 임차인 J씨의 사례

 

서울시 구로구에서 2010년부터 치과를 운영해온 임차인 J씨는 해당 건물이 매매되는 과정에서 새로운 건물주에게 2021년 3월, 해지를 통보받았습니다. 이미 11년 간 안정적으로 치과를 운영해왔던 J씨였기에 간곡하게 신규 건물주에게 연장을 요청했지만 건물주는 단호히 거절했습니다. 법적으로 연장을 요구할 권리도 없었던 J씨는 답답한 마음에 돌파구를 찾고자 상가변호사 닷컴을 방문하셨습니다.

 

본 법무법인의 검토를 받은 임차인 J씨는 10년을 넘게 영업해 재계약은 불가능하지만 권리금 주장이 가능하다는 판단을 받고 상가변호사 닷컴의 조력을 받게 되었습니다. 그 길로 J씨는 신규임차인을 구하고 임대인에게 주선해 임대차계약 체결을 요청하는 등 빠짐없는 절차를 밟아나갔습니다. 

 

새 건물주는 재건축을 염두하고 해당 상가를 매수했기 때문에 새로운 임차인과 계약 체결을 강하게 반대했습니다. 그렇게 본 사무소는 건물주에게 권리금소송을 제기했고, 2022년 11월 23일, 인천지방법원 부천지원으로부터 임차인 J씨의 승소를 이끌어냈습니다. 담당 재판부는 건물주에게 7,000만 원을 배상하라는 판결을 내렸고, 최종적으로 의뢰인은 7,000만 원의 권리금을 회수하며 무사히 분쟁을 마무리지었습니다.

 

오늘 글에서는 상가 임대차 보호법 계약갱신요구권 10년까지 가능한 임차인을 정리하면서 10년이 넘은 경우 어떤 권리를 주장할 수 있는지 알아봤습니다. 모든 임차인이 동일한 권리를 주장할 수 있는 게 아니기에 분쟁이 생겼을 때 상가전문변호사의 검토와 조력은 필수입니다.