월세 계약기간 연장 잘 못 알면 큰 코 다친다!

 

 

상가임대차보호법 상 임차인은 최초 계약일로부터 10년간 계약갱신요구권을 주장할 수 있습니다. 그러나 보통 계약을 할 때 한번에 10년을 통으로 계약하지는 않죠. 중간에 업종의 유행이 바뀔 수도 있고, 개인적인 사정으로 영업을 지속하지 못하는 상황이 생길 수도 있는데 10년짜리 계약을 해버리면 중도해지가 쉽지 않기 때문입니다. 법으로 정해진 기간은 없으나 보통은 2~3년의 계약을 체결한 뒤 월세 계약기간 연장을 하는 방식으로 영업을 영위합니다.

 

기간 연장을 위한 방법은 임대차 종료일로부터 6개월 전에서 1개월 사이에 임대인과 임차인이 조건 변경 등에 대한 협의를 통해 재계약을 하는 것입니다. 어려울 것은 없지만 갱신 기간을 잘 체크하셔야 합니다. 만일 이 기간 중 양측 모두 기간에 대한 협의나 해지 등의 통보 없이 만기일자를 지나친 경우라면, 묵시적 갱신 되었다고 판단합니다.

 

 

 

 

임차인이라면 이렇게 생각할 수 있을 것 같습니다. "아무런 조건도 변경하지 않고 계약을 묵시적으로 연장한다? 임대료도 안 오르고 좋은거 아니야?" 그러나 묵시적갱신 된 상태는 계약서를 정확하게 작성한 상태에 비해 다소 불안정한 계약으로 판단하는데요. 우선, 가장 큰 문제는 계약의 당사자가 만기일자를 정확하게 파악하지 못한다는 점입니다.

 

월세 계약기간 연장이 되었는데, 정확히 몇 년이 갱신된 것인지, 만기일자는 언제인지 또 재계약을 하기 위한 기간은 언제인지 등을 파악하지 못해 발생하는 문제가 상당한데요. 심지어 환산보증금 범위를 초과하는 임대차라면 계약갱신요구권 등에도 문제가 생기기에 제대로 알아두어야 합니다. 우선, 묵시적 갱신 시 어떤 식으로 연장되었는지 세부내용을 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

묵시적 갱신 시 전 임대차와 동일한 조건으로 계약되었다고 판단하며, 임대차 존속기간은 1년으로 판단합니다. 이때, 임차인이 계약해지를 원하면 3개월 뒤 효력이 발생하고, 임대인은 해지할 수 없는데요. 이는 환산보증금(월세X100+보증금) 범위를 초과하지 않는 임대차에 한해서만 적용됩니다.

 

환산보증금을 초과하는 경우라면, 전 임대차와 동일한 조건으로 계약되는 것은 맞지만 존속기간이 정해지지 않습니다. 이때는 양측 중 일방이 해지를 통보하는 경우 만기일자가 결정되는데요. 임차인이 해지를 통보한 뒤 1개월 뒤, 임대인은 6개월 뒤 효력이 발생합니다.

 

 

 

 

수도권 약국에서 월세 계약기간 연장을 두고 발생한 분쟁에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

임차인 A씨는 2015년 1월 개국하여 재계약을 통해 영업을 이어왔습니다. 그러나 임대인은 임대차 종료 시점 조건 없이 명도하라 통보해왔고, 상임법 상 계약갱신요구권을 주장했으나 임대차 계약서 특약에 "임대차 기간이 만료하면 조건없이 명도한다."는 조항을 근거로 임대인은 퇴거를 요구했습니다.

 

명도소송이 제기되었기에 A씨는 임대차 존속을 인정받기 위해 상가변호사 닷컴을 선임하여 법적 대응을 시작했습니다. 상가변호사 닷컴은 계약서 상 특약은 일방에게 불리한 내용으로써 효력이 없다고 주장하며 A씨의 계약은 상임법 상 묵시적갱신에 해당한다는 점을 적극적으로 어필했습니다.

 

양측의 입장 대립이 워낙 극심했던 탓에 사건 해결의 기미가 보이지 않았고, 결국 해당 사안은 2심까지 이어졌습니다. 치열한 법정공방 끝에 수원지방법원 제8민사부는 2022년 4월 28일, A씨의 약국 계약 존속을 인정하며 사건은 마무리 되었습니다.

 

 

 

 

월세 계약기간 연장 문제를 정확하게 짚고 넘어가지 않으면 위와 같은 분쟁에 휘말리게 될 수 있습니다. 가능한 묵시적으로 넘어가기 보다는 정확한 계약기간 연장을 요청하시고, 혹여 분쟁이 발생할 여지가 있다면 갱신을 요청했다는 것을 증거로 남겨두는 것이 좋은데요. 내용증명 등과 같은 수단을 이용하시면 갱신 의사를 표했다는 것이 확실하게 입증이 되니 구두보다는 문서로 이야기를 나누는 것이 좋겠습니다.

 

계약갱신요구권이 있는 임차인이 기간 연장을 요구했을 때 건물주는 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 위 사례와 같이 임대차 계약서 상 불리한 특약 등을 근거로 거절하거나, 본인 및 지인의 직접 사용 목적, 사전에 고지되지 않은 재건축 등으로 협조하지 않는다면 시간을 지체하지 마시고 할 빨리 법적 대응을 준비하시기 바랍니다.