상가 권리금 회수기간 반드시 알아야 하는 이유

상가 권리금 회수기간 반드시 알아야 하는 이유 

 

타인 소유 건물에서 장사하고 있는 영세 상인들의 영업적 가치는 법적으로 보호되고 있습니다. 현행법은 '상가 권리금 회수기간 보호 등'이라고 명시된 규정을 두고 있으므로 임대차 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 점포매매계약에 따라 주선한 양수인이 되려는 자로부터 해당 금전을 지급 받는 것을 건물주가 방해한다면 세입자는 손해 배상 책임을 물을 수 있습니다. 

 

 

그러나 예외도 있으므로 임차인이라면 계약갱신요구권 및 영업적 가치가 보호되지 않는 경우를 미리 알아두고 주의할 필요가 있겠습니다. 

 

만약 세입자가 기본적인 의무를 이행하지 않거나 소홀히 한다면 임대인 역시 상가 권리금 회수기간을 보장할 의무가 없어집니다. 세입자의 기본적인  의무로는 월차임을 제때 지급하는 것, 건물주의 동의 없이 무단으로 목적물을 전대하지 않을 것 그리고 건물을 훼손하지 않고 잘 사용하는 것 등이 있습니다. 

 

만약 귀책사유가 없음에도 불구하고 소유주가 갱신요구권을 거부하거나 영업적 가치를 인정하지 않는다면 반드시 보호되는 시기에 맞추어 조치를 취하실 것을 권유드립니다. 

 

 

영업적 가치를 보호받기 위해서는 우선 상가 권리금 회수기간에 맞추어 후임자를 찾아 점포매매계약서를 쓰고 건물주에게 주선하는 것이 중요합니다. 주선행위에 미흡한 점이 있었다면 세입자에게 발생한 금전적 손해를 인정받기 어려워질 수 있기 때문인데요. 그러나 여기에도 예외가 존재합니다. 다시 말해 양수인을 건물주에게 소개하지 않아도 손해가 인정되는 경우가 있습니다. 

 

임대인이 자신이 목적물을 직접 사용하겠다며 더 이상 세를 놓지 않겠다는 의사 등을 확실하게 밝힌 때에는 세입자가 양수인을 주선해서 신규 임대차를 맺어달라고 요구하는 과정이 없이 영업적 가치 상당의 손해 배상을 청구할 수 있다는 판례가 있습니다. 

 

이처럼 대법원은 소유주가 신규 임대차 거절 의사를 확정적으로 밝힌 케이스라면 임차인과 신규 임차인이 되려는 사람 사이에 양도양수계약이 체결되지 않았더라도 건물주는 '방해 행위'를 이유로 손해 배상 책임을 진다고 보고 있습니다. 

 

 

오늘은 관련 분쟁에 휘말렸지만 무사히 사건을 해결하는데 성공한 임차인 M씨의 사례를 한번 살펴보시겠습니다. 

 

서울에 위치한 건물을 빌려 카페를 운영하기 시작한 M씨는 임대계약을 맺을 당시 소유주와 화해조서를 체결하게 됩니다. 원상복구가 지체될 시에는 위약벌을 정한다는 것이 그 내용이었고 별 문제가 없을 것이라고 생각했던 M씨에게 건물주는 원상태로 목적물을 돌려놓겠다는 철거 비용을 명목으로 1억 2천만 원을 요구해옵니다. 

 

건물주로부터 감당하기 어려운 돈을 계속해서 요구받던 M씨는 법률가의 조력을 받기로 결심합니다. 

 

 

본 사무소는 상대방의 주장이 비합리적이라는 점을 내세우며 소를 대비하기 위해 유효한 증거를 확보하는데  힘씁니다. 동시에 상가 권리금 회수기간을 다투며 양수인을 소개할테니 점포매매에 협조해줄 것을 상대방에게 요청합니다. 

 

임대인과 집중적으로 협의를 이어나간 끝에 결국 상대방은 시설비에 상응하는 부분에 대한 책임을 의뢰인에게 묻지 않는 것으로 합의하며 기존 청구 금액을 대폭 감액하기로 합니다. 

 

세입자의 원상복구 의무에 대한 대법원의 입장은 다음과 같습니다. 

 

건물을 원래 상태로 복구시켜야할 의무가 있지만 별도의 약정이 없는 한 세입자가 개조한 범위 내에서의 부분을 말하며 임차인이 인도받았을 때 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전 사람이 설치한 것까지 철거할 필요는 없다. 

 

그러나 개별적인 검토에 기반하여 대응 방안을 마련하는 것이 바람직하므로 유사한 다툼이 예상되거나 발생했다면 전문가에게 문의하시기 바랍니다.