상가 임대차보호법 10년소급적용 누구에게나 가능할까?

“건물주가 나가라고 한다면, 상가 임대차보호법 10년소급적용 꼭 확인해보세요.”

 

계약 기간이 만료했다고 혹은 다른 어떤 사유로 임대인이 나가라고 했다면 반드시 나가야 할까요? 그렇지 않습니다. 우리 민법은 임대인과 임차인 사이의 분쟁을 해결하기 위해 특례를 규정하고 있는데요. 바로 상가임대차보호법입니다.

이 법이 누구에게 10년을 적용하는지, 누가 적용이 안 되는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

1. 상가건물 임대차란?

 

여기서 상가건물이란 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말하며, 임대차란 건물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 말합니다.

하지만 모든 임차인에게 적용되는 것은 아니며 대통령령으로 정하는 보증금액 즉 환산보증금을 초과하는 임대차에 대해서는 적용되지 않습니다.

각 지역별로 정해놓은 일정 임대료 기준치를 초과하는 경우에는 원칙적으로 적용되지 않는 것이죠.

다만 이 경우에도 계약갱신요구권이나 권리금 회수 등에 대해서는 환산보증금 관계없이 전체 임차인 보호가 가능하기 때문에 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다.

 

 

 

 

2. 누가 10년 적용을 받을까?

 

법 개정 전, 계약을 최대로 갱신할 수 있는 기간은 총 5년이었습니다.

한 자리에서 오랫동안 영업하고 싶으신 분들께는 너무 짧은 시간이었죠.

그래서 2018년 10월 16일, 법이 개정되어 5년에서 10년으로 늘어남에 따라 임차인에게 더욱 유리하게 되었습니다.

그럼 누구에게 상가 임대차보호법 10년소급적용이 가능할까요?

이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차여야 합니다.

2018.10.16. 이후 최초로 맺은 계약은 별다른 문제없이 10년 기간의 보호를 받게 되고, 혹은 2017년, 2016년 등 그 전에 계약을 맺었더라도 법 개정 이후에 계약이 갱신되었다면 최초 계약의 시작부터 상가임대차보호법 10년 적용을 받게 되는 것입니다.

 

 

 

 

3. 건물주가 계약을 해지한다면?

 

건물주가 나가라고 할 때 어떻게 해야 법의 보호를 받을 수 있을까요?

계약해지 통보를 받았으면 가만히 계시면 안 되고 갱신요구권을 행사하여야 합니다.

임차인이 갱신요청을 하여 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며 법에 따른 범위 내에서 차임과 보증금은 증감할 수 있습니다.

그렇다면 계약 갱신은 어떻게 요청할까요? 임대차계약 종료 6개월에서 1개월 전 사이에 건물주에게 내용증명을 통해 갱신을 요구할 수 있습니다. 문자메시지나 전화로도 가능하지만 상대방이 받지 못했다고 주장한다면 증거로써 효력이 없을 수 있기에 상대방에게 도착했다는 증명이 가능한 '내용증명'을 발송하는 것이 가장 확실합니다.

임차인이 이렇듯 해당 기간 사이에 계약 갱신을 요구한다면 임대인은 거절할 수 없습니다. 하지만 또 절대 거절할 수 없는 건 아니죠. 임대인도 자신의 건물에 대한 권리가 있으므로 정당한 사유가 있다면 거절할 수 있습니다.

 

 

 

 

4. 건물주가 거절할 수 있는 정당한 사유!

 

건물주가 상가임대차보호법 10년 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유에는 대표적으로 임차인의 귀책사유가 있는데 다음과 같습니다.

3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있거나 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인의 동의 없이 건물을 무단으로 전대한 경우 또는 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우 등 임차인의 갱신요구가 거절될 수 있는 경우입니다.

혹은 임차인의 귀책이 아니더라도 화재나 지진 등 자연재해나 사고로 건물이 멸실되었을 경우, 임대인이 건물을 재건축, 철거하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우도 있습니다.

하지만 건물주가 재건축이나 철거를 한다는 이유로 임차인을 내보내는 것은 너무 포괄적인 경향도 있고 임차인에게 억울한 면이 있을 수 있기 때문에 아래 3가지의 조건에 따라 더 엄격하게 해석합니다.

최초 임대차 계약 당시에 임차인에게 공사시기 및 기간 등 구체적인 계획을 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 건물에 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거나 재건축이 이루어지는 경우가 있습니다.

이 3가지 사유가 아니면 신축 시 임차인의 권리를 보호해야 합니다.

또한 이미 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우이거나 그 밖에 임차인의 현저한 의무 위반과 같은 경우도 갱신거절의 사유가 됩니다.

만약 임차인이 이러한 사유들로 계약 갱신을 거절당하게 된다면, 권리금 보호도 받지 못하니 주의하여야 합니다.

 

 

 

 

5. 연장계약서도 안 쓰고 갱신요구도 안 했다면?

 

만약 임차인이 갱신 요청을 안했으면 어떻게 될까요? 건물주도 임차인에게 갱신의 거절이나 조건변경의 통지를 하지 않았다면? 이 때에도 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 간주합니다. 임대인과 임차인 둘 다 계약에 대한 별 다른 언급이 없었다면 같은 조건으로 자동 연장 되는 것인데 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.

이 경우는 환산보증금 내에 들어오는 임대차의 경우이고 이렇게 자동으로 갱신된 계약의 기간은 1년입니다. 매년 묵시적 갱신으로 1년씩 연장되는 것이죠. 이 경우 법 개정 후에 갱신된 이력이 있으면 상가 임대차보호법 10년 소급적용이 되어 보호 받을 수 있습니다.

그러나 민법이 적용되는 환산보증금 초과의 경우에는 조금 다릅니다. 이 경우의 임차인이라면 반드시 계약 갱신을 명확히 해야 최초 계약 당시부터 10년의 기간을 보호받을 수 있으며 갱신을 확실히 하지 않을 경우 불리한 상황에 처할 수 있습니다.

즉 상가임대차보호법 10년 적용이 안 될 수 있으니 전문가의 검토를 받아보셔야 합니다.

 

 

 

 

6. 갱신요구권을 보호받는 기간이 지났다면 아무 권리 없이 나가야 할까?

 

이제는 10년 적용이 2018.10.16 이후 맺은 새로운 계약이거나 갱신된 계약에 대하여 적용되는 것은 알겠는데 이미 갱신요구권을 보호받는 기간이 지난 분들은 어떻게 해야 할까요? 구법에 따라 5년의 적용을 받으시는 분들이나 이미 10년 넘게 영업을 해온 임차인은 아무 권리 없이 바로 나가야 할까요? 아닙니다. 이런 경우의 임차인을 위해 상가임대차보호법에서는 권리금 회수 기회를 보호하고 있습니다. 권리금은 영업시설이나 비품, 혹은 노하우에 대한 가치를 금전으로 지급하는 것이므로 투자한 비용의 일부 또는 전부 회수하여 나올 수 있는 것이죠.

이렇듯 혼자 해결하기 어려운 상황에 처한 임차인이라면 전문가의 도움을 받아 권리를 찾아보시길 권장 드립니다.