권리금 산정기준 그리고 회수하는 방법은?

얼마가 적당할까?

권리금 산정기준 그리고 회수하는 방법에 대해

 

정부가 코로나19 재유행기에 돌입했다는 것을 공식적으로 발표했습니다. 이에 따라 개인 간 위생수칙을 철저하게 지키고 경각심을 가지는 게 필요한 시기입니다. 사람이 많이 모이는 장소는 되도록이면 피하고, 마스크를 반드시 착용하는 것을 비롯해 손을 자주 닦는 등 다시 방역을 강화해야 하겠습니다.

 

오늘은 그동안 문의를 자주 받았던 양도양수 거래가 진행될 때 이 금액을 어떻게 책정하는지 알려드리려고 합니다.

 

 

 

1) 필수적으로 거쳐야 하는 과정은?

 

우선 양도양수를 하려면 임차인은 본인의 뒤를 이어 가게를 운영할 사람을 찾아야 합니다. 신규임차인이 되려는 자가 권리금과 해당 상가의 임대료, 양도 범위 등을 모두 동의한다면 임차인은 상가의 임대인에게 후속임차인을 주선하면 됩니다. 이때 임대인이 새로운 임차인과의 임대차계약 체결을 허용한다면 기존임차인은 양도양수하며 양도비를 받고 나가게 되는 것이죠.

 

이때 권리금 산정기준 아예 법으로 정해진 공식이 있는 것은 아니지만 보통 제일 기준이 되는 것은 매출입니다. 특정 기간 동안의 매출을 평균을 내서 적정선의 양도비를 정하는 것이죠.

 

이 과정이 모두 순탄하면 좋겠지만 건물주가 신규임차인을 받아주지 않는 경우가 매우 많습니다. 재건축을 할 예정이거나 신규임차인이 운영하려는 업종이 마음에 들지 않아서, 본인이나 가족, 지인들이 해당 상가에서 직접 영업을 하거나 현재 임차인이 운영 중인 점포를 운영하기 위해서 등의 이유를 들어 임차인이 주선한 사람과 계약을 체결해주지 않는 것이죠. 그럼 양도양수는 하지 못하고 임차인은 빈손으로 나가야 할까요?

 

그렇지는 않습니다. 상가임대차보호법 제10조의 4에 따라 계약이 종료되기 6개월 전부터 만료 시점까지 건물주가 정당한 이유 없이 임차인의 영업적 가치 회수를 방해한다면 임차인은 임대인에게 손해배상 청구가 가능합니다. 손해배상 청구소송(권리금소송)을 제기해 건물주의 방해행위 때문에 받지 못한 양도비를 물어내라고 청구하는 것이죠.

 

다만, 임차인에게 3기 차임 미납, 임대인의 동의 없는 전대차 체결 등의 귀책사유가 있다면 양도양수를 법으로 보호받을 수 없다는 점은 기억하시기 바랍니다. 따라서 임대차계약이 유지되는 중 월세를 밀리는 등의 임차인의 의무를 소홀히 하는 행위는 하지 않도록 주의하셔야 합니다.

 

 

 

2) 감정평가란?

 

양도양수를 방해한 건물주를 상대로 손해배상 청구소송을 제기하는 경우 어떻게 권리금 산정기준 정해지는 것일까요? 이럴 때는 '감정평가'를 하게 됩니다. 감정평가사가 직접 해당 점포에 형성되어 있는 유형적(인테리어 시설, 집기류, 가구, 기계, 장비 등), 무형적 가치(위치적 이점, 가게의 명성 등)가 얼마인지 객관적인 지표를 통해 금액으로 판단하게 됩니다. 

 

그렇게 판단된 금액과 임차인이 신규임차인에게 받을 수 있었던 금액 중 더 낮은 금액을 소송을 통해 건물주에게 청구하게 됩니다. 예를 들어서 신규임차인에게 1억 원을 받을 수 있었던 임차인이 임대인의 방해로 양도양수를 하지 못하게 돼 소를 제기하게 됐고, 감정평가를 받았을 때 감정평가금액이 8,000만 원이 나왔다면 최종적으로 임대인에게 소송을 통해 배상을 청구하는 금액은 8,000만 원이 됩니다. 

 

 

 

 

 

3) 임차인 S씨, 승소 후 8,700만 원 배상받았습니다!

 

실제 소송에서 감정평가 등의 과정이 어떻게 진행되는지 궁금하실 것입니다. 상가변호사 닷컴에서 진행했던 사건을 통해 알아보겠습니다. 서울 송파구의 한 상가에서 음식점을 운영하고 있던 임차인 S씨. 안정적으로 음식점을 운영하고 있었는데, 영업을 11년째 이어오던 어느 날, 건물주가 가게에 찾아와 재건축을 진행할 예정이라며 계약기간을 6개월 연장해주는 동시에 600만 원의 월세를 감액해준다며 명도확약서 작성을 요구합니다.

 

법에 대해 전혀 지식이 없던 사례자는 얼떨결에 건물주가 요구한 명도확약서에 서명을 하게 됐습니다. 10년 넘게 영업을 이어왔고, 매출이 안정적으로 나오던 S씨의 점포였기에 무언가 이상함을 느낀 임차인 S씨는 본 법무법인을 찾았고, 건물을 이미 반환한 뒤였지만 권리금소송이 가능하다는 법률적 판단을 받아 소를 제기하게 됩니다.

 

분명히 쉽지 않은 싸움이었지만 본 사무소는 그동안 많은 사건을 대리한 노하우를 담아 권리금 손해배상 청구소송을 제기한 뒤 S씨의 억울함을 주장해나갔습니다. 이 과정에서 감정평가를 통해 권리금 산정기준 따라 청구금액이 정해졌고, 양 측은 치열하게 싸워나갔습니다.

 

결과는 의뢰인(임차인 S씨)의 승리였습니다. 담당 재판부인 서울중앙지방법원이 2022년 4월 27일, 해당 소송에서 임차인 S씨의 승소를 선고했고, 건물주는 S씨에게 약 8,700만 원을 배상하라는 주문이 내려졌습니다.

 

이처럼 권리금 산정기준 포함 필수적으로 거쳐야 하는 과정이 있습니다. 어느 한 부분에서도 소홀한다면 이 소송에서 절대 이길 수 없겠죠. 비슷한 상황을 겪고 계신 분들이라면 유선으로 문의해주시기 바랍니다.