임차인이 안나갈때 제일 먼저 해야하는 것은? (상가 편)

명도소송은 언제 제기해야 할까?

임차인이 안나갈때 제일 먼저 해야하는 것 (상가 편)

 

건물주가 본인의 상가에서 영업 중인 세입자를 내보내려면 어떻게 해야할까요? 계약기간이 종료됐거나 상가임대차보호법에 비춰봤을 때 정당한 해지사유가 발생했다면 상가 안에 있는 집기류를 건물주가 빼와도 괜찮을까요?

 

절대 그런 행동을 해서는 안 됩니다. 건물주의 소유물이라고 하더라도 집행권원 없이 마음대로 짐을 빼는 등의 행위를 할 수 없습니다. 정당한 절차를 통해 강제로 집행할 수 있는 권리를 얻은 뒤 세입자를 명도시켜야 하는 것이죠.

 

 

 

 

1. 계약을 해지할 수 있는 사유는?

 

상가임대차보호법 제10조 제1항 각호에 있는 8가지 사유에 주목해야 합니다. 여기에 해당되는 사유가 있는 경우 건물주는 상가 세입자를 정당하게 내보낼 수 있기 때문이죠. 이런 사유로 계약을 해지한다면 세입자는 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 모두 보호받지 못합니다. 만약 적법하게 건물주가 세입자를 내보낼 수 있는 이유가 있어 해지를 통보했지만 임차인이 안나갈 때 바로 명도소송을 제기하는 것이죠.

 

이 8가지 사유 중 대표적인 것이 바로 상가 세입자가 3기에 해당하는 차임액을 연체하는 경우입니다. 여기서 3기란 월세 계약의 경우 3개월 치의 월세를 의미합니다. 임차인이 연속적으로 3개월 치의 월세를 미납하거나 반드시 3개월 연속해서 차임을 미납해야 하는 것은 아닙니다.

 

3개월 분의 해당하는 월세 금액이 연체된다면 계약해지가 가능합니다. 예를 들어서 월차임이 200만 원으로 하는 임대차계약이 있다면, 미납된 월세가 600만 원이 되는 순간 건물주는 계약을 즉시 해지할 수 있습니다. 만약 3기에 해당하는 차임이 연체됐지만 건물주가 계약해지를 통보하기 전 임차인이 일부라도 밀린 금액을 갚았다면 건물주가 즉시 계약해지를 할 수는 없고, 추후 재계약 거절이 가능합니다. 월세 미납을 이유로 갱신을 거절하려는 임대인이라면 임대차계약이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이 세입자에게 더이상 갱신의 의사가 없다는 것을 확실하게 밝히시면 됩니다.

 

계약 종료 6개월 전~1개월 전 사이에 건물주가 해지를 통보하지 않았고, 상가 세입자 역시 재계약을 요구하는 등의 아무런 통보가 없었다면 임대차는 묵시적 갱신 상태가 됩니다. 묵시적으로 계약이 연장되는 경우 상황에 따라 건물주가 해지를 할 수 없게 되는 상황이 올 수 있기 때문에 해지통보가 우선입니다. 그래도 임차인이 안나갈때 취할 수 있는 조치는 어떤 게 있을까요?

 

 

 

 

2) 명도소송, 어떤 과정을 통해?

 

임차인이 안나갈때 결국 법적 조치를 취해 판결문을 받아 강제집행에 들어가야 합니다. 이를 위해서 상가 세입자를 상대로 명도소송을 제기해야 하는데요, 크게 단계는 계약해지 통보 - 퇴거 불응 시 명도소송 소장 접수 - 점유이전금지가처분 신청 - 가압류 등 - 명도소송 승소 - 강제집행입니다. 

 

이 모든 단계를 거쳐서 집행권원을 확보해야 상가를 비우고 임대인은 상가를 반환받을 수 있습니다. 월세 3개월 치 미납 이외에도 임대인의 동의 없이 상가 세입자가 제3자에게 상가의 전체 혹은 일부를 전대했을 때, 건물이 멸실돼 임대차의 목적을 달성하지 못하는 경우, 서로 합의 후 임대인이 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우 등이라면 임대인은 정당하게 계약해지 및 갱신 거절이 가능하며 임차인이 퇴거를 거부한다면 건물인도 청구의 소를 제기해 승소 후 정당하게 상가를 돌려받을 수 있습니다. 

 

 

 

 

3) 권리금 방해행위 주의해야!

 

이 부분이 임대인들이 제일 조심해야 할 부분입니다. 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결됐거나 갱신된 상가 세입자는 최초 계약일로부터 최대 10년까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. (이 외의 임대차는 최대 5년까지만 계약갱신요구권을 보호받는다.)

 

이로 인해 건물주는 최장 10년까지는 정당한 이유가 없다면 세입자를 마음대로 내보낼 수 없죠. 이를 알고 세입자가 딱 10년이 되는 해에 맞춰 계약해지를 통보하는 분들이 있습니다. 여기서 주의해야 하는 점은 상가 세입자가 10년을 채워 영업했다고 하더라도 특별한 사유(3개월 치 월세 미납, 무단전대 등)가 없다면 권리금 회수기회를 보호받습니다.

 

계약 종료 6개월 전부터 끝나는 날까지 임대인이 세입자가 신규임차인에게 권리금을 받는 과정을 적법한 사유 없이 방해한다면 손해배상의 책임을 건물주에게 청구할 수 있습니다. 즉, 합당한 이유 없이 세입자가 주선한 신규임차인과 임대인이 임대차계약을 체결해주지 않거나 신규임대차계약의 조건으로 과도하게 임대료를 올리는 등의 방해행위를 임대인이 한다면 상가 세입자는 임대인에게 권리금소송을 제기해 배상을 청구하는 것이죠. 잘못 방해행위를 한다면 임대인이 고액의 배상의 책임을 지게될 수 있으니 임차인 안나갈때 해지통보의 단계부터 법률 전문가와 함께 대응하시기 바랍니다.

 

 

 

 

4) 임대인 L씨, 대법원에서 명도소송 승소 & 권리금 1억 원 배상책임 無

 

상가변호사 닷컴과 함께 대응해 세입자가 청구한 권리금 1억 원을 방어하고 대법원에서 명도소송 승소 판결을 받았던 임대인 L씨의 사건을 만나보겠습니다. 임대인 L씨는 서울 서초구 상가를 소유하고 있었는데, 재건축을 진행할 계획을 가지고 있었지만 10년 넘게 영업 중이던 세입자가 권리금 주장이 예상되던 상황이라 해지통보하는 첫 과정부터 본 법무법인과 진행했습니다.

 

예상했던대로 계약해지를 통보하자 상대방은 권리금 손해배상 청구소송을 제기하며 1억 원의 배상을 청구했고, 상가변호사 닷컴은 임대인 L씨를 대리해 건물인도 청구의 소를 제기했습니다. 임차인 안나갈때 골치를 앓는 수많은 건물주들을 대리한 노하우를 바탕으로 본 사무소는 1,2심에서 모두 명도소송 승소 및 임차인이 청구한 권리금소송에서도 승소해 의뢰인은 1억 원의 권리금 손해배상 책임이 없다는 재판부의 판단을 받았습니다. 

 

하지만 상대방은 항소심 결과마저 받아들이지 못해 결국 사건은 대법원까지 가게 됩니다. 하지만 상가변호사 닷컴의 조력에 따라 임대인 L씨는 2022년 5월 26일, 대법원에서도 권리금 배상의 책임이 없다며 세입자가 제기한 1억 원의 청구는 기각됐고, 무사히 L씨는 아무런 배상의 책임 없이 상가를 인도받게 됩니다. 이처럼 임차인 안나갈때 어떻게 대처하느냐에 따라 상가를 돌려받는 시기와 배상의 책임이 달라집니다. 비슷한 상황에 처해계시다면 유선상 문의주시기 바랍니다.