권리금 계약서, 특약부터 주의할 점 정리! (상가 편)

알아야 손해보지 않는다

권리금 계약서, 특약부터 주의할 점 정리! (상가 편)

 

임차인이 점포를 넘기려면 신규임차인과 양도양수의 조건을 협의한 뒤 이를 약속하는 서류를 작성하고 임대인에게 주선해 임대인과 후속임차인이 되려는 자 간에 새롭게 임대차계약이 체결돼야 합니다. 이 일련의 과정에서 아무런 문제가 없다면 좋겠지만 양수인(신규임차인)과 협의가 되지 않거나, 건물주가 신규임차인을 받아주지 않는 등의 일이 발생한다면 양도양수는 실패하게 됩니다.

 

다만, 양수인과 양도인 간 의견이 일치됐고, 기존 임차인인 양도인이 성실하게 영업해 점포에 많은 영업 상 가치가 형성돼 충분히 이를 넘기며 돈을 받을 수 있는 상황이라고 하더라도 만약 건물주가 훼방을 놓거나 비협조적으로 나온다면 임차인은 빈손으로 영업을 종료할 수밖에 없습니다. 이러한 일을 겪게 되는 임차인들의 경제적 손해가 커지자 이를 보호하는 법이 생겼습니다.

 

 

 

 

1) 보호조항, 어떻게 적용받을 수 있을까요?

 

상가임대차보호법 제10조의 4는 건물주가 임대차기간 만료 6개월 전부터 만기 시점까지 임차인의 양도양수를 적법한 사유 없이 방해해 경제적 손해가 발생한다면 건물주가 이 손해를 책임져야 한다고 보고 있습니다. 건물주가 임차인의 권리금 계약서 성사되지 못하도록 하는 의도를 가지고 방해한다면 건물주 때문에 임차인이 후속임차인에게 받을 수 있었던 이 금전을 건물주가 책임져야 한다는 것이죠.

 

보호기간의 적용을 받으려면 제일 기본적으로 우선 본인의 계약 종료일자를 확인한 뒤 보호기간에 해당되는지 파악해야 야 합니다. 아무리 법에서 정한 방해행위를 임대인이 한다고 하더라도 보호기간이 아니라면 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 수 없기 떄문입니다. 따라서 영업적 가치를 주장하기 전 본인의 임대차 현황을 법률 전문가에게 확인받으시기 바랍니다.

 

3기 차임 미납, 임대인의 허락 없는 전대차 체결 등의 임차인에게 특별한 귀책 사유가 있다면 보호조항의 적용은 받지 못합니다. 

 

 

 

 

2) 권리금을 인정하지 않는다는 특약이 있습니다.

 

생각보다 매우 많은 임차인의 상가임대차계약서에는 이러한 내용이 기재되어 있습니다. 특약사항에 '권리금은 일절 인정하지 않는다, 권리금 주장은 불가능하다.' 등의 내용이 있는 것이죠. 그렇다면 이런 내용이 있는 임차인은 양도양수를 전혀 못하는 것일까요? 임대인이 보호를 해주지 않아도 되는 것일까요? 

 

그렇지 않습니다. 기본적으로 상가건물 임대차보호법은 강행규정입니다. 때문에 상가임대차법을 반하는 내용의 특약사항이 있다고 하더라도 효력을 발생할 수 없습니다. 위에서 봤던 특별한 귀책사유가 없다면 임차인은 상가 권리금 계약서 작성하고 회수하는 이 과정을 법으로 보장받는데, 이 법에 반대되는 특약이 있다고 하더라도 효력이 없는 것이죠. 따라서 이러한 특약이 계약서에 작성되어 있다고 하더라도 좌절하지 마시고 적극적으로 주장하시기 바랍니다.

 

그러나 주의할 점은, 100% 반드시 모든 특약이 효력이 없는 것은 아니라는 것입니다. 따라서 특약으로 인해 임대인과 분쟁이 생겼거나 권리 주장에 문제가 생긴 분들이라면 우선 전문가에게 법률적인 판단을 받은 뒤 조치를 취하시기 바랍니다. 

 

 

 

 

 

3) 상가변호사 닷컴 권리금 성공사례

 

서울 편의점 임차인 S씨,

10년 넘게 영업한 상황에서 해지통보..

건물주에게 직접 권리금 4,700만 원 지급받아!

 

임차인 S씨는 서울의 한 상가에서 2012년부터 편의점을 운영했습니다. 별다른 문제가 없었고, 영업은 안정기에 접어들어 10년이라는 시간동안 한 자리에서 편의점을 운영하게 되었습니다. 그런데 건물주는 S씨가 영업 10년 차인 2022년에 10년 간 임차했으니 더이상 갱신을 해 줄 의무가 없다며 임대차 해지를 통보했습니다. 본인이 앞으로 해당 편의점을 직접 운영하겠다는 것이었습니다.

 

권리금 계약서 등 모든 권리가 불투명해진 S씨는 상가변호사 닷컴을 법률 대리인으로 선임해 대응에 나섰습니다. 본 사무소는 의뢰인이 비록 10년간 영업을 이어와 재계약이 불가능한 것은 맞지만 권리금은 법적으로 보호받을 수 있다며 양도양수에 협조해줄 것을 임대인에게 요청했습니다. 

 

하지만 임대인 측은 여전히 본인이 편의점을 운영하겠다는 의지를 밝혔고, 본 사무소 측은 권리금소송을 제기할 것이라는 의사를 밝히며 의뢰인의 권리 보호를 재요청했습니다. 그러자 임대인 측은 본인이 불리한 상황이라는 것을 파악해 직접 신규임차인의 자격으로 해당 점포를 인수하겠다는 뜻을 밝혀옵니다.

 

2022년 3월 3일, 임차인 S씨는 임대인에게 편의점 권리금 4,700만 원을 지급받으며 분쟁을 마무리지었습니다. 

 

 

 

 

상가 권리금 계약서 쓰기만 하면 당연히 받을 것이라고 생각하는 분들이 많습니다.

 

하지만 최종적으로 임대인이 신규임대차계약을 체결해줘야 하며, 이 과정에서 문제가 생긴다면 법적으로 올바른 대응방안을 모색해 적극적으로 다퉈야 한다는 점을 반드시 기억하시기 바랍니다.

 

문의할 점이 있으시다면 유선으로 연락 바랍니다.