상가 월세 인상한도 5% 어떻게 적용될까?

법에 따라 대응하세요

상가 월세 인상한도 5% 어떻게 적용될까?

 

자리를 빌려서 장사를 시작할 때 여러 가지를 고려하겠지만 그 중에서 임대료가 가장 큰 고려 대상일 겁니다. 소상공인 커뮤니티 등을 확인하면 장사를 할 때 적정한 임대료는 영업 3일 치 매출정도라는 공식도 있죠. 임대차계약을 맺고 어느 정도 시간이 흘러 재계약이 시점이 다가올 때 쯤이면 임대인 측에서 월세를 재조정하자는 연락이 오는 경우가 많습니다.

 

이럴 때 건물주의 요구를 들어줘야 하는 것인지 아니면 내가 어떤 보호를 주장할 수 있을지 궁금증을 전하는 분들이 많아 오늘의 주제로 잡아봤습니다. 상가 임대료 인상 상한선이 5%라는 이야기는 들어보셨을 텐데 과연 어떤 경우 적용이 되는지 살펴보겠습니다.

 

 

Q. 계약서를 작성할 때 "매년 10% 인상한다."고 적었는데 지켜야 되나요?

우선 '환산보증금'이라는 개념을 이해해야 합니다. 월세에 100을 곱한 뒤 보증금과 더한 결과값을 지역 기준과 비교합니다. 상가건물임대차보호법은 영세상인을 더 두텁게 보호해주기 위해서 보증금과 월세가 일정액 이하인 임차인을 100% 보호해주고, 고액의 임대료를 지불하고 있는 임차인은 제한적으로 보호를 하고 있습니다.

 

그리고 상가임대차보호법 상 임차인에게 불리한 특약은 무효입니다. 자영업자 분들이 많을 테니 예를 하나 들어드리면 최저시급 아래로 근로계약서를 쓸 경우 무효이죠? 똑같습니다.

 

그래서 만약 환산보증금 이하 상가임차인이라면 계약서에 매년 10% 인상한다고 적은 특약으로 무효라고 주장하고 법률에 정해진 상가 월세 인상한도 5%를 주장해볼 수 있습니다. 만약 환산보증금 초과 상가라면 해당 특약이 유효할 확률이 좀 더 있어보이네요.

 

 

Q. 계약기간 중인데 건물주가 월세를 올려달라고 합니다. 어쩌죠?

상가 월세 인상한도 적용에 따라서 대응이 달라집니다. 우선 계약기간 중이라도 건물주는 월세 인상을 요구할 수 있습니다. 환산보증금 내 상가임차인은 5% 적용을 받는다고 앞서서 말씀 드렸죠. 임대료 인상은 임대차계약 또는 약정한 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없다고 되어 있습니다. 반대로 말하면 2년 계약을 했다면 1년 지나서 올릴 수 있다는 해석이 가능하죠. 하지만 때마다 무조건 5%씩 올리는 것은 아닙니다. 주변 시세 등을 고려해서 5%까지 올릴 수 있다고 되어 있는 것이니 재계약 마다 인상 요구를 받을 경우 법적대응을 해보시는 걸 추천합니다.

 

그러나 환산보증금을 초과하는 경우 계약기간 중 경제사정의 변동이 발생하면 증액청구가 가능합니다. 심지어 5%라는 정해진 상가 월세 인상한도가 있는 것도 아니죠. 그렇다고 해서 무조건 올려주면 일단 생활이 어려워질 뿐만 아니라 나중에 권리금을 회수하려고 가게를 내놔도 이미 너무 높아진 임대료 탓에 보러 오는 사람이 없어집니다. 적극적으로 만약 필요하다면 소송까지 진행해서 무리한 요구가 아닌 적정 범위를 법원에서 확인받아야 합니다.

 

 

가로수길에서 의류판매점을 운영했던 임차인 O씨,

고액의 임대료를 요구받아 가게를 정리해야 했고 권리금 회수마저 불투명해진 상황...

권리금소송 4,800만원 승소판결!

 

임차인 O씨는 서울 가로수길에서 5년 간 의류판매점을 운영했습니다. 그런데 건물주가 재계약을 하고 싶으면 고액의 임대료 조건을 맞춰주거나 아니면 나가라고 합니다. 당시 계약갱신요구권이 단 5년만 보장되었기 때문에 건물주에게 계약을 연장해달라고 할 수가 없었죠. 결국 영업을 정리하고 권리금을 회수하려고 하자 건물주가 고액의 임대료조건을 고집합니다. 그 조건으로는 새로운 사람을 찾기가 너무 어려웠죠. 

 

상가 월세 인상한도는 신규임차인에게 적용이 되지 않으나 주변 시세에 비해 고액의 임대료 조건으로 다음 사람을 찾으라고 하는 것은 권리금 받지 말라는 소리와 같죠? 건물주가 주변 시세 등을 고려해 현저히 고액의 임대료 조건을 제시해 신규임차인이 임대차계약을 할 수 없도록 하는 경우도 건물주가 임차인의 권리금손해를 책임져야 합니다.

 

다시 사건으로 돌아와서 결국 본 법무법인은 임차인 O씨의 법률대리인으로 건물주를 상대로 권리금소송을 제기합니다. 2020년 2월 권리금 4800만원 승소판결을 받았고, 건물주의 항소로 진행된 2심도 기각 시키며 임차인 O씨가 의류판매점 권리금 손해 4800만원을 건물주에게 받을 수 있도록 조력했습니다.

 

 

임대차 분쟁 중 상가 월세 인상한도 관련 사건은 까다로운 편입니다. 현재 임차인이 재계약을 할 때도 문제가 되고 가게를 양도할 때도 문제가 되죠. 합리적이지 않은 요구를 받았다면 법률 전문 상담을 꼭 받아보시기 바랍니다.