명도소송 내용증명 보내야 하는 최적의 시기는

명도소송 내용증명 보내야 하는 최적의 시기는

 

 

 

상가 임차인이 먼저 나가지 않는다면 일정 순간이 되면 건물주가 임차인을 내보내야 하는 순간이 오게 됩니다. 건물주가 더 이상 임대차계약을 이어갈 의사가 없다는 것을 통보했을 때 별다른 거부 없이 임차인이 상가를 반환한다면 좋겠지만 그렇지 않은 경우가 더 많죠. 

 

오늘은 임대인이 상가의 점유를 회복할 때 어떤 법적 조치를 취해야 하는지 알아보겠습니다. 제일 첫 과정은 임차인에게 계약해지를 통보하는 것입니다. 다만, 여기서 고려해야 하는 것이 바로 임차인의 계약갱신요구권입니다. 건물주는 최초 임대차계약으로부터 최대 10년까지는 임차인이 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 재계약을 요청했을 때 적법한 이유 없이 거부할 수 없습니다.

 

다시 말하면 정당한 이유 없이는 10년 동안 세입자를 내보낼 수는 없는 것이죠. 만약 적법한 사유가 있다면 임대차기간을 10년 채우지 않았다고 하더라도 갱신 요청을 거부하거나 상황에 따라 계약기간 중에도 즉시 임대차를 종료할 수 있게 됩니다.

 

임대인이 적법하게 재계약을 하지 않아도 되는 상황에서 해지를 통보했는데, 임차인이 일방적으로 퇴거를 거부한다면 명도소송 내용증명 등 법적 절차를 통해 내보내면 됩니다. (2018년 10월 16일 이후 최초 체결 혹은 갱신된 임대차에만 10년 보호법 적용. 그 외의 임대차는 계약갱신요구권 5년까지 행사 가능)

 

 

이럴 때 계약해지 가능하다!

 

상가임대차보호법 10조(계약갱신 요구 등) 제1항 각호에는 건물주가 합당하게 임대차계약을 연장하지 않아도 되는 이유가 나와있습니다. 먼저 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우입니다. 여기서 3기란 월세 계약의 경우 3개월 치를 의미합니다. 만약 연세로 계약했다면 3기는 3년 치 연세가 되는 것이죠.

 

일반적인 상가 월세임대차계약에서 임차인이 3개월 치의 월세에 해당하는 금액까지 월차임을 미납했다면 임대인은 임대차기간이 남았다고 하더라도 즉시 계약해지가 가능합니다. 단, 임대인이 해지통보 전 임차인이 밀린 월세를 갚아 3기 미납 상태가 해소됐다면 바로 계약을 종료시킬 수는 없지만 추후 임대차기간이 종료된 뒤 재계약을 해주지 않아도 됩니다.

 

정당하게 갱신을 거절할 수 있는 사유가 있다면 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 상가 세입자에게 더 이상 재계약을 하지 않겠다고 통보하면 됩니다. 3기 차임 미납 이외에도 건물주의 허락 없는 전대차 체결, 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인이 목적물을 중대한 과실로 파손한 경우 등이라면 임대인은 계약을 해지할 수 있으며, 임차인이 퇴거를 거부하면 명도소송 내용증명을 보내면 됩니다.

 

 

 

 

권리금 손해배상 청구당하지 않도록 주의해야!

 

만약 법에서 정한 특별한 귀책사유가 없다면 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간만큼 영업을 이어갈 수 있습니다. 그러나 10년을 채워 영업해 갱신요구권을 더 이상 주장할 수 없는 시기가 된다면 건물주는 재계약을 거부하고 해지통보가 가능합니다. 

 

여기서부터 주의해야 할 점이 있는데, 10년을 넘게 영업한 임차인도 차임 3기 미납 등의 특별한 사정이 없으면 권리금 회수기회를 보호받는 것입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의 4에 따라 계약 종료 6개월 전부터 만기 시점까지 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해한다면 그에 따르는 손해는 임대인의 책임이 됩니다.

 

따라서 상가 세입자가 재계약이 불가능하다는 것만을 이유로 아무런 권리를 보호해주지 않으며 명도소송 내용증명 통해 퇴거시키려고 한다면 고액의 손해배상 책임을 지게 될 수 있으니 전문 기관의 검토를 통해 현재 세입자의 임대차 현황을 검토받은 뒤 전략을 세워 절차를 밟아나가시기 바랍니다. 

 

 

 

 임대인 H씨, 권리금 1억 6천만 원 방어하며 승소!

 

상가변호사 닷컴은 상가를 인도받아야 하는 건물주들을 대리해 권리금 청구를 방어하며 임차인을 퇴거시킬 수 있도록 조력하고 있습니다. 경기도 김포 소재 상가를 소유하고 있던 임대인 H씨 역시 상가의 재건축을 계획하는 과정에서 세입자를 내보내기 위해 본 법무법인을 법률 대리인으로 선임했습니다.

 

명도소송 내용증명 등 필요한 절차를 모두 거친 뒤 본 사무소는 임차인을 상대로 건물인도 청구의 소를 제기했고, 상대방은 권리금소송을 제기해왔습니다. 얼마 뒤 인천지방법원 부천지원으로부터 2021년 7월 23일, 임대인 H씨는 건물인도 청구의 소 승소와 동시에 임차인의 권리금 주장은 기각됩니다. 

 

하지만 임차인 측은 이 결과를 받아들이지 못해 항소했습니다. 역시 2심에서도 상가변호사 닷컴과 대응한 건물주 H씨. 인천지방법원으로부터 2022년 3월 26일, 역시 임차인은 상가를 의뢰인에게 반환하고 권리금 청구는 기각되는 강제조정을 결정받게 됐습니다. 이렇게 의뢰인(임대인 H씨)은 본 법무법인을 통해 상대방의 권리금 주장을 전액 방어하고 무사히 상가를 돌려받으며 분쟁을 마무리짓게 됩니다.