임대료 인상 상한선 누구의 말이 옳을까

정월 초하루인 설날이 3주 남짓 남았는데요. 과일이나 채소 값이 오르면서 올해 설 차례상을 준비하는데 필요한 비용이 역대 최고치를 경신했다고 합니다. 상승의 원인으로는 잦은 비와 병충해, 한파 등으로 수요에 비하여 생산량이 줄어들었기 때문이라고 합니다. 식당을 운영하는 영세상인분들도 떨어질 줄 모르는 재료비로 인하여 힘든 시기를 겪고 계신 분들 많으실 텐데요. 이런 와중에 건물주가 월세까지 증액한다고 하면 부담이 클 수밖에 없습니다. 임대료 인상 상한선과 관련하여 주변에서 5%까지만 올릴 수 있다 혹은 주인 마음대로 증액이 가능하다 서로 주장이 다른데요. 누구의 말이 맞는 것일 까요? 오늘 해당 문제에 대하여 확실하게 정리해 드리고자 합니다.

 

 

 

 

물가가 오르면서 건물주도 월세를 올리는 것은 이해가 가는 상황입니다. 하지만 영세상인의 경제사정을 고려하지 않고 과도하게 인상한다면 세입자에게 피해가 발생되겠죠. 따라서 상가임대차법에서는 이러한 상황을 방지하고자 5% 범위내로 임대료 인상 상한선 제한하고 있기 때문에 대부분의 점포들은 이 적용을 받을 수 있습니다. 다만 상임법 제11조(차임 등의 증감 청구)에 따라 해당 매장이 환산보증금 이내의 상가인지, 자신에게 계약갱신요구권이 있는지 파악해보셔야 합니다.

 

세부적으로 설명 드리겠습니다. 2018년 10월 16일 개정된 법에 따라 자영업자분들은 최초계약일로부터 최대 10년간 영업을 할 수 있도록 보호를 받습니다.(단, 개정일 이후 처음 계약했거나 이후 갱신된 임대차만 해당, 이 외에는 5년 적용) 행사의 방법은 만기일 6개월 전부터 1개월 전까지 인데요. 이 때 갱신하겠다고 의사를 밝히면 됩니다. 만약 법적으로 보호해주는 10년이 초과된다면 갱신요구권은 없다고 볼 수 있겠죠.

 

 

 

 

소유주도 조건 변경 등을 위해서 만기 6개월 전부터 1개월 전에 의사를 표시하여야 하는데요. 두 당사자 모두 바쁜 일로 시기를 놓쳤다면 임대차는 묵시적으로 연장됩니다. 이때 환산보증금을 점검 하셔야 합니다. 계산하는 과정은 매월 납입하는 월세에 100을 곱한 후 보증금을 더한 금액의 결과 값이 해당 지역의 기준 범위인지 확인하면 되는데. 기준안에 들어올 경우 동일한 조건으로 1년 연장되며 이때 해지는 임차인만 가능합니다. 하지만 초과된 상황에서 자동연장 되었을 경우 기간의 정함이 없이 늘어나며 양측 모두 해지통보가 가능합니다.

 

임대료 인상 상한선의 적용을 받기 위해선 갱신권한과 환산보증금 이내 두 가지를 모두 충족해야 하는데요. 상대방이 종료를 주장할 수 있는 상황이라면 갱신요구권 행사가 불가능해지기 때문에 이 때는 건물주가 원하는 대로 증액이 가능해지게 됩니다. 따라서 이런 일을 예방하기 위해서는 환산보증금을 미리 파악하시고 만기 시점에 맞춰 재계약서를 작성하는 것이 가장 안전하다고 할 수 있습니다.

 

 

 

 

요건에 충족되지 않아 임대료 인상 상한선 반영을 받지 않는다고 하더라도 과도하게 인상할 수 있는 것은 아닌데요. 보통은 주변의 시세에 따라 올려 받는 것이 일반적입니다. 시세보다 더욱 높게 받으려고 하거나 기존보다 현저히 많은 금전을 통보받았다면 그렇게 받아야하는 이유를 건물주 측에서 소명해야만 합니다. 만약 해당 문제로 협의가 잘 이루어지지 않는다면 우선 상가변호사와 상담을 통해 대응방법에 대한 전략을 수립하시는 것을 권고 드립니다.

 

 

 

 

용인지역에서 자동차판매점을 운영했던 S씨의 사례를 살펴보겠습니다. S씨는 10년 넘게 한 자리에서 매장을 운영하며 사업의 확장에 기여하였는데요. 어느 날 인수를 하고 싶어 하는 사람이 나타나 임대인에게 신규계약의 조건에 대해 물었습니다. 그런데 소유주는 현 임대차 조건보다 월등히 높은 고액의 보증금 및 월세를 제시하며 해당 조건이 아니면 받아줄 수 없다고 의견을 굽히지 않았습니다. 좀처럼 협의가 이루어지지 않자 고민하고 있던 순간 건물인도청구 소장까지 받게 되었는데요. 결국 전문가의 조력을 받고자 상가변호사를 찾게 되었습니다.

 

본측 은 의뢰인이 10년 넘게 운영하며 쌓아온 유무형적 영업 가치를 회수할 수 있도록 전략을 세우면서도 소유주 측의 방해 증거를 수집하여 권리금 손해배상 청구소송으로 반소를 제기했습니다. 그 결과 수원지방법원에서는 2023년 7월 6일 의뢰인의 손을 들어주었으며 청구한 금액과 업무방해에 대한 손해배상까지 총 8천 2백만 원을 배상 받게 되었습니다.

 

 

 

 

오늘 글에서 안내드린 것처럼 모든 상인이 임대료 인상 상한선 5%의 적용을 받을 수 있는 것이 아닙니다. 다툼의 상황에서 정확한 판단을 하기 위해서는 현재 상황에 대하여 전문변호사에게 상담 및 분석을 받아 향후 전략을 수립하시기 바랍니다.