상가 재계약 통보 그리고 최대 가능한 기간 완벽 정리!

10년 보호에 적용받기 위해!

상가 재계약 통보 그리고 최대 가능한 기간 완벽하게 정리해봅시다

 

한번 영업을 시작하게 되면 임차인이 초기에 들여야 하는 비용은 부담스러울 수밖에 없습니다. 성공을 보장받지 못했는데 투자를 해야되기 때문에 많은 돈이 필요하죠. 이를 추후 장사를 하면서 매출이 점차 발생하고 수익이 남게 되면 거둬들이게 됩니다. 그러려면 일정 궤도에 사업이 들어와야 합니다. 아주 운이 좋아서 몇 개월 만에 많은 손님들이 찾고 매출이 고공행진하면 좋겠지만 현실은 그렇지 않은 경우가 대부분입니다.

 

그렇기 때문에 최소 몇 년 동안은 수익과 무관하게 공을 들여 사업을 키워나가고 안정시켜야 되는데요, 이런 시간을 견디다 보면 일정하게 수익을 거둬들이게 되겠죠. 이러려면 일정 시간 이상 점포를 사용할 수 있어야 되는데요, 임차인을 보호하는 이 법은 '계약갱신요구권'이라는 권리를 통해 영세업자가 단기간에 갱신을 거절당해 점포를 이전하게 되어 경제적 손해를 보는 상황을 방지하고 있습니다. 오늘 글에서 상가 재계약 통보 그리고 최대 가능한 기간 등에 대해 자세하게 설명드리겠습니다.

 

 

 

 

1. 통보 시기를 맞추는 게 중요합니다

 

우선 계약갱신요구권을 행사하는 방법은 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 건물주에게 갱신을 요청하는 의사를 표시하면 됩니다. 대화를 통해 혹은 메시지를 보내거나 전화 통화로 통보해도 되지만 되도록 내용증명을 보내는 것을 권유드리겠습니다. 증거를 남기지 못하는 방법으로 요구했다가 추후 상대방 측에서 듣지 못했다고 해지를 통보해온다면 임차인에게 상황이 매우 불리해질 수 있기 때문입니다.

 

하지만 정확하게 내용증명을 통해 증거를 남겨놨다면 이런 상황에 처하지 않아도 될 것입니다. 간혹 상가 재계약 통보를 잘 했다고 하더라도 임대인이 갱신을 거절하면 어차피 나가야 되는 게 아닌지 여쭤보는 분들도 계시는데요, 상가건물 임대차보호법 제10조에 따라 세입자가 임대차 연장을 요청했을 때 정당한 이유 없이는 건물주가 거부하지 못하며, 이렇게 연장이 가능한 최대 기간이 최초 임대차의 시작일로부터 10년입니다.

 

2. 구 법의 보호를 받을 수도 있으니 주의하세요

 

사실 모든 임차인들이 동일하게 10년까지 갱신요구권을 행사할 수 있으면 복잡한 내용이 없기 때문에 크게 문제도 안 될 것입니다. 그러나 이 법이 한차례 개정되면서 본래 5년까지만 영업권이 보장되던 것이 현행법과 같이 10년으로 연장돼 주의가 필요하게 되었습니다. 2018년 10월 16일을 기점으로 이 시점 이후 최초로 체결됐거나 갱신된 임대차라면 10년까지 영업을 할 수 있기 때문에 걱정 안 하셔도 되지만 그렇지 않은 경우라면 구 법에 따라 5년까지만 상가 재계약 기간을 보장받습니다. 예를 들어 2023년 8월 1일을 기점으로 했을 때 2018년 9월 15일에 한번에 5년으로 임대차를 체결한 경우가 5년까지만 보호를 받을 수 있는 상황입니다.

 

모든 세입자가 계약기간을 동일하게 보호받지 않는다는 점을 기억하시면서 건물주에게 퇴거를 요구받았다면 본인의 최초 임대차가 언제 시작됐는지, 갱신이 언제 됐는지 등 임대차 현황을 정확하게 파악한 뒤 대응방안을 모색해야 합니다.

 

 

 

 

3. 권리금 회수, 대안이 될 수 있기에

 

그럼 추가적으로 연장이 불가능한 상황에 놓이게 된 임차인은 아무런 권리 주장이 불가능할까요? 이때 3기에 달하는 차임을 미납하거나 건물주의 동의를 받지 않고 무단으로 전대한 경우 등의 귀책사유가 없담녀 권리금 회수기회를 주장할 수 있습니다. 만약 임대인이 양도양수를 방해하거나 합당한 이유 없이 거부한다고 해도 괜찮습니다. 권리금 보호기간(임대차기간의 만기 6개월 전부터 종료 시점까지)인 상태에서 정당한 이유 없는 건물주의 방해 행위로 인해 임차인이 점포를 넘기지 못해 경제적 손해를 보게 되었다면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 제기하게 되는 게 바로 권리금소송입니다. 

 

상가변호사 닷컴에서 직접 진행한 사건을 통해 계약갱신요구권 행사가 불가능한 세입자의 경우 어떤 식으로 문제를 해결해나가야 되는지 아래 글에서 더 자세히 설명드리겠습니다. 

 

 

 

 서울 용산구 미용실 임차인 I씨,
건물이 매매되면서 해지통보 받았지만

 

2012년부터 서울 용산구 소재 상가에서 미용실을 운영하고 있던 I씨. 워낙 성실했던 덕에 많은 단골손님들을 확보할 수 있었고 다른 지역에서도 소문을 듣고 I씨의 가게를 찾는 분들이 많으셨다고 합니다. 그런데 영업 10년 차를 향해가던 2020년 8월 경 임대인 측에서는 곧 상가건물을 매매할 예정이기 때문에 앞으로 상가 재계약 통보 해도 받아줄 수 없다며 퇴거를 요구했습니다. 

 

간곡하게 장사를 계속 이어갈 것을 요청했지만 이미 매매계약이 어느정도 진행됐다며 상대방은 거절 의사를 밝혔습니다. 하지만 워낙 영업 중 투자도 많이 했고 매출이 꾸준하게 발생하고 있었기 때문에 I씨는 상가 전문 변호인의 조력이 필요해졌고, 법무법인 제이앤케이를 찾아 검토를 받았습니다.

 

 

 

 

의뢰인은 추가적으로 상가 재계약 기간이 1년정도 밖에 남지 않았고, 현실적으로 건물이 매매된 뒤 새로운 임대인이 해당 목적물을 사용할 다른 계획이 있었던 탓에 권리금을 회수하는 게 가장 좋은 방안이라는 법적 판단이 내려진 뒤 의뢰인은 본 사무소와 함께 사건을 풀어나가기 시작했습니다.

 

퇴거를 거부하자 건물주 측에서는 2020년 9월 경 명도소송을 제기해왔습니다. 전혀 급할 게 없었던 본 측은 명도소송을 대응하면서 시간이 흐른 뒤 2021년 11월에는 권리금 손해배상 청구소송을 제기하며 맞서 싸웠습니다. 그리고 서울서부지방법원으로부터 2023년 3월 2일, 건물주가 권리금 회수를 방해해 배상의 책임이 있다는 것을 인정받으며 화해권고결정을 통해 의뢰인 I씨는 1,000만 원을 배상받을 수 있었습니다.

 

해당 사건의 당사자처럼 영업 중 예상하지 못하게 해지를 통보받은 분들이 많으실 것입니다. 그럴 때는 전국에서 유일한 상가 전문 법무법인 상가변호사 닷컴에 즉시 문의주시기 바랍니다. 수없는 임대차 분쟁을 해결한 노하우로 의뢰인 분들의 억울함을 풀어드리겠습니다.