명도소송 절차 상가건물의 경우 어떻게 될까?

건물주라면 주목!

명도소송 절차 상가건물의 경우 어떻게?

 

임대인이 본인이 소유한 상가에 들어와 영업을 희망하는 임차인과 계약을 체결하게 되는 경우 보증금과 월세, 임대차기간, 특약사항 등을 적어서 임대차계약을 체결하게 됩니다. 이후 상황에 따라 오랜 기간 계약을 지속하는 경우도 있을 것이고 어떠한 이유로 임차인을 내보내고 건물주가 상가를 돌려받아야 할 때도 있을 것입니다.

 

혹은 세입자가 월세를 제대로 내지 않는 등 본인의 의무를 해태해 계약을 종료시켜야 될 때도 마주하게 될텐데요, 계약해지를 통보했는데 임차인이 무작정 버티면서 나가기를 거부한다면 어떻게 해야할까요? 정당한 이유를 가지고 퇴거를 요구하는데 상대방이 거부한다면 어떻게 할 방법이 없을까요? 이럴 때는 명도소송 절차에 맞춰 법적인 조치를 취해야 합니다. 

 

 

 

 

1. 어떨 때 소 제기가 가능할까?

 

원칙적으로는 상가건물 임대차보호법 제10조에 따라 임차인은 최초 계약일로부터 최대 10년 간 계약 갱신이 가능합니다. 계약이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전에 세입자가 건물주에게 재계약을 요청하는 경우 법에서 인정받는 정당한 이유가 있는 게 아니라면 거절할 수 없기 때문입니다. 하지만 여기서 '정당한 이유'에 주목을 하셔야 합니다. 건물주가 갱신을 거절할 수 있는 적법한 사유가 있다면 10년이 흐르지 않았다고 하더라도 해지가 가능한 것이죠. 

 

여기서 정당한 사유란 임차인이 3기 차임을 미납한 사실이 있는 경우, 건물주의 허락을 받지 않고 타인에게 상가의 일부 혹은 전부를 전대했을 때, 당사자 간 합의 후 건물주가 상당한 보상을 제공했을 때, 법에서 허용하는 정당한 3가지의 재건축이 진행되는 경우 등 총 8가지입니다. 여기서 3기 미납은 월세 계약이라고 했을 때 임차인이 3개월 치에 해당되는 금액의 월세를 밀린 것을 의미합니다.

 

2. 3기 연체, 조금 더 자세히

 

아무래도 세입자를 내보내게 되는 사유 중 제일 빈번하게 발생하는 것은 월세 연체입니다. 3개월에 달하는 차임이 미납되면 건물주는 계약을 해지할 수 있습니다. 3기라고 하면 쉽게 설명해서 100만 원이 월차임인 계약이라면 300만 원이 밀린 그 순간부터 임대차를 종료할 수 있게 되는데, 계약기간이 남아있다고 하더라도 즉시 해지할 수 있습니다.

 

만약 3기 연체 즉시 임차인을 내보내고 명도소송 절차 밟고 싶다면 제일 먼저 해야 할 것은 해지통보를 하는 것입니다. 웬만하면 확실하게 증거를 남기기 위해 내용증명을 보내는 것을 권유드리고 있습니다. 만약 3기 미납이 발생한 직후 해지를 통보하지 않은 상태에서 세입자가 임대료의 일부를 갚는다면 즉시 해지는 불가능합니다. 대신 계약 갱신 거절이 가능하기 때문에 만기 6개월 전 ~ 1개월 전 사이에 맞춰서 더 이상 계약을 연장할 의사가 없다는 것을 통고하면 됩니다.

 

 

 

 

3. 점유이전금지가처분, 어떤 제도일까요?

 

상가 명도소송 절차에 함께 진행하는 것 중 하나가 바로 점유이전금지가처분입니다. 말 그대로 점유를 이전하지 못하도록 법원에 가처분을 신청하는 것인데요, 왜 하는 것일까요? 임차인에게 임대인이 건물인도 청구의 소를 제기했다고 생각해보겠습니다. 소송이라는 게 소장을 접수한다고 해서 며칠만에 바로 결과가 나오는 게 아닙니다. 보통 짧게는 몇 개월, 길게는 몇 년까지 걸린 뒤 결과를 받아들게 되는데요, 건물을 인도하라는 소송을 제기했을 때 판결이 나기 전 임차인이 다른 사람에게 상가의 점유를 넘기는 경우가 있습니다. 쉽게 말해서 내가 계약을 체결한 사람이 아닌 다른 사람이 내 상가를 쓰고 있는 것이죠.

 

이런 경우 아무리 건물인도 청구의 소에서 승소판결을 받았다고 하더라도 이미 점유는 타인이 하고 있기 때문에 강제집행을 하는 게 불가능합니다. 점유자가 변경됐다면 다시 소를 제기해 또다시 승소를 한 뒤 판결문을 가지고 집행을 해야 합니다. 시간과 비용이 두 배로 들어가겠죠? 그렇기 때문에 내 상가를 반환하라는 소를 제기할 때 점유이전금지가처분을 함께 신청해 상대방이 소송 과정에서 다른 사람에게 점유를 넘기지 못하고 그 상태 그대로 두도록 하는 법적 조치를 함께 취하는 게 중요하겠습니다. 

 

 

 

건물주 J씨, 이렇게 승소했습니다

 

상가변호사 닷컴에서 직접 진행한 사건을 함께 만나보겠습니다. 해당 사건의 의뢰인은 서울 종로구에 위치한 상가를 소유하고 있는 J씨입니다. 해당 상가에는 바둑 기원을 운영하는 임차인 P씨가 있었는데, 2022년 초부터 월세를 내지 않기 시작하더니 2022년 6월이 되자 3개월 치에 달하는 임대료가 미납됐습니다.

 

J씨는 즉시 본 법무법인을 선임해 명도소송 절차 진행하게 되었습니다. 해지사유가 확실했기에 선임 직후 신속하게 전략을 수립해 임차인을 상대로 점유이전금지가처분을 신청한 뒤 법원으로부터 인용을 결정받고 건물인도 청구의 소를 제기했습니다. 

 

 

 

 

담당 재판부인 서울중앙지방법원은 2023년 3월 9일, 화해권고결정을 내려 2023년 4월 30일까지 세입자는 상가를 의뢰인에게 돌려주라고 주문했고 양 측이 모두 이의를 제기하지 않아 해당 결정에 따라 결과가 확정되었습니다. 짧은 시간 안에 건물주 J씨는 법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴)의 조력을 받아 무사히 상가를 돌려받고 추가적인 경제적 손해를 막을 수 있었습니다. 

 

이처럼 명도소송 절차 필요하다면 제일 먼저 상가전문변호사의 검토를 통해 명확하게 해지 사유가 발생했는지 판단받고 이 과정에서 임차인의 권리를 침해하는 것은 없는지 파악한 뒤 필요한 법적 조치를 취해 손해를 줄이시기 바랍니다.