임차인의 계약 갱신 요구권 주장하는 방법은?

10년 간 영업을 하기 위해

임차인의 계약 갱신 요구권 이렇게 주장 가능하다!

 

본 법무법인에 문의가 오는 내용 중 제일 많이 받는 질문은 "건물주가 나가라고 하는데 영업을 더 못하나요?"입니다. 영업을 잘 하고 있는데 갑작스레 상가를 비우라는 통보를 받는다면 세입자는 당황할 수밖에 없습니다. 이미 들인 투자비용과 다른 곳으로 옮겨서 장사를 하게 된다면 또다시 인테리어 공사 등 이전 비용이 발생하기 때문이죠. 

 

과연 임대인이 나가라는 통보를 해온다면 무조건 상가를 반환해야 할까요? 그렇지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조에 따라 임차인의 계약 갱신 요구권 행사한다면 최초 임대차의 시작일로부터 10년 동안은 영업을 이어갈 수 있습니다. 오늘 글에서는 이 권리를 행사하는 방법부터 주의사항까지 모두 정리해드리겠습니다.

 

 

 

 

1. 어떻게 행사할까요?

 

이 법을 우선 자세하게 설명드리면 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 세입자가 재계약을 요청하는 경우 특별한 사정이 있는 게 아니라면 임대인은 거절하지 못하고, 이렇게 갱신이 가능한 기간은 최초 계약일부터 10년입니다. 물론 법에서 정당한 사유라고 본 8가지 이유 중 하나라도 해당된다면 건물주는 세입자를 내보낼 수 있지만 이런 경우가 아니라면 10년 동안은 계약을 연장해줘야 합니다.

 

이 권리를 어떻게 행사하는지 많이들 여쭤보시는데 매우 간단합니다. 임대차의 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 원한다는 세입자의 의사가 건물주에게 전달되기만 하면 됩니다. 전화를 통해 재계약을 요청해도 되고, 구두로 통보해도 의사가 전달되지만 내용증명을 보내서 증거를 만들어두라고 말씀드리고 싶습니다. 실제로 본 사무소에 의뢰를 주시는 분들 중에서도 상대방에게 재계약을 요청한다는 문자를 보냈는데 상대방 측에서 받은 적 없다고 주장하면서 권리가 불안해진 분들도 계셨습니다. 그렇기 때문에 기간에 맞춰 갱신을 요청하실 때에는 내용증명과 같이 확실하게 의사를 표현했다는 것을 추후 입증할 수 있는 방법을 사용해 통보하는 게 중요하겠습니다.

 

 

 

 

2. 모두가 10년 보장은 아니기에

 

임차인의 계약갱신요구권에서 중요한 포인트입니다. 최대 10년동안 이 권리를 행사할 수 있다고 말씀드렸는데, 모든 세입자가 동일한 것은 아닙니다. 이 법은 원래 기존에는 10년이 아니라 5년까지만 재계약을 가능하도록 제한해뒀었는데, 영세업자가 상가를 빌려 실질적으로 투자금을 회수하고 수익을 내기까지 5년이라는 시간이 너무 짧다는 목소리에 2018년 10월 16일 개정이 되면서 지금과 같이 10년으로 늘어났습니다.

 

그런데 갱신된 10년 보호법을 모든 사람들이 해당되는 것은 아니고, 법이 바뀐 시점 이후에 최초로 체결된 임대차 혹은 갱신된 임대차에 한해서만 신 법을 적용했습니다. 이 조건에 부합하지 않는다면 개정 이전 법에 따라 최대 5년까지만 재계약이 가능합니다. 이 권리를 행사하기 전 제일 먼저 확인해야 하겠죠? 예를 들어 2023년 6월을 기준으로 봤을 때 2018년 9월에 5년 계약을 체결한 경우 10년 보호법이 아닌 구 법의 적용을 받아 5년까지만 계약 연장이 가능합니다.

 

 

 

 

3. 재계약을 거절당할 수 있습니다

 

위에서 잠깐 언급드렸던 부분인데, 세입자가 3기에 달하는 차임을 미납하거나 임대인의 허락 없이 무단으로 제3자에게 상가를 전대할 때, 당사자 간 합의 후 건물주가 상당한 보상을 제공하는 경우, 법에서 허용하는 3가지의 정당한 재건축이 진행될 때, 세입자가 거짓이나 부정한 방법을 통해서 계약을 체결했을 때 등 임대인이 적법하게 계약 갱신 요청을 거절할 수 있는 8가지 사유 중 하나라도 해당된다면 정당하게 계약이 해지될 수 있습니다. 그렇기 때문에 임대차기간 중 월세를 3개월 치 이상 미납하거나 무단으로 전대하는 등의 귀책사유를 만들지 않도록 주의해야 하겠죠?

 

 

임차인 K씨, 건물주에게
1억 1,000만 원을 보상받았습니다!

 

10년을 넘겨서 영업하는 등 더 이상 임차인의 계약 갱신 요구권 통해 임대차기간을 연장할 수 없는 상황에서 건물주가 퇴거를 요구한다면 어떻게 해야 될까요? 이런 경우 영업을 더 할 수는 없지만 3개월 분의 월세를 미납하는 등의 특별한 귀책사유가 없다면 세입자는 권리금 회수를 주장할 수 있습니다. 건물주가 계약기간이 종료되기 6개월 전부터 만기 시점까지 사이에 정당한 사유 없이 권리금을 받지 못하도록 방해한다면 상가세입자는 권리금소송을 통해 손해배상을 건물주에게 청구할 수 있기 떄문에 법적 대응을 하시면 됩니다.

 

법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴)의 의뢰인인 K씨는 환산보증금 지역기준을 초과하는 상가에 세를 들어 음식점을 운영하고 있었는데, 민법 상 묵시적으로 연장된 상태에서 임대인에게 해지를 통보받아 임차인의 계약 갱신 요구권을 더 이상 주장할 수 없는 상황에서 본 사무소를 찾아오셨습니다. 다행히 차임을 3개월 치 이상 밀리는 등의 결격사유가 없어 권리금 주장이 가능했지만 시간이 많지 않았기에 신속하게 대응방안을 모색했습니다.

 

 

 

 

상대방은 건물을 리모델링 하겠다는 계획을 가지고 있었기 때문에 의뢰인이 권리금을 주장하자 예상대로 거절했습니다. 본 사무소는 이미 전국의 수많은 권리금 분쟁을 대리했던 노하우가 있었기 때문에 임대인의 방해 행위를 꼼꼼하게 수집했죠. 그러면서 임대인이 공사 진행을 위해 최대한 빠른 시일 내에 상가를 반환받고 싶어 하는 것을 파악해 권리금소송을 즉시 제기하기 전 명도보상금, 합의금을 지급받는 협상을 지속했습니다.

 

최종적으로 2023년 4월 10일, 양 측은 합의에 성공했고, 임차인 K씨는 본 법무법인의 대리 끝에 건물주에게 보증금 전액을 돌려받는 동시에 1개월 치의 임대료를 면제받고 권리금 조의 합의금 1억 1,000만 원을 받고 무사히 사건을 끝낼 수 있었습니다. 이처럼 임차인의 계약 갱신 요구권 유무에 따라 분쟁이 발생했을 때 대응하는 방향은 완전하게 달라집니다. 특히 오늘 소개해드린 사건의 K씨처럼 주장이 불가능한 경우 권리금 회수 등의 다른 방안을 신속하게 세워 대처해야 된다는 점을 기억하시면서 비슷한 분쟁을 겪고 계시다면 본 법무법인으로 문의하시기 바랍니다.