상가 환산보증금 계산 반드시 해야되는 이유

임차인의 권리를 파악하려면!

상가 환산보증금 계산 반드시 해야 되는 이유가 있습니다

 

안녕하세요, 오늘 글에서는 임대차계약을 체결한 분들이라면 필수적으로 알고 있어야 하는 내용을 정리해드리려고 합니다. 가게를 빌려서 영업을 하는 임차인들은 상가건물 임대차보호법에 의해 권리를 보장받게 되는데요, 이 법 안에는 여러 조항들이 있지만 모든 임차인들이 동일하게 법의 적용을 받을 수 있는 게 아니라는 사실 알고 계셨나요?

 

법이 만들어진 목적은 영세한 상인들의 경제적 손실을 막기 위해서인데요, 몇 가지 조항들은 예외를 두고 법에서 정해둔 기준 내에 들어와야 보호를 받을 수 있도록 정해두었습니다. 이 기준을 알기 위해서 파악해야 하는 게 상가 환산보증금 계산입니다. 공식부터 왜 확인해야 하는지 이유를 알려드리려고 하니 주목해 주시기 바랍니다.

 

 

 

 

1. 어떻게 확인할 수 있나요?

 

공식부터 말씀드리면 보증금 + (월세x100)입니다. 만약 보증금이 1억 원이고 월세가 300만 원이라면 4억 원이 나옵니다. 공식만 알고 있다면 어렵지 않기 때문에 본인의 임대료를 대입해 확인해 보시기 바랍니다. 이렇게 나온 금액을 세를 들고 있는 점포가 위치한 지역의 기준이 되는 금액 범위와 비교하면 됩니다. 2023년 6월을 기준으로 서울특별시의 기준은 9억 원 이하입니다. 그럼 보증금 1억, 월차임 300만 원의 계약의 경우 9억 원을 넘지 않으니 기준 내 점포가 돼서 모든 법의 적용을 받을 수 있습니다. 

 

2. 기준을 초과하면 어떡하나요?

 

상가 환산보증금 계산 해봤더니 기준을 초과해서 이 법의 적용을 받지 못하는 게 아닌지 너무 걱정부터 하실 필요는 없습니다. 물론 초과임차인의 경우 일부 조항에는 해당되지 않지만 가장 주요한 권리에 대해서는 보호받을 수 있습니다. 대표적으로 대항력과 계약갱신요구권 10년 보호, 권리금 회수기회 이 세 가지는 초과 여부와 관계없이 모든 임차인에게 동일하게 적용됩니다.

 

대항력이란 제3자에게 임대차계약이 유효함을 주장할 수 있는 힘을 의미합니다. 영업 중인 건물의 소유주가 변경됐을 때 새로운 건물주에게 세입자가 임대차에 변함이 없이 계속 계약이 유효하다는 것을 주장해 임차를 계속 이어갈 수 있습니다. 계약갱신요구권이란 임차인이 최초 계약일로부터 최대 10년 동안 임대차를 갱신할 수 있는 권리입니다. 건물주한테 계약기간이 끝나고 갱신을 거절당해 투자금을 회수하지 못하고 가게를 이전하며 경제적 손해를 보는 것을 방지하기 위한 법입니다.

 

마지막으로 권리금 회수기회입니다. 영업을 종료하면서 세입자는 그동안 임대차기간 중 형성해 둔 유, 무형적 영업적 가치에 대해 후임자에게 점포를 넘기며 권리금을 받을 수 있습니다. 만약 건물주가 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 끝나는 날까지 사이에 정당한 이유 없이 신규임차인과 계약 체결을 거부하는 등의 방해 행위를 한다면 임차인은 권리금소송을 제기해 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

3. 임대료 5% 제한, 주의하세요!

 

그럼 지금부터는 상가 환산보증금 계산 후 기준을 벗어나는 경우 달라지는 점에 대해 말씀드리겠습니다. 먼저 월세 인상입니다. 건물주는 차임을 증액할 때 최대 5%를 초과해서 올릴 수 없습니다. 하지만 초과임차인은 5% 적용을 받지 못합니다. 그나마 희망적인 것은 초과하는 세입자에게 무작정 과도하게 임대료를 올릴 수 있는 것은 아니고, 경제상황의 변화, 주변 임대료 시세 등을 고려해서 합리적인 선에서 증액이 가능합니다. 

 

4. 묵시적 갱신, 1년 연장될까?

 

위에서 말씀드린 임차인이 계약갱신요구권을 행사하려면 임대차가 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 맞춰 임대인에게 재계약을 요청해야 합니다. 그런데 이 시기에 임대차의 당사자들이 모두 아무런 통보를 하지 않는 경우를 자주 볼 수 있습니다. 이렇게 된다면 계약은 묵시적 갱신 상태가 되는데요, 상가 환산보증금 계산을 했을 때 기준 내에 있는 임차인이라면 자동적으로 임대차가 연장됐을 때 기간은 1년 늘어나고, 이 기간에는 임차인만 계약해지가 가능하니 크게 문제가 없습니다.

 

하지만 초과하는 세입자라면 주의해야 합니다. 이때는 상가건물 임대차보호법이 아닌 민법에 의한 묵시적 갱신이 되는데, 기간의 연장이 없이 연장되는 상태에 놓이게 되며 임차인과 임대인 모두 계약을 해지할 수 있습니다. 통보 후 건물주는 6개월, 임차인은 1개월이 지나면 임대차는 종료됩니다. 여기서 제일 문제는 자동 연장 상태에서 임대인이 해지를 통고했을 때 임차인이 영업을 한 지 10년이 되지 않았다고 하더라도 계약갱신요구권 주장을 하지 못하게 됩니다. 그렇기 때문에 본인이 기준을 초과한다면 시기에 맞춰 재계약을 명확하게 요청해 두는 게 중요하겠습니다.

 

 

편의점 임차인 K씨,
건물을 수리한다며
나가라는 임대인을 상대로..

 

2002년부터 서울 강서구에서 편의점을 운영하고 있던 임차인 K씨. 약 18년 동안 별 탈 없이 영업을 이어가다 보니 인근에서 주민들이 많이 찾는 편의점으로 자리를 잡을 수 있었습니다. 건물주와도 특별한 문제가 없어 K씨는 평온한 하루하루를 보내고 있었습니다. 그런데 2020년 초, 건물이 매매돼 소유주가 변경됐다는 사실을 알게 된 K씨는 별다른 연락을 받지 못했고 평소와 똑같이 영업을 이어갔습니다.

 

그런데 매수인 측에서 연락을 취해와 리모델링을 할 예정이니 점포를 정리하고 나가라는 통보를 해왔습니다. 이미 20년 가까이 가게를 운영해 왔기 때문에 그냥 정리한다는 것은 받아들일 수 없었던 K씨는 상가변호사 닷컴의 문을 두드렸습니다. 그리고 상가 환산보증금 계산을 시작으로 법리적인 검토를 받았고, 그 끝에 계약갱신요구권 행사는 불가능하지만 권리금 회수가 가능하다는 것을 판단받고 사건의 일체를 위임했습니다.

 

 

 

 

상대방과 대화를 시작했지만 임대인 측은 강하게 반발하며 절대 권리금을 인정할 수 없다는 이야기만 내놨습니다. 이미 사건을 진행하면서 상가 환산보증금 계산을 시작으로 올바른 전략을 세우고 충분히 권리금 방해 행위를 입증할만한 증거를 수집해 뒀던 상태였었죠. 건물을 비우지 않는다며 임대인 측은 2021년 7월 경 의뢰인에게 명도소송을 제기했고, 이에 법무법인 제이앤케이는 권리금 손해배상 청구소송을 반소로 제기했습니다.

 

그리고 서울남부지방법원의 판결이 2022년 12월 6일 내려졌는데, 완벽하게 임차인 K씨의 승리였습니다. 담당 재판부는 해당 권리금소송에서 의뢰인의 승소를 선고하며 청구했던 손해배상금액인 1억 5천만 원을 전액 인정하며 임대인에게 배상할 것을 주문했습니다. 법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴)은 상가 분쟁을 전문적으로 다루는 곳으로 해당 사건의 K씨처럼 권리가 불안해진 분들을 대리해 경제적 손해를 줄이고 억울함을 풀어드리고 있습니다. 문제가 생긴 분들은 평일 오전 9시부터 오후 6시 사이 유선 상 문의하시면 바로 안내 도와드리고 있습니다. 감사합니다.