상가 계약 갱신 요구권 최대 몇 년까지 가능할까

영업을 최대한 오래하고 싶다면

상가 계약 갱신 요구권 한번에 정리해드립니다!

 

건자재 가격의 인상이 좀처럼 잡히지 않는 모습입니다. 우크라이나 전쟁으로 인한 원가부담 증가, 고물가, 고금리의 영향으로 2022년부터 건자재 가격이 급등하더니 2023년 하반기에는 공공요금의 인상이라는 악재가 겹쳐 부담이 더욱 가중될 전망입니다. 이 영향은 자영업자들도 피해갈 수 없습니다. 영업을 하려면 점포에 인테리어 시설을 해야 되는데, 건자재값이 치솟으면 공사 비용 역시 부담될 수밖에 없죠.

 

그렇기 때문에 많은 비용을 들여 초기투자를 한 뒤 장사를 시작했는데 1,2년 만에 임대인에게 쫓겨난다면 그로 인한 피해는 엄청날 것입니다. 영업을 하면서 점차 사업이 안정화를 찾아가고 수익이 나야 투자비용을 회수할 수 있는데 자리를 잡지도 못한 상황에서 영업을 못 하게 된다면 처음에 들인 비용은 사실상 날리게 되는 것이죠. 거기에 다른 곳으로 이전하게 될 때 또다시 초기비용을 들여야 하기 때문에 손해가 이만저만이 아닙니다. 이러한 일을 방지하기 위한 게 바로 임차인의 상가 계약 갱신 요구권입니다.

 

 

 

 

1. 이 법의 취지는?

 

보통 상가임대차계약서를 보면 임대차기간이 24개월로 설정되어 있는 것을 일반적으로 볼 수 있습니다. 1년은 너무 짧고, 그렇다고 더 길게 하자니 중도계약해지가 불가능하다는 것 때문에 부담스럽기 때문에 가장 적절한 기간인 2년 정도로 설정하게 되는데요, 임차인이 계약이 종료된 후 즉시 연장을 거절당한다면 다른 곳으로 투자금을 회수하기 전 이전하게 돼 경제적 손해를 보기 때문에 이를 방지하기 위해 상가 계약 갱신 요구권 제도가 생겼습니다.

 

행사하는 방법은 어렵지 않습니다. 임대차가 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 맞춰 건물주에게 갱신의 의사를 표시하시면 됩니다. 구두로 통보하거나 메시지를 보내도 되지만 확실하게 증거를 남기기 위해 내용증명을 보내는 것이 가장 좋긴 합니다.

 

2. 최대 10년의 의미는?

 

임차인이 임대차를 최대 연장할 수 있는 기간은 최초 계약일로부터 10년입니다. 중간에 재계약서를 쓰거나 임대인이 변경되거나 이런 상황들과 전부 무관하게 임차인이 처음으로 계약을 체결한 그 시점으로부터 10년으로 보시면 됩니다. 여기서 주의할 점은 모든 사람들이 동일하게 10년 보호 적용을 받는 것은 아니라는 점인데요, 2018년 10월 16일 이후 처음으로 체결됐거나 갱신된 임대차에 한해서만 가능합니다. 이 조건에 해당되지 않는 그 이외에 임차인의 경우 최대 5년까지만 임대차를 연장할 수 있습니다.

 

그 이유는 과거에는 상가건물 임대차보호법이 영세업자들이 최대 연장이 가능한 기간을 5년으로 정해두었습니다. 그런데 임차인의 권리 강화를 위해 이를 연장해야 된다는 목소리가 나와 현행법과 같이 10년으로 기간이 늘어났습니다. 법이 개정된 시점이 바로 2018년 10월 16일인데요, 개정된 법의 적용을 모든 임차인에게 동일하게 적용하지 않고 '법 개정 시점 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차에 한해 적용한다.'라며 신 법의 적용 대상을 한정했습니다. 이런 이유 때문에 모든 상가세입자가 10년 보호를 받을 수 없게 되었습니다. 

 

 

 

 

3. 연장이 불가능할 수도 있습니다.

 

상가 계약 갱신 요구권 행사할 수 없을 때도 있습니다. 바로 이 법에서 정한 정당한 8가지 사유가 있을 때 그러한데요, 여기에는 임차인이 3기에 달하는 차임을 미납한 사실이 있는 경우, 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차했을 때, 임대인의 동의 없이 제3자에게 상가의 전부 혹은 일부를 전대한 경우, 당사자 간 합의 후 임대인이 상당한 보상을 제공했을 때 등이 그러합니다. 이런 이유가 있다면 세입자는 10년 보호를 포함해 권리금 회수기회 등의 모든 권리 주장이 어렵기 때문에 임대차기간 중 주의하시기 바랍니다.

 

20년 이상 영업한 가게에서
나가라는 건물주를 상대로..

 

법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴)에서 진행한 사건을 소개해드리겠습니다. 사건의 당사자는 서울에서 20년 넘게 안경점을 운영하고 있던 임차인 K씨입니다. 의뢰인의 가게는 해당 가게가 위치한 동네에서 알아주는 곳이었다고 하죠. 워낙 오래 운영했기 때문에 인근 주민들이 자주 찾는 곳이었죠. 하지만 2021년 10월 경 건물주가 바뀌면서 악몽은 시작됐습니다. 새로운 소유주는 재건축을 위해 해당 건물을 매수했다며 퇴거를 통보해왔습니다. 

 

이미 20년 넘게 운영해온 점포였기에 이렇게 빈손으로 영업을 중단한다면 경제적 손해가 엄청났기 때문에 K씨는 상가변호사 닷컴에 도움을 요청했습니다. 의뢰인의 사건을 검토한 결과 이미 10년을 훌쩍 넘겼기에 상가 계약 갱신 요구권을 주장하지는 못했지만 특별한 귀책사유가 없어 권리금 회수가 가능한 상황이었습니다.

 

 

 

 

당연히 건물주는 권리금 회수에 협조적이지 않았습니다. 신규임차인을 주선해도 계속해서 거절했고, 본 법무법인은 그동안 모아둔 방해 행위를 기반해서 2022년 10월, 임대인을 상대로 권리금소송을 제기했습니다. 그리고 2023년 2월 17일, 서울동부지방법원의 조정을 통해 의뢰인 K씨는 건물주에게 권리금 2,000만 원을 무사히 배상받았습니다.

 

임대차 분쟁이 생기면 당황스러울 수밖에 없습니다. 하지만 오늘 소개해드린 사건의 임차인 K씨처럼 상가전문변호사의 조력을 신속하게 선택한다면 유리한 결과를 충분히 얻을 수 있습니다. 권리가 불안해진 분들이라면 아래 번호를 통해 유선 상 문의주시면 안내 도와드리겠습니다. 감사합니다.