상가 권리금 계약서 주의사항, 특약 등 총정리

무사히 회수하기 위해!

상가 권리금 계약서 주의사항, 특약 등 정리해보겠습니다

 

한 자리에서 오랜 기간 영업을 이어오면 거기에 따르는 가치가 생깁니다. 당연히 업장의 모습을 갖추기 위해서는 각종 기계, 시설, 인테리어, 집기류 등 눈에 보이는 유형적인 부분부터 일정 기간 장사를 하면서 쌓이는 명성, 노하우, 단골 고객, 레시피, 영업 비밀 등이 생기죠. 이를 추후 장사를 끝내면서 후속임차인에게 넘기면 그에 대한 금전적 보상을 받을 수 있습니다. 아무래도 새롭게 점포를 열어서 장사하는 것보다는 이미 안정적으로 운영되고 있는 곳을 이어받는다면 어느정도 위험 부담을 줄일 수 있기 때문입니다. 

 

이러한 이유 때문에 가게를 양도양수하는 거래는 활발하게 펼쳐지고 있는데, 세입자가 본인이 키워둔 점포를 넘기고 그에 상응하는 돈을 지급받으려면 임대인의 동의와 협조가 필수적입니다. 여기서 건물주가 신규임차인을 받아주지 않거나 후속임대차 체결의 조건으로 무리한 것을 요구한다면 다음 임차인에게 점포를 넘기는 것은 사실상 어렵게 됩니다. 그럼 세입자는 어렵게 쌓아둔 영업 상 가치를 모두 두고 빈손으로 나갈 수밖에 없습니다. 이럴 때는 어떻게 해야될까요?

 

 

 

 

1. 절차는 이렇습니다.

 

상가 권리금 계약서를 쓰고 점포를 양도하려는 분들이라면 적정선의 양도금액을 정한 뒤 신규임차인을 물색해야 합니다. 영업이 어느정도 되는 곳이라면 가게를 이어받을 사람을 찾는 것은 어렵지 않겠죠? 이 과정까지 잘 끝났다면 양도의 범위를 합의한 뒤 임대인에게 후속세입자가 되려는 자를 주선하면 됩니다. 이때 단순히 소개정도에서 그치는 게 아니라 본인이 신규임차인에 대해서 알고 있는 정보(임대료 납부 여력, 동일한 업종의 운영 경력 등)를 매우 상세하게 제공하며 적극적인 '주선'이 필요합니다.

 

임대인도 본인의 점포에 들어와서 임차인이 될 사람이 문제없이 점포를 사용, 수익하고 보증금과 월세를 지급할 능력이 있는지 알 수 있는 권리가 있기 때문입니다. 실제로 임대인의 방해 행위로 권리금소송까지 가게 됐을 때 법원은 임차인이 다음 사람을 얼마나 적극적으로 주선했는지 매우 엄격한 잣대로 판단하고 있습니다. 

 

최종적으로 건물주가 주선된 신규세입자와 임대차를 체결해주면 비로소 임차인은 점포 일체를 넘기며 약속됐던 금전을 지급받고 나갈 수 있습니다.

 

 

 

 

2. 건물주의 비협조, 이렇게 대응 가능하다

 

당연히 상가 권리금 계약서 쓰고 돈을 지급받고 무사히 나갈 수 있을 것이라고 생각했는데 예상하지 못하게 임대인이 방해하거나 신규임차인을 받아주지 않는 경우가 많습니다. 상가임대차보호법은 건물주가 적법한 사유 없이 임차인이 양도양수를 하지 못하게 막는 것은 재산권 침해라고 판단해 이를 방지하는 조항을 만들었습니다.

 

이 법 제 10조의 4에 보면 임대차기간의 종료 6개월 전부터 만기 시점까지 사이에 건물 소유주가 권리금 회수를 방해한다면 임차인이 임대인을 상대로 손해배상 청구가 가능하다고 보고 있습니다. 보호기간 내에 정당하지 않은 방해 행위가 발생했다면 임대인 때문에 받지 못한 금전을 임차인이 민사소송을 제기해 임대인에게 배상을 받을 수 있는 것이죠.

 

보호기간이 명확하게 정해져있는 게 주의해야 할 점 중 하나입니다. 다시 말해서 보호기간이 아닐 때는 임대인이 그 어떠한 방해 행위를 한다고 해도 법적으로 취할 수 있는 조치가 없습니다. 건물주가 배상의 책임이 전혀 없기 때문입니다. 따라서 영업적 가치를 주장하려는 세입자라면 필수적으로 본인의 임대차 만기일을 확인한 뒤 보호기간에 들어오는지 먼저 확인하시기 바랍니다.

 

 

 

 

3. 임대인이 직접 건물을 사용한다고?

 

실제로도 제일 많이 발생하는 분쟁의 유형 중 하나입니다. 임차인이 상가 권리금 계약서 쓴 뒤 신규임차인을 주선하니 건물주가 점포를 쓸 계획이 있어 다음 사람을 받아줄 수 없다고 거절하는 것이죠. 하지만 임대인의 직접 사용은 후속세입자를 거절할 수 있는 정당한 이유가 아닙니다. 방해 행위에 해당되기 때문에 세입자는 증거를 수집한 뒤 권리금소송을 제기해 손해배상을 청구하면 됩니다. 

 

4. 이런 내용이 있어도 주장할 수 있을까

 

임대차계약서를 보시면 '권리금은 일체 주장하지 못한다.'라는 특약이 기재되어 있는 것을 흔하게 볼 수 있습니다. 수많은 세입자 분들이 이 내용을 가지고 계실텐데, 이럴 때는 아무런 주장도 하지 못하고 빈손으로 나가야 할까요? 다행히 아닙니다. 상가건물 임대차보호법은 강행규정이기 때문에 이러한 내용의 특약 사항이 있다고 하더라도 효력이 없습니다. 당사자 간의 합의가 있다고 하더라도 법이 강제적인 성격을 가지고 있기 때문에 효력이 없습니다. 충분히 법적으로 주장할 수 있는 것이죠.

 

 

 

 

 

5. 상가변호사 닷컴의 조력을 받아

 

2015년 1월부터 전북 전주에서 임차인 K씨는 음식점 영업을 시작했습니다. 문제 없이 사업은 안정적으로 이어갔고, K씨의 음식점은 자리를 잡게 되었습니다. 그런데 2022년 초, 해당 건물의 소유주가 변경되면서 예상하지 못한 일이 시작됐습니다. 새로운 건물주가 점포로 직접 쓰기 위해서 매수했으니 K씨에게 이제 그만 나가라는 통보를 해온 것입니다. 의뢰인은 10년 간 임차인이 계약갱신요구권 주장이 가능하다고 생각했지만 임대인 측은 추가적인 연장이 불가능하다며 명도하라는 의사를 지속적으로 요구했습니다. 

 

상가변호사 닷컴의 조력을 택한 K씨. 검토 끝에 갱신이 불가능하다는 청천벽력 같은 결과를 얻게 되었고, 상가 권리금 계약서 주장에 나서게 되었습니다. 임대인 측은 신규임차인을 주선하자 역시 거부 의사를 밝혔습니다. 하지만 본 법무법인의 노하우를 기반으로 상대를 법적으로 압박한 끝에 K씨는 후속임차인에게 음식점을 양도하며 2022년 12월 14일, 권리금 3천만 원을 지급받는데 성공했습니다. 이처럼 상가 권리금 계약서를 작성하고 회수하는 상황에 문제를 겪고 계시다면 유선 통한 문의 주시기 바랍니다.