상가 임대차보호법 5% 임대료 계산, 상한 정답은?

환산보증금을 통해

상가 임대차보호법 5% 임대료 계산, 상한 정답

 

안녕하세요, 상가 전문 법무법인입니다. 오늘 글에서는 월세를 건물주가 어디까지 인상할 수 있을지 알려드리겠습니다. 어쩔 수 없이 임차인은 최대한 월세를 올리지 않고 싶어 하고, 반대로 건물주는 월세를 최대한 많이 올려 받고 싶어 하기 때문에 끊임없이 다툼이 발생하죠.

 

다행히 일정 수준 이상은 월세를 올리지 못하게 제한선이 있지만 모든 임차인이 동일한 법의 적용을 받는 것도 아니고, 일정 기간 동안에만 월세 인상 시 법의 제한이 있습니다. 정확하게 법을 알고 있어야 건물주에게 월세 인상을 요구받았을 때 거절하거나 혹은 다른 방안을 찾아서 현명하게 대응할 수 있겠죠? 

 

 

 

 

1) 최대 몇 퍼센트 인상이 가능할까?

 

먼저 상가 임대차보호법 5% 대해 설명드리겠습니다. 이 법은 임대인이 과도하게 월세를 올려 임차인이 경제적 부담이 가중되는 것을 방지하기 위해 이처럼 월세 인상 시 제한선을 만들어두었습니다. 또한 한차례 올렸다면 1년 이내에는 또다시 증액이 불가능합니다.

 

다만, 이 조항의 적용을 받으려면 임차인에게 몇 가지 조건이 필요한데요, 먼저 환산보증금을 초과하지 않아야 합니다. 환산보증금은 아래 공식을 통해 계산할 수 있습니다. 그렇게 계산해서 나온 값을 세를 들고 있는 건물의 환산보증금 지역 범위와 비교하면 초과 유무 확인이 가능하죠.

환산보증금 계산 방법
보증금 + (월세x100)

 

그렇게 환산보증금을 계산해봤을 때 지역 기준 범위 내에 있는 임차인만 임대료 5% 상한 적용을 받을 수 있습니다. 여기에 하나 더 충족해야 하는 조건이 있습니다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있어야 합니다. 임차인은 최초 계약일로부터 최대 10년 동안 재계약이 가능합니다. 모든 임차인이 그런 것은 아니고, 2018년 10월 16일 이후 최초로 계약이 체결됐거나 갱신된 임차인만 그렇습니다. 이 조건에 해당되지 않는 임차인은 계약갱신요구권을 최대 5년까지만 주장할 수 있습니다. 

 

정리해보자면 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있어야 하는 동시에 환산보증금 지역 기준 내에 있어야 상가 임대차보호법 5% 제한 적용을 받을 수 있습니다. 

 

 

 

 

2) 환산보증금 초과 임차인의 경우

 

임대료 5% 상한 적용을 받지 못합니다. 정당한 사유가 있다면 상가 임대차보호법 5% 초과해서도 인상이 가능합니다. 그렇다고 해서 건물주가 100%, 200% 마음대로 올릴 수 있는 것은 아닙니다. 주변 점포의 임대료 시세, 경제사정의 변동 등을 고려해서 현재의 임대료가 적합하지 않고 증액해야 하는 정당한 사유가 있을 때 올릴 수 있습니다. 

 

만약 임차인이 환산보증금을 초과하지만 계약갱신요구권 행사가 가능한 상황에서 건물주에게 매우 과도하게 임대료를 올려달라는 통보를 받았다면, 무리하게 이를 받아들이기보다는 소송 등을 통해서 적정선의 임대료를 확인받는 것이 좋습니다. 과도하게 건물주가 임대료 증액을 요구했지만 쫓겨날 것이 두려워 이를 받아들인다면, 추후 영업을 종료하면서 이미 높아져있는 임대료 조건으로 신규임차인을 찾기 매우 어려워지기 때문입니다. 

 

 

 

 

3) 계약갱신요구권이 없는 상황에서

 

사실 제일 문제는 이때입니다. 임차인이 10년 넘게 장사를 이어온 상황에서 건물주에게 재계약 조건으로 매우 과도하게 임대료를 올려달라는 요구를 받는 것이죠. 위에서 말씀드린 것처럼 계약갱신요구권이 없다면 임차인은 상가 임대차보호법 5% 적용을 받지 못합니다. 이때는 건물주가 원하는 만큼 임대료를 올릴 수 있죠.

 

이럴 때는 차라리 건물주가 요구하는 무리한 임대료를 가지고 영업을 지속하는 것보다는 기존의 임대료 조건을 가지고 신규임차인을 구해 권리금을 회수하고 영업을 종료하는 것도 또 하나의 방법입니다. 상가임대차법 제10조의 4에서는 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있는데, 이 법에서는 계약기간이 종료되기 6개월 전부터 만료 시점까지 사이에 건물주가 신규임대차계약의 조건으로 과도하게 임대료 인상을 요구하는 행위는 방해 행위이며, 이런 행위로 임차인이 권리금을 회수하지 못하게 된다면 임차인은 임대인에게 권리금 손해배상 청구가 가능하다고 규정하고 있습니다.

 

다만, 이 조항에는 상가 임대차보호법 5% 같이 명확하게 어디까지 인상할 수 있다는 뚜렷한 기준이 나와있는 것은 아닙니다. 추후 권리금소송에 가게 되면 법원은 주변 임대료 시세나 경제상황의 변동, 건물주의 신규임대차계약 체결 진의 여부 등을 종합적으로 고려해서 방해에 해당될 정도의 고액의 임대료인지 아닌지를 판단하게 되죠. 그렇기 때문에 고액의 임대료가 문제가 된 임차인이라면 법률 전문가와 함께 매우 섬세하게 대응해야 합니다.

 

 

 

 

4) 이렇게 권리금 1억 4천만 원 회수했습니다

 

실제로 임대료가 문제 돼 분쟁이 생긴다면 어떻게 대응해야 하는지 상가변호사 닷컴에서 진행한 사건을 소개해드리려고 합니다. 의뢰인은 2018년 5월부터 경기도 평택에서 음식점을 운영하던 임차인 K씨인데요, 2020년 3월, 신규임차인을 구해 권리금을 회수하려는 계획을 세운 뒤 건물주에게 협조를 요청하자, 건물주가 음식점 업종 운영이 불가능할 뿐만 아니라 신규임대차계약의 조건으로 과도하게 임대료 인상을 요구해 본 법무법인을 선임하셨습니다.

 

내용증명 등을 통해 건물주와 대화를 시도했지만, 건물주는 지속해서 신규임차인의 업종을 제한하고 고액의 임대료를 요구하며 비협조적으로 나왔습니다. 이에 본 법무법인은 2020년 4월, 건물주에게 권리금 손해배상 청구소송을 제기했습니다. 그리고 2021년 10월 28일, 수원지방법원 평택지원으로부터 임차인 K씨는 승소와 동시에 건물주에게 권리금 1억 4천만 원을 배상받으라는 판결을 받았습니다.

 

오늘은 상가 임대차보호법 5% 임대료 계산, 상한에 대해 알려드렸습니다. 워낙 임차인과 임대인 간 월세를 두고 많은 분쟁이 발생합니다. 문제를 해결하는데 제일 중요한 부분은 다툼이 발생했을 때 법률 전문가에게 현재 내가 주장할 수 있는 것을 판단받은 뒤 제대로 권리를 주장해나가야 하는 것입니다. 유선 통한 문의 가능합니다.