바닥 권리금이란 회수하는 방법과 건물주가 방해한다면?

상가임대차보호법에 따라

바닥 권리금이란 회수하는 방법, 건물주가 방해한다면?

 

가을 날씨가 무르익어 가는 것 같습니다. 거리 곳곳에 단풍을 쉽게 찾아볼 수 있어서 매 주말마다 산책을 나온 시민들로 많은 관광지와 유명 명소는 북적입니다. 작년 이때는 매우 추웠던 기억인데, 이번 해는 제대로 된 가을의 정취를 비교적 오래 느낄 수 있습니다. 

 

이처럼 특히 가을을 즐기러 나온 시민들로 번화가를 가보면 자리가 없는 곳이 매우 많은데요, 반대로 아무리 날씨가 좋고 야외활동 하기 좋은 시기라고 해도 번화가가 아니고 사람들 눈에 잘 띄지 않는 가게는 손님들이 많지 않습니다. 이게 바로 지리적 이점의 힘입니다.

 

주변에 많은 인프라가 구축되어 있고, 교통이 편리해 접근이 용이한 곳은 그렇지 않은 가게와 비교해서 많은 손님들이 찾을 수밖에 없습니다. 바닥 권리금이란 바로 이런 것입니다. 임차인이 영업을 종료하면서 신규임차인에게 금전을 받고 가게를 넘길 때, 자리가 좋은 곳이면 훨씬 더 많은 값을 받을 수 있습니다.

 

 

 

1) 회수 과정은?

 

우선 상가 바닥 권리금이란 어떻게 회수하는 것일까요? 임차인이 신규임차인을 구해서 임대차계약의 조건이나 양도 범위, 금액 등을 조율합니다. 여기서 의견이 일치되면 양도양수계약서를 작성하게 되죠. 그다음 임차인이 임대인에게 본인을 이어 해당 상가의 임차인이 되어 가게를 운영할 신규임차인을 주선합니다. 임대인이 최종적으로 신규임대차계약을 체결해주면 해당 계약은 성사돼 임차인은 점포를 넘길 수 있게 됩니다. 여기에는 신규임차인-임차인-임대인 이렇게 세 사람의 이해관계가 얽혀있는 것이죠.

 

2) '자릿세'의 의미를 가지고

 

권리금은 크게 세 가지로 분류됩니다. 먼저 바닥 권리금 뜻을 알아보자면 말 그대로 '자릿세'입니다. 지하철 역에서 가깝거나 버스 정류장이 바로 앞에 있는 경우, 주변에 상권이 활발하게 형성되어 있고 대로변에 위치하는 등 사람들이 접근하기 좋은 장점을 가지고 있는 곳은 이에 대한 프리미엄을 받습니다.

 

다음으로는 시설권리금입니다. 인테리어 시설, 영업에 필요한 기계, 장비, 집기류 등에 대한 가치입니다. 나머지 권리금의 종류 중 유일하게 유형적인 가치입니다. 마지막으로는 영업권리금입니다. 무형적인 가치에 해당되는데, 이 가게의 명성, 유명도, 단골 손님 등에 대해 책정되는 가치입니다. 이렇게 세 가지 가치가 종합적으로 고려돼 금액이 정해지죠.

 

 

 

3) 상가임대차보호법 제10조의 4의 내용은?

 

임차인이 장사를 하면서 쌓아둔 영업적 가치를 주장할 때 건물주 바닥 권리금 받지 못하게 비협조적으로 나오는 경우가 많습니다. 특히 상가가 매매돼서 임대인이 바뀌는 과정에서, 임대인이 직접 상가를 사용하기 때문에 신규임대차계약이 불가능한 경우, 임대인이 후속임차인의 업종을 제한하는 경우 등이 그러한데요, 다행히 정당한 이유 없이 임대인이 임차인이 양도양수를 하지 못하게 방해할 때 임차인은 구제받을 수 있습니다.

 

상가건물 임대차보호법 제10조의 4에 따라 계약기간이 종료되기 6개월 전부터 끝나는 날까지 사이에 임대인이 정당한 이유 없이 임차인의 바닥 권리금 회수하지 못하게 방해한다면 임차인은 임대인에게 민사소송을 제기해 손해배상을 청구할 수 있습니다. 건물주가 방해해 임차인이 마땅히 받아야 하는 금전을 받지 못했으니, 이를 건물주에게 배상하라고 청구하는 것이죠. 

 

많은 분들이 놓치시는 부분인데, 임대인의 방해 행위가 보호기간인 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료되는 날까지 사이에 반드시 발생해야 하며, 임차인이 임대차계약기간 중 3기 차임을 연체한 사실이 있거나 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 상가를 전대한 경우 등의 귀책사유가 있다면 양도양수 시 상가임대차법의 보호를 받을 수 없습니다. 

 

 

 

 

 

4) 서울 음식점 임차인 K씨의 실제 사례를 보면..

 

실제로 바닥 권리금이란 어떻게 회수하는 것일까요? 상가변호사 닷컴에서 직접 진행한 사건입니다. 사건의 당사자는 서울 중구에서 2013년부터 음식점을 운영하고 있는 임차인 K씨입니다. 의뢰인은 6년 간 안정적으로 영업을 하던 중, 2019년 5월 경 건물주에게 계약해지를 통보받았습니다. 건물주가 퇴거를 요구하는 이유는 상가가 리모델링된다는 것이었죠. 최초에도 많은 투자금을 들여 음식점 운영을 시작했고, 영업 중에도 아낌없는 투자를 한 의뢰인. 

 

건물주는 얼마 뒤 명도소송을 제기해왔습니다. 이에 본 법무법인은 임차인 K씨가 6년 간 영업하면서 형성해둔 유, 무형적 가치를 회수하기 위해 K씨를 대리해 건물주에게 권리금소송을 제기합니다. 2022년 6월 9일, 서울중앙지방법원은 화해권고결정을 통해 건물주는 임차인 K씨에게 1억 2,660만 원을 배상하라고 판결했습니다. 리모델링으로 건물주에게 계약해지를 통보받고 명도소송까지 제기당한 K씨는 즉시 본 법무법인과 대응에 들어간 끝에 최종적으로 소송을 통해 1억 2,660만 원을 배상받는 결과를 얻을 수 있었습니다.

 

바닥 권리금 회수가 건물주 방해로 어려워진 위 사례와 비슷한 상황에 처해계신 분들이 많을 것이라고 생각됩니다. 유선 통해 문의 가능합니다.