상가 계약갱신요구권 몇 년까지 주장할 수 있을까요?

10년 보호 누구나?

상가 계약갱신요구권 몇 년까지 주장할 수 있을까요

 

임차인이라면 '10년 보호법'에 대해서 한번쯤은 들어보셨을 것입니다. 임차인이 한번 임대차를 체결하고 영업을 시작하면 최대 10년까지는 영업을 할 수 있도록 보호하는 법을 의미하는데요, 참 이 법에 대한 문의를 많이 받습니다. 그 이유는 이 법이 본래 10년 동안 임차인의 영업권을 보장했던 게 아니라 5년까지만 보호했었는데, 법이 한번 개정되면서 10년으로 늘어났기 때문입니다.

 

법이 개정된 후 모든 임차인에게 동일하게 개정된 법에 따라 영업권을 10년 간 보장하면 아무런 문제나 논란이 없었겠지만 조건을 달아서 일부 임차인에게만 신 법의 적용을 받을 수 있게 적용 대상을 한정했기 때문에 지금까지도 임대인과 임차인 간 다툼이 끊이지 않고 있습니다. 본 글에서 이에 대한 논란을 한번에 정리해드리겠습니다. 

 

 

 

 

1. 권리 행사 방법은?

 

우선 상가 계약갱신요구권 행사하는 방법부터 알려드리겠습니다. 임대차기간의 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 임대인에게 임대차 연장을 원한다는 의사를 밝히시면 됩니다. 문자메시지나 구두로 통보하기, 전화 통화 모두 가능하지만추후 분쟁 상황에서 입증이 어려워질 수 있기 때문에 내용증명과 같이 확실하게 증거가 남는 방법을 사용하는 게 좋습니다. 

 

2. 10년 보호 적용받으려면

 

2018년 10월 16일 이후 최초로 체결됐거나 갱신된 임대차만 상가 계약갱신요구권 최대 10년 간 보호받습니다. 이 조건에 해당되지 않는 임대차는 영업권을 5년까지만 보장받습니다. 2018년 1월에 한번에 5년으로 임대차를 체결한 경우가 그렇겠죠? 법이 개정된 2018년 10월 16일 이전에 처음으로 체결됐고 법이 개정된 이후 연장되지도 않았기 때문에 10년 보호법이 아닌 구 법의 적용을 받게 됩니다.

 

 

 

 

3. 연장이 불가능한 임차인, 빈손으로 나가야 한다?

 

연장이 불가능한 상황에서 건물주에게 해지를 통보받는다면 임차인이 퇴거에 응해야 하는 것은 맞습니다. 하지만 특별한 귀책사유(3개월 치 차임 미납, 임대인의 동의 없는 무단 전대 등)가 없다면 총 임대차기간과 무관하게 권리금 회수기회를 보호받을 수 있으니 권리금을 회수하기 위한 절차를 밟으면 됩니다.

 

상가건물 임대차보호법 제10조의 4에 따라 임차인이 임대차기간이 종료되기 6개월 전부터 만기 시점까지 사이에 신규임차인을 구해 권리금을 지급받는 과정을 임대인이 정당한 이유 없이 방해한다면 임차인은 임대인에게 손해배상 청구가 가능합니다. 권리금을 배상하라는 손해배상 청구소송을 제기하면 되는데, 보호기간 내에 건물주의 방해 행위가 발생했다는 것을 입증할 수 있어야 하므로 소송을 제기하기 전 충분한 준비 과정이 필요합니다.

 

 

 

 

4. 서울 강남구 음식점 임차인 A씨는..

 

임차인이 건물주에게 해지를 통보받았을 때 제일 먼저 확인해야 하는 권리는 상가 계약갱신요구권입니다. 만약 더이상 연장이 불가능하다면 권리금을 주장하는 방향으로 가야할 것이고, 연장이 가능하다면 이 권리를 임대차가 종료되기 6개월 전~1개월 전 사이에 명확하게 주장한 뒤 다퉈나가야 합니다. 이처럼 임차인이 처한 상황에 따라 대응방법이 달라지기 때문에 건물주에게 명도를 요구받은 경우라면 법률 전문가의 검토를 통해 현실적으로 제일 적합한 방안을 모색한 뒤 상황을 해결해나가시기 바랍니다.

 

오늘 소개해드릴 사건의 주인공인 임차인 A씨는 2010년 10월부터 서울 강남구에서 음식점을 운영하고 있었는데, 영업 10년 차에 건물주에게 재건축으로 인한 해지를 통보받으며 상가변호사 닷컴을 선임한 분이었습니다. 법률 분석 결과 의뢰인은 이미 10년 간 한 자리에서 영업했기 때문에 상가 계약갱신요구권 추가 행사가 불가능한 분이었고, 권리금 회수를 주장하게 되었습니다.

 

 

 

 

역시 건물주 측은 의뢰인의 권리금을 인정하지 않았습니다. 하지만 여러차례 내용증명을 발송하는 등의 합의 과정을 통해 결국 상대방과 합의에 이르렀고, 임차인 A씨는 2022년 8월 22일, 임대인에게 권리금 조의 합의금 1,500만 원과 보증금 4,000만 원을 지급받았습니다.

 

오늘 글에서 말씀드린 것처럼 상가 계약갱신요구권 무조건 10년 주장이 가능한 것도 아니며, 이 권리가 없다고 해서 빈손으로 나가야 하는 것도 아닙니다. 유선 상 문의 가능합니다.