상가 권리금 보호에 관한 특별법 핵심만 정리

개념 파헤치기

상가 권리금 보호에 관한 특별법 핵심 정리!

 

임차인은 영업을 종료하면서 신규임차인을 구해 그동안 형성해둔 영업적 가치에 대한 금전적 보상을 받으며 점포를 넘기고 나갈 수 있습니다. 그러려면 임대인이 임차인이 주선한 후속임차인이 되려는 사람과 임대차계약을 체결해줘야 하는데, 이 과정에서 많은 분들이 문제를 겪게 됩니다. 

 

당연히 문제가 생기지 않을 것이라고 생각했지만 임대인이 신규임차인에게 임대차계약의 조건을 까다롭게 굴거나 어떠한 이유를 들어 신규 계약 체결을 거부한다면 임차인은 결국 가게를 넘기지 못하고 빈손으로 영업을 종료하게 될 수밖에 없죠. 이런 일을 방지하게 위해 상가 권리금 보호에 관한 특별법 신설이 2015년 진행되었습니다. 

 

 

 

 

1) 보호기간이란?

 

상가임대차법 제10조의 4에 따라 임대인은 임대차계약이 종료되기 6개월 전부터 만료 시점까지 사이에 임차인이 신규임차인에게 권리금을 회수하는 것을 정당한 이유 없이 방해해서는 아니 되며, 임대인이 이 법에서 정한 방해 행위를 하는 경우 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이를 풀어보자면 임차인은 영업을 종료하면서 후속임차인을 구해 점포를 넘기면서 그에 대한 금전적 보상을 받을 수 있는데, 양도양수계약이 성사되려면 임대인이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결해줘야 합니다. 

 

그러나 정당한 이유 없이 임대인이 임차인이 주선한 후속임차인과 임대차계약을 체결해주지 않거나 과도하게 신규임대차계약의 조건으로 현저히 고액의 임대료를 요구하는 등의 방해 행위를 해서 임차인이 형성해둔 유, 무형의 영업적 가치를 회수하지 못하게 된다면 임차인은 임대인에게 이 금전을 배상하라고 민사소송을 통해 청구할 수 있는 것이죠.

 

2) 손해배상 청구 시 주의할 점

 

임대인에게 양도양수를 방해받은 임차인이 상가 권리금 보호에 관한 특별법 의해 임대인에게 손해배상 청구소송을 제기하는 경우, 필수적으로 지켜야 하는 것들이 있습니다. 매우 기본적이지만 생각보다 놓치는 분들이 많은 것인데요, 먼저 보호기간입니다. 위에서 말씀드렸지만 임차인이 이 법에 의해 양도양수를 보장받는 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시점까지입니다. 건물주가 임차인이 점포를 넘기는 것에 대해 협조적이라면 물론 아무 때나 양도양수계약을 진행해도 됩니다. 

 

하지만 그렇지 않고 분쟁이 예상되는 경우라면 반드시 임차인은 보호기간에 맞춰 신규임차인을 주선하는 등의 과정을 밟아야 합니다. 보호기간이 아닐 때에는 아무리 건물주가 방해 행위를 한다고 해도 임차인은 손해배상 청구가 불가능하며, 설사 소송을 제기한다고 해도 패소하는 것이죠. 보호기간이 아닐 때에는 건물주가 임차인의 권리금을 보호해줄 의무가 없기 때문입니다.

 

 

 

 

4) 영업 중에 이것만은 조심하세요!

 

임차인이 무조건 상가 권리금 보호에 관한 특별법 적용을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 상가임대차법 제10조 제1항 각호에서 정해둔 임대인이 임차인의 계약 갱신 요청을 거절할 수 있는 8가지 사유가 있다면 임차인은 이 법의 적용을 받을 수 없습니다.

 

게다가 계약갱신요구권 역시 보장받지 못하죠. 여기에는 3기 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 부정하거나 거짓된 방법으로 임차한 경우, 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 혹은 일부를 제3자에게 전대했을 때 등이 해당됩니다. 

 

아무리 열심히 영업을 하고 사업을 일궈놨다고 하더라도 임차 중 월세를 3개월 분 이상 밀리거나 무단으로 타인에게 점포를 전대하는 등의 행위를 한다면 보호를 받을 수 없겠죠? 

 

 

 

 

5) 임차인 Y씨, 3,500만 원 회수했습니다.

 

상가변호사 닷컴에서 진행했던 사건을 소개해드리겠습니다. 사건의 당사자는 서울 광진구에서 2010년 10월부터 10년이 넘는 시간 동안 음식점을 운영하고 있던 Y씨입니다. 2022년 8월, 건물주는 갑작스레 본인이 앞으로 건물을 사용한다며 계약해지를 통보해왔습니다. 10년 넘게 피땀 흘려 영업한 곳을 빈손으로 떠날 수 없었던 의뢰인은 상가변호사 닷컴에 법률 검토를 의뢰했습니다.

 

검토 끝에 Y씨는 계약갱신요구권 행사가 더 이상 불가능한 분이었습니다. 그렇기에 차선책으로 상가 권리금 보호에 관한 특별법 주장하기로 했죠. 본 사무소의 조력을 받아 신규임차인을 구하고 양도양수계약을 체결한 뒤 건물주에게 주선해 새롭게 임대차계약 체결을 요청했지만 건물주는 역시 본인이 사용한다는 이유로 전부 거절했습니다.

 

사건 초반부터 꾸준하게 소송 준비를 해왔던 본 법무법인은 모든 준비를 끝낸 뒤 상대방에게 협조해주지 않으면 소를 제기하겠다는 최후 통첩을 날리자, 건물주 측은 신규임차인과의 계약을 체결하겠다며 합의의 손길을 내밀었습니다.

 

최종적으로 2022년 10월 14일, 상가변호사 닷컴의 조력 하에 임차인 Y씨는 신규임차인에게 3,500만 원을 지급받고 점포를 무사히 넘길 수 있었습니다.