변호사가 알려주는 권리금 계약서 유의사항은?

궁금하지만 답을 찾을 수 없었던 질문,

권리금 계약서 유의사항은?

 

살면서 법률적인 서류를 작성할 일이 그렇게 많진 않습니다. 하지만 자영업을 시작할 경우 가게 자리를 빌리기 위해 임대차계약서를 쓰고 만약 기존 영업을 인수한다면 권리금양도양수계약서도 작성할 겁니다. 만약 영업을 정리한다고 해도 가게를 양도해주는 경우 또 양도양수계약이 이루어지죠. 

 

내가 가게를 넘기는 입장이거나 인수 받는 입장 양쪽 모두 주의해야 할 점이 있습니다.

궁금하지만 검색해도 속 시원한 답을 얻기가 어려운 문제인데 상담을 진행하면서 질문을 많이 받았던 내용을 정리해보고자 합니다.

 

 

1. 권리금 계약서 기본 내용은?

상가소재지를 잘 적으시고 범위를 잘 챙겨두시기 바랍니다. 주차장 부지는 계약서에 적혀있지 않지만 써도 된다는 말만 믿고 그쪽까지 사용하다가 나중에 분쟁이 생기는 경우가 많습니다. 불법건축물 여부도 꼼꼼히 체크해야 합니다. 식당을 인수했는데 주방부분 전체가 불법건축 부분이라며 시에서 철거 요청을 받는 경우도 있기 때문입니다.

 

그리고 기존 임대료 조건이 적혀있을 겁니다. 양도양수를 할 때 간과하는 사실이 하나 있는데, 건물주가 기존 월세보다 더 올릴 수 있다는 점입니다. 법적으로도 가능합니다. 임대인 입장에서 새롭게 또 10년을 보호해줘야 하는데 새로 체결할 때 주변 시세에 맞게 월세를 높여놓고 싶겠죠. 하지만 그렇다고 해서 현저히 고액의 임대료 조건을 제시한다면 그건 신규임차인 보고 들어오지 말라는 소리와 같습니다. 이 경우 '권리금회수 방해행위'에 해당할 확률이 매우 높아져서 임차인은 민사소송을 통해 손해를 배상받을 수 있습니다. 우선 건물주에게도 월세를 어느 정도 올릴 수 있는 힘이 있으니 양수인과 임대료가 O퍼센트 올라갈 수 있다고 미리 합의를 해두는 것이 좋습니다.

 

 

2. 양수인은 권리금 사기를 주의하세요.

학생 시절 학교 앞에 굉장히 맛있는 떡볶이 집이 있었습니다. 장사가 잘 되던 곳이었는데 사장님이 다른 사람에게 가게를 넘기고 떠났고, 얼마 뒤 같은 사장님이 옆옆 가게를 빌려 또 떡볶이 장사를 하셨습니다. 만약 이 사장님이 권리금을 받고 가게를 넘겼다면 문제가 생깁니다.

 

상인은 상법의 적용을 받습니다. 양도인과 양수인이 협의를 하지 않았더라도 상법 제41조에 따라서 근방에서 같은 영업을 하지 말아야 합니다. 만약 양도인이 권리금 계약서 작성하고 돈도 다 받았으면서 근처에서 영업을 하면 바로 권리금 사기입니다. 계약서를 쓰지 않았더라도 입금 내역 등으로 승소한 사례도 있으니 우선 상황이 발생하면 전문가에게 자문을 구해보시기 바랍니다. 

 

해결 방법으로는 1) 권리금반환청구소송 2) 영업금지가처분 신청이 있습니다. 1번은 내가 준 권리금을 돌려달라는 소송이고 2번은 상대방이 아예 그 자리에서 영업을 못하게 가처분신청을 하는 겁니다. 만약 상대가 장사할 준비를 다 끝냈다면 쉽게 물러서지 않겠죠? 그래서 빠른 대처가 생명입니다.

 

 

3. 영업양도인, 건물주의 반대에 부딪힌다면?

가게를 인수할 사람도 다 찾았고 권리금 계약서 작성도 잘 마쳤는데 건물주에게 소개를 하니 갑자기 이유 없이 반대를 하는 경우가 있습니다. 만약 임대차종료 6개월에서 만료시점 사이에 건물주가 정당한 이유 없이 내가 소개한 신규임차인을 반대한다면 건물주에게 내 권리금을 물어내라고 손해배상소송이 가능합니다. 이 내용이 바로 상가건물임대차보호법 제10조의4에서 보호하는 내용입니다.

 

그럼 건물주가 "왜" 반대하는지가 굉장히 중요합니다. 상가임대차보호법 상 정당한 사유 없이 신규임차인과의 신규임대차계약 체결을 거절할 경우 손해배상책임을 물기 때문인데, 대표적으로 건물주 본인이 직접 상가를 사용하겠다는 경우가 많습니다. 이는 정당한 사유에 해당하지 않습니다.

 

또한 재건축을 진행한다는 경우도 있는데 최초 계약시점에 구체적으로 공사계획을 고지 받고 그걸 따르는 것이 아니라면 정당한 사유라고 볼 수 없습니다. 건물이 매매되는 경우 새 임대인의 목적에 따라 상가를 사용하기 위해 임차인을 아예 명도시키려는 경우도 많은데 이 경우 다양한 상황을 확인해야 하니 유선 문의를 주시면 안내 도와드리겠습니다.

 

 

실제 사례로 알아보는 권리금계약서

 

S씨는 서울에서 10년 간 편의점을 운영했습니다. 임대차계약 만료일이 다가오자 건물주가 직접 상가를 사용할 예정이라며 명도를 요구합니다. 물론 여기서 S씨의 편의점 권리금에 대한 고려는 전혀 없었습니다. 본 사무소의 도움을 받아 법적대응을 시작합니다. 새로운 사람을 주선하겠다고 알리자 건물주 측은 계약을 체결해줄 것처럼 태도를 바꾸다가 돌연 고액의 임대료를 제시합니다. 사실상 다음 사람을 안 받겠다는 뜻이었죠.

 

지속적인 대응을 통해 결국 건물주 측에서 직접 금액을 지급하고 편의점을 인수하겠다고 합니다.

2022년 3월, 임차인 S씨 - 건물주 측 상가 권리금 계약서 4700만원 작성 후 금액 회수 성공

(임대인이 신규임차인이 되어서 금액을 주고 상가를 인수받은 것)

 

 

문의를 받다보면 조금만 더 잘 대처했더라면 나중에 훨씬 더 유리하지 않았을까 안타까운 경우가 많습니다. 인터넷에서 찾아보는 한정적인 정보를 믿고 나에게 모두 적용이 된다고 생각하시면 안 됩니다. 저희는 우선 최초임대차기간, 임대료 조건, 지역 등 기초 정보를 여쭤본 뒤 상황에 맞는 답을 안내 드리고 있습니다. 정확한 안내는 유선 상 진행하고 있습니다.